如何理解“第二套房”惹爭議，各分行普遍從嚴執行

國慶前，央行和銀監會聯合發布加強商業銀行房地產信貸管理的通知后，關于如何認定“第二套住房”成為業內關注的焦點。記者昨日咨詢深圳各商業銀行，大部分銀行已按新政從嚴執行，正在等待總行統一下發具體細則。記者同時了解到，目前各商業銀行總行多持觀望態度，有意待其他銀行公布細則后再定，預計近日會有結果。

等候細則“出爐”

據悉，此次房貸新政并沒有對第二套房作更為詳細的界定，各商業銀行在具體執行新政時也出現了不一樣的“理解”和認定標準。對于第二套房如何認定的問題，各銀行普遍出言謹慎，僅表示已按央行和銀監會的文件執行，正在等待總行下發執行細則相關文件。“期待監管部門就此作更詳細的規定，提供一個統一的標準。”一股份制銀行的信貸部門負責人表示。

昨日，接受記者采訪的中行、建行、農行、交通銀行、民生銀行、華夏銀行、光大銀行均表示，尚未接到總行關于房貸新政執行細則的文件。總部位于深圳的深發展、招行也表示，尚未向各地分行下發較詳細的細則。據悉，深發展早在9月30號就已將央行和銀監會聯合下發的文件轉發各地分行，對于如何認定第二套房，深發展總行要求，在監管部門未作更詳細的規定前，按照從嚴標準來界定第二套房。

“我們正在跟總行要細則，相信近兩天內可以拿到。”深圳幾家銀行的相關人士均向記者如是表示。

工行深圳分行目前已收到總行的相關文件，不過總行文件中未明確規定如何認定第二套房，僅對第二套房固定利率貸款作了明確規定，即經總行授權開辦固定利率貸款的分行，對借款人選擇固定利率貸款購置第二套住房的，不得低于總行最新發布的同期同檔次固定利率的1.3倍。此外還要求，第三套以上住房按揭貸款提高首付和利率的比例須上報一級分行和直屬分行批準。

針對近日媒體有關招行個人住房貸款政策細則的報道，招行昨日表示，招行將嚴格執行央行和銀監會359號文的有關規定。招行從未向任何媒體公布過該行的個人貸款政策或細則。

現階段執行尺度不一

在各銀行總行出臺正式細則前如何執行房貸新政，各銀行的做法不盡相同。中行深圳分行在嚴格執行監管規定的前提下，目前實行以家庭為單位來界定第二套房，即一個家庭中，若征信系統顯示丈夫已有貸款購房紀錄，并且未還清，以妻子的名義再辦理按揭買房也視作第二套房。若已經還清貸款，則視為首套置業。

光大銀行深圳分行目前也以家庭為單位來界定第二套房，不過對于已有貸款購房紀錄的家庭，即使貸款已結清，只要房子沒有出售，即視作第二套房。

兩家銀行均強調，具體執行細則將以總行下發的文件為準并嚴格執行。

在采訪中，上海某股份制銀行總行的一位信貸人員向記者透露，該行正在向各分行下發細則，該行界定第二套房的做法是看央行征信系統內個人的貸款余額，即以個人為單位來界定第二套房，若已結清之前的住房按揭貸款，再貸款買房視作首套。不過，若是第二套房則首付要四成，第三套房則執行首付五成，利率均要上浮，四套及以上基本不給予貸款。“我們還了解到，有的銀行甚至已暫停了第二套房貸款。”但該信貸人員未透露其他銀行的具體名稱。

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關于第二房按揭貸款，央行和銀監會的文件中是這樣規定的，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。”

目前5年以上個人住房按揭貸款的基準利率是7.83%，按新規乘以1.1后，第二套房按揭貸款的最低利率達8.613%，而新政之前，住房按揭貸款普遍可以享受下浮15%的優惠，即按6.655%的利率貸款。按新政執行后，相當于購房人購第二套房的利率提高了30%。

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