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在第二套房必須40%首付的前提下，一些中介機構(gòu)在調(diào)整掛牌價格的同時，部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店。

據(jù)有關機構(gòu)調(diào)研顯示，截至10月10日，美聯(lián)物業(yè)下屬門店掛售房源中，八成業(yè)主下調(diào)了自己掛售房源的價格。在調(diào)整掛牌價格的同時，部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店

“第二套房”認定尚存疑問

“在第二套房必須40%首付的前提下，中介公司還剩下的操作空間只有貸款利率上的折扣了。”10月12日，一位中介市場業(yè)內(nèi)人士對記者透露。事實上，記者從申城多家中介門店詢問得知，此前一些中介公司，由于與銀行長期保持著良好的關系，因此能夠從銀行獲得相對優(yōu)惠的利率折扣。“雖然現(xiàn)在貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，但是如果能從銀行得到利率優(yōu)惠，那也就跟政策出臺前的利率相差無幾了。”上述人士表示。

這意味著，9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的359號文，對市場影響最大的依然是有關第二套房需要40%首付這一要求。其中，存在的最大問題就是各家銀行對“第二套房”的認定標準不同，中國 工商銀行(行情 股吧)、 招商銀行(行情 股吧)等明確“第二套房”將以個人為單位，中國農(nóng)業(yè)銀行、 交通銀行(行情 股吧)等則表示將參考婚姻狀況確定。如果是同一個自然人，其名下的所有住房情況和個人信貸情況，就可以通過央行征信系統(tǒng)反映出來。

這次新下發(fā)的房貸政策中還規(guī)定，商業(yè)銀行接受個人住房貸款申請后，應及時通過中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款人的信用狀況進行查詢；貸款申請批準后，應將相關信息及時錄入個人的信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。銀行人士還指出，老人和孩子一般不能作為獨立借款人。

對此，一位已經(jīng)貸款買了第一套房的李先生向記者透露，他正在物色第二套房，準備用他已經(jīng)退休的母親的名義來購買。“開發(fā)商方面表示，這并不影響使用第一次購房的貸款優(yōu)惠。開發(fā)商告訴我，70歲以下的人理論上依然可以向銀行申請貸款。當然，銀行在審批上會有一定難度，但是去開發(fā)商指定的銀行可能會容易些。”

“如果真的要付40%的首付款，會對我的現(xiàn)金流產(chǎn)生比較大的影響，如果房子的總價過高，我會因此放棄購買第二套房。”李先生表示，對于第二套非自住的住宅，首付比例會對他的決定產(chǎn)生比較重要的影響。

放棄捂盤重新掛售

二手房方面，美聯(lián)物業(yè)通過對全市下屬二手住宅門店調(diào)研顯示，截至10月10日，美聯(lián)下屬門店掛售房源中，八成業(yè)主下調(diào)了自己掛售房源的價格。其中，75％的業(yè)主對于自己的掛牌房源作了5％以內(nèi)的價格下調(diào)，3％的業(yè)主對于自己的掛牌房源給出了6%—10％的讓價，也有2％的業(yè)主對于掛售房源給出了超過10％的讓價。

對此，美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿表示，雖然投資購房需求萎縮，自住需求主力支撐市場。但由于一部分之前受抑制購房的需求也集中于今年釋放，自今年3月起，整體市場交投表現(xiàn)活躍，各區(qū)域次新房源價格呈現(xiàn)出不同程度的上漲，業(yè)主“反價”、“惜售”等舉動大范圍重現(xiàn)。八成業(yè)主下調(diào)掛售價格的比例可以看出政策對于大部分業(yè)主的心態(tài)還是產(chǎn)生了一定影響，但根據(jù)現(xiàn)時自住需求支撐市場的情況分析，預計類似過去宏調(diào)期間業(yè)主大幅降價拋售發(fā)生幾率不大。根據(jù)調(diào)研問卷結(jié)果不難發(fā)現(xiàn)，由于實際購房需求的存在，自住需求集中的楊浦、虹口、閔行等區(qū)域掛售房源價格并未有明顯變化。再次是供應量較少的區(qū)域如盧灣、黃浦、靜安及徐匯等，由于供應量稀缺，掛售房源價格也基本沒有變動。

在調(diào)整掛牌價格的同時，部分前期捂盤惜售的業(yè)主也重新將房源掛售于門店。美聯(lián)下屬逾九成的二手門店掛牌量有所增加。其中近78％的門店，掛牌量有5％以下的增長，10％的門店房源掛牌量增長6%—10％，5％的門店掛牌房源增加超過10％。房源掛牌量增長較為明顯和集中的板塊是浦東世紀公園和聯(lián)洋板塊。對此，美聯(lián)物業(yè)浦東區(qū)副總監(jiān)秦愷表示，世紀公園及聯(lián)洋板塊中聚集投資客較多，前期業(yè)主反價及惜售捂盤舉動頻繁。考慮到手中的盤源標的較大，提升首付款之后有可能影響買家的支付能力，致使自己的房源被套，故開始放棄捂盤，將盤重新掛售。

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可望緩解供求矛盾？

隨著政策進一步細化，確定對第一、二套住房的認定將會更明確地區(qū)分自住與投資客。

上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏對記者表示：“對于第二套以上住房以家庭為單位作了明確的界定，在一定程度上區(qū)分了投資與自住性質(zhì)，投資成本的增加，不僅僅是流動資金的成本，貸款利率的成本也提高，可謂是雙管齊下。投資成本的提升無疑會將部分潛在投資客拒之門外，對于正進行中的投資客會促使他們回吐房源，尤其是目前大量靠銀行貸款，以出租為主的小業(yè)主，供求矛盾也有望在短期內(nèi)得到緩和，至于價格方面，部分二手樓盤會出現(xiàn)價格下調(diào)的現(xiàn)象，有需求的客戶可以乘勢去選購一下，而一手樓盤由于金九銀十的過去，不排除部分樓盤會有價格跳水現(xiàn)象，但大部分樓盤價格恐怕很難有望下調(diào)，不過，價格得到平抑的可能很大。”

在2007年秋季房展會上，上海中原研究咨詢部對前來參觀的消費者進行了問卷調(diào)查。結(jié)果顯示，在300名有購房意向的客戶中，投資購房比例占到9.5%。此次調(diào)查中，大部分選擇中長期投資，其中有63%選擇5-10年的中長期投資。

在對購買套數(shù)的選擇中，99%皆為購買第二套住房（可能是由于調(diào)查對象多為上海人的緣故）；對于未來房價的預期，選擇上漲與持平的份額相同，各占31%。龔敏指出，這與以往的調(diào)查形成鮮明對比，在以往的調(diào)查中，大部分有投資傾向的客戶都會預期房價上漲，正是有這種良好的預期，才會促使他們進入，而此次調(diào)查中，選擇上漲與持平的比例相當，說不清的也占有一定份額，并且在選擇投資周期時，大部選擇中長期投資，說明國家抑制投機，控制投資的目標正在慢慢得以實現(xiàn)，對于未來房價吃不準的預期也很有可能會因為后續(xù)政策的再度出臺導致部分投資客放棄投資意愿。

在對新政是否會給投資客造成影響的調(diào)查中，稅收政策對他們的影響最大，占到調(diào)查比例的53.3%，其次是持續(xù)的加息，占到40%，而提高首付款比例對投資者的影響有限。

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