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在第二套房必須40%首付的前提下，一些中介機構在調整掛牌價格的同時，部分前期捂盤惜售的業主也重新將房源掛售于門店。

據有關機構調研顯示，截至10月10日，美聯物業下屬門店掛售房源中，八成業主下調了自己掛售房源的價格。在調整掛牌價格的同時，部分前期捂盤惜售的業主也重新將房源掛售于門店

“第二套房”認定尚存疑問

“在第二套房必須40%首付的前提下，中介公司還剩下的操作空間只有貸款利率上的折扣了。”10月12日，一位中介市場業內人士對記者透露。事實上，記者從申城多家中介門店詢問得知，此前一些中介公司，由于與銀行長期保持著良好的關系，因此能夠從銀行獲得相對優惠的利率折扣。“雖然現在貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，但是如果能從銀行得到利率優惠，那也就跟政策出臺前的利率相差無幾了。”上述人士表示。

這意味著，9月27日央行和銀監會聯合發布的359號文，對市場影響最大的依然是有關第二套房需要40%首付這一要求。其中，存在的最大問題就是各家銀行對“第二套房”的認定標準不同，中國 工商銀行(行情 股吧)、 招商銀行(行情 股吧)等明確“第二套房”將以個人為單位，中國農業銀行、 交通銀行(行情 股吧)等則表示將參考婚姻狀況確定。如果是同一個自然人，其名下的所有住房情況和個人信貸情況，就可以通過央行征信系統反映出來。

這次新下發的房貸政策中還規定，商業銀行接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫對借款人的信用狀況進行查詢；貸款申請批準后，應將相關信息及時錄入個人的信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。銀行人士還指出，老人和孩子一般不能作為獨立借款人。

對此，一位已經貸款買了第一套房的李先生向記者透露，他正在物色第二套房，準備用他已經退休的母親的名義來購買。“開發商方面表示，這并不影響使用第一次購房的貸款優惠。開發商告訴我，70歲以下的人理論上依然可以向銀行申請貸款。當然，銀行在審批上會有一定難度，但是去開發商指定的銀行可能會容易些。”

“如果真的要付40%的首付款，會對我的現金流產生比較大的影響，如果房子的總價過高，我會因此放棄購買第二套房。”李先生表示，對于第二套非自住的住宅，首付比例會對他的決定產生比較重要的影響。

放棄捂盤重新掛售

二手房方面，美聯物業通過對全市下屬二手住宅門店調研顯示，截至10月10日，美聯下屬門店掛售房源中，八成業主下調了自己掛售房源的價格。其中，75％的業主對于自己的掛牌房源作了5％以內的價格下調，3％的業主對于自己的掛牌房源給出了6%—10％的讓價，也有2％的業主對于掛售房源給出了超過10％的讓價。

對此，美聯物業上海區總經理馮泓睿表示，雖然投資購房需求萎縮，自住需求主力支撐市場。但由于一部分之前受抑制購房的需求也集中于今年釋放，自今年3月起，整體市場交投表現活躍，各區域次新房源價格呈現出不同程度的上漲，業主“反價”、“惜售”等舉動大范圍重現。八成業主下調掛售價格的比例可以看出政策對于大部分業主的心態還是產生了一定影響，但根據現時自住需求支撐市場的情況分析，預計類似過去宏調期間業主大幅降價拋售發生幾率不大。根據調研問卷結果不難發現，由于實際購房需求的存在，自住需求集中的楊浦、虹口、閔行等區域掛售房源價格并未有明顯變化。再次是供應量較少的區域如盧灣、黃浦、靜安及徐匯等，由于供應量稀缺，掛售房源價格也基本沒有變動。

在調整掛牌價格的同時，部分前期捂盤惜售的業主也重新將房源掛售于門店。美聯下屬逾九成的二手門店掛牌量有所增加。其中近78％的門店，掛牌量有5％以下的增長，10％的門店房源掛牌量增長6%—10％，5％的門店掛牌房源增加超過10％。房源掛牌量增長較為明顯和集中的板塊是浦東世紀公園和聯洋板塊。對此，美聯物業浦東區副總監秦愷表示，世紀公園及聯洋板塊中聚集投資客較多，前期業主反價及惜售捂盤舉動頻繁。考慮到手中的盤源標的較大，提升首付款之后有可能影響買家的支付能力，致使自己的房源被套，故開始放棄捂盤，將盤重新掛售。

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可望緩解供求矛盾？

隨著政策進一步細化，確定對第一、二套住房的認定將會更明確地區分自住與投資客。

上海中原研究咨詢部經理龔敏對記者表示：“對于第二套以上住房以家庭為單位作了明確的界定，在一定程度上區分了投資與自住性質，投資成本的增加，不僅僅是流動資金的成本，貸款利率的成本也提高，可謂是雙管齊下。投資成本的提升無疑會將部分潛在投資客拒之門外，對于正進行中的投資客會促使他們回吐房源，尤其是目前大量靠銀行貸款，以出租為主的小業主，供求矛盾也有望在短期內得到緩和，至于價格方面，部分二手樓盤會出現價格下調的現象，有需求的客戶可以乘勢去選購一下，而一手樓盤由于金九銀十的過去，不排除部分樓盤會有價格跳水現象，但大部分樓盤價格恐怕很難有望下調，不過，價格得到平抑的可能很大。”

在2007年秋季房展會上，上海中原研究咨詢部對前來參觀的消費者進行了問卷調查。結果顯示，在300名有購房意向的客戶中，投資購房比例占到9.5%。此次調查中，大部分選擇中長期投資，其中有63%選擇5-10年的中長期投資。

在對購買套數的選擇中，99%皆為購買第二套住房（可能是由于調查對象多為上海人的緣故）；對于未來房價的預期，選擇上漲與持平的份額相同，各占31%。龔敏指出，這與以往的調查形成鮮明對比，在以往的調查中，大部分有投資傾向的客戶都會預期房價上漲，正是有這種良好的預期，才會促使他們進入，而此次調查中，選擇上漲與持平的比例相當，說不清的也占有一定份額，并且在選擇投資周期時，大部選擇中長期投資，說明國家抑制投機，控制投資的目標正在慢慢得以實現，對于未來房價吃不準的預期也很有可能會因為后續政策的再度出臺導致部分投資客放棄投資意愿。

在對新政是否會給投資客造成影響的調查中，稅收政策對他們的影響最大，占到調查比例的53.3%，其次是持續的加息，占到40%，而提高首付款比例對投資者的影響有限。

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