9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)已有半月，但關(guān)于“第二套房”如何界定的問題，各銀行分歧仍舊嚴(yán)重。有消息稱，央行、銀監(jiān)會(huì)接下來可能會(huì)再出一道“細(xì)則”，嚴(yán)明“第二套房”的界定標(biāo)準(zhǔn)。

房貸新政之后，商業(yè)銀行也面臨著房貸業(yè)務(wù)的調(diào)整。

二套房定義混亂

《通知》已經(jīng)明確規(guī)定第二套房的首付將提至四成以上，利率也將調(diào)高為基準(zhǔn)利率的1.1倍。而對(duì)于第二套房的界定，是以個(gè)人為單位還是以家庭為單位，仍然是現(xiàn)在市場(chǎng)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

按照央行的規(guī)定，“第二套房貸”要在央行征信系統(tǒng)中有過一次房貸記錄的購(gòu)房者再次貸款購(gòu)房的行為，而并不是此前一部分人理解的“在同一家銀行辦理兩次購(gòu)房貸款”。央行副行長(zhǎng)蘇寧表示，只要一個(gè)貸款主體在這個(gè)系統(tǒng)中留下過貸款記錄，他（她）與其配偶再次辦理按揭貸款即為“第二套房貸”。

記者咨詢央行征信系統(tǒng)人士，他表示，央行的個(gè)人信用信息系統(tǒng)基于個(gè)人身份證號(hào)碼來認(rèn)定，也就意味著并不能直接查詢到親屬貸款信息。

但在實(shí)際操作中，各銀行出臺(tái)的政策讓人眼花繚亂，很多銀行對(duì)于“第二套房”定義仍“各自為政”，沒有形成行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

以廣東省為例，中行是以家庭為單位界定，即是目前夫妻雙方無論以誰的名義按揭過一套房產(chǎn)，再次按揭購(gòu)房都按照“第二套房”四成首付、最少1.1倍基準(zhǔn)利率的政策來辦理。而招行、深發(fā)展、浦發(fā)行則是以個(gè)人為單位。

事實(shí)上，此前在央行推出新的標(biāo)準(zhǔn)之前，已有股份制銀行受年度貸款額度限制，計(jì)劃實(shí)行二套房首付提高的方案，根據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)實(shí)施的銀行均以個(gè)人為標(biāo)準(zhǔn)。

“以個(gè)人為單位的認(rèn)定，有很多漏洞，例如配偶、父母、其他親屬等購(gòu)買，如果不算二套房，投機(jī)者仍舊可以通過親屬身份來貸款；而以夫妻為單位，則有可能會(huì)抑制正常的購(gòu)房需求。”某股份制銀行人士稱。

而在多數(shù)銀行業(yè)內(nèi)人士看來，以夫妻為單位，估計(jì)是最為可行的實(shí)施方案。

另外，《通知》中只規(guī)定了第二套（含）以上住房的貸款成數(shù)和利率的最低標(biāo)準(zhǔn)，三套房以上的貸款利率和成數(shù)，商業(yè)銀行可以自行規(guī)定。

目前，中行廣東省分行、招行廣東省分行、浦發(fā)銀行廣東省分行已將第三套住房首付提高至五成，其中，招行廣東省分行還將第三套住房的利率水平提高至基準(zhǔn)利率的1.15倍，并規(guī)定貸款人一次至多只能按揭兩套住房，第三套房按揭將不予受理。

某國(guó)有銀行人士表示，商業(yè)銀行將根據(jù)各自的風(fēng)險(xiǎn)控制能力做具體規(guī)定。“很多股份制銀行貸款額度已經(jīng)不足，估計(jì)今年內(nèi)的規(guī)定將更嚴(yán)格，而國(guó)有商業(yè)銀行有可能寬松一點(diǎn)。”

股份制銀行困惑

“我們正在進(jìn)行國(guó)慶房貸數(shù)據(jù)的收集，以明確制定下一步的計(jì)劃。”某國(guó)有商業(yè)銀行廣東省分行房貸部負(fù)責(zé)人表示，“房貸緊縮已是事實(shí)，問題是如何應(yīng)對(duì)這種政策緊縮。”

“事實(shí)上，很多股份制銀行的貸款額度都已經(jīng)不足，早已收縮房貸，并已經(jīng)實(shí)行二套房首付四成以上的規(guī)定。所以房貸新政對(duì)我們影響不大。”某股份制銀行個(gè)貸部人士對(duì)記者表示。不過他預(yù)計(jì)，在接下來的兩個(gè)月，股份制銀行的房貸收縮力度將會(huì)很大。

他表示：“房貸需求將減少，而優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪將會(huì)更加激烈。”由于今年房貸市場(chǎng)發(fā)展迅速，很多股份制銀行早在年中的時(shí)候，就已經(jīng)完成了全年任務(wù)的80%。在這么大的房貸數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，“明年的房貸增長(zhǎng)率不樂觀。而且一手房市場(chǎng)由于與房產(chǎn)開發(fā)貸款關(guān)聯(lián)很大，所以股份制銀行更沒有優(yōu)勢(shì)。”

國(guó)有銀行的貸款額度相對(duì)寬松，然而在政策緊縮的情況下，也將進(jìn)一步收緊口子。“主要會(huì)對(duì)購(gòu)房者的條件，例如收入、職業(yè)等將作更多的考察。并且會(huì)對(duì)貸款的樓盤也進(jìn)行考察，如果價(jià)格過高，也會(huì)謹(jǐn)慎放貸。”

不過銀行人士表示，雖然政策有所收縮，但在條件允許的情況下，銀行仍舊不會(huì)過分壓縮個(gè)人按揭業(yè)務(wù)。“房貸仍舊是很重要的利潤(rùn)來源，只是在控制門檻方面再嚴(yán)格一點(diǎn)。”

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