因此，對通知中“第二套住房”的界定，據分析，可能存在四種不同的情況：

1、以個人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。

2、以個人為單位，有房貸經歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。

3、以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。

4、以家庭為單位，有房貸經歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。

目前已出臺房貸細則的各商業銀行，都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。有分析人士解釋說：“各商業銀行的做法，給一般家庭的購房者都留有余地；住房貸款業務作為銀行最優良的資產，即便目前存在一定的隱患，各銀行也不可能輕易加以限制。”

有無“療效”仍然未知

在今年8月召開的全國城市住房工作會議上，國務院相關領導就加大房地產政策調控力度，引導住房需求，進一步完善有區別的信貸調控政策做了進一步部署。通知在重申原有房地產信貸調控政策的同時，重點調整和細化了房地產開發貸款和住房消費貸款管理政策。

中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜認為，通知重在體現政府的態度和指引作用：對不同的借款人，實行不同的政策；對投資性的二次置業，要有所限制，扶持老百姓能買得起自住房。“但對投資的人到底有多大的約束力，目前還是未知數，因為有很大一部分投資者根本不需要通過銀行借款買房。”

中央財經大學中國銀行業研究中心主任、教授郭田勇認為，通知主要是打擊投資性、投機性購房的行為。“目前，投資性購房人群的比例相當大，在沒有更好的辦法區分其與自住性購房者的情況下，采取對‘第二套住房’提高首付和利率的辦法，盡可能地剔除投資性購房，緩解房地產市場的供求缺口。”

在“第二套住房”主體界定方面，郭田勇傾向于以家庭為單位來核定，使得打擊力度更大一些，成效更明顯一些。“但目前央行的征信系統未必能反映出家庭情況，如果以家庭為單位，操作的成本就會比較高。”

在目前對“第二套住房”界定比較“混亂”的情況下，已有消息人士透露：“由于各銀行標準不一，監管部門可能會在近期再出臺一道‘細則’，標準可能趨嚴。”

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