中國人民銀行和銀監會出臺房貸新政調高“第二套房”貸款門檻已有半月多，市場關于“第二套房”如何界定仍然爭議不斷，銀行實施細則久拖未出，多數持觀望態度。

一些銀行昨天透露，管理層可能于近期再出細則，嚴明“第二套房”界定標準；也有銀行稱本周內將與管理層作進一步溝通；先前已經出臺細則的個別銀行則表示，如與管理層的新標準不一致，不排除調整細則的可能性。

上月27日，央行和銀監會聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，將“第二套房”首付比例提高至40%，貸款利率也將在基準利率基礎上上浮10%。而關于這一新政的具體操作細則，則表示將由各銀行自行制定。

四種解釋版本

目前，各家銀行對“第二套房”理解，存在四種不同的情況：以個人為單位，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇；以個人為單位，有房貸經歷的，不管貸款是否還清，以后購房都不享受“第一套房”待遇；以戶(即家庭)為單位，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇；以戶為單位，有房貸經歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。

對有購買第二套住房需求的消費者來說，第一種情況靈活性相對較大，對購房者比較有利。

除了這四種不同理解，關于“第二套房”，還有眾多問題需要明確界定。如：一套貸款購買的住房，產權人涉及父母和子女兩代人，那么，其中的子女要另外購買首套自住房時，算不算新政所指的“第二套房”；一個家庭需要賣出貸款購買的自住房、購進更大的自住房，那么，在前一套住房尚未賣出時買進更大住房，算不算“第二套房”；雖有過貸款經歷，但房主在貸款還清后將住房出售，然后再買入新的自住房，又算不算“第二套房”，等等。業內人士表示，這些具體問題，也是管理層以及銀行在今后的實施細則中必須明確的，否則新政效果會大打折扣。

銀行說法不一

目前，對于“第二套房”給出說法的已有光大、建行、交行和興業銀行4家。

建行明確貸款人第二套住房的認定標準以“戶”為單位，并已將北京地區第二套住房貸款首付比例提高至50%。

光大銀行發布的指導性文件則以“人”為單位來界定“第二套房”，即只要借款人本人沒有貸款記錄，就不算第二套房。

交通銀行副行長葉迪奇昨天透露，該行將以個人為單位界定“第二套房”，結清貸款的購房者再貸款買房仍視為第一套房。

興業銀行零售銀行管理總部副總裁鄭海清表示，興業銀行傾向以家庭(戶)來認定“第二套房”，但目前該行細則尚未制定完畢。

由于對“第二套房”界定標準不一，使得目前滬上各銀行房貸業務也按多重標準進行。工行上海分行有關人士告訴記者，工行方面仍按原政策辦理房貸業務，也就是說門檻還未提高；光大銀行則表示，目前該行已經根據新標準來執行。已經涉足境內居民房貸業務的幾家外資銀行，在“第二套房”貸款業務操作上也不一致。渣打銀行透露，自9月27日以來，已經有客戶按照新政策在該行辦理了房貸業務。花旗銀行則表示，新標準還待與管理層進一步溝通，目前還未開始實施。

新規理應細化

界定標準不一，細則遲遲未出，造成市場猜測不斷，在某種程度上影響了市場的公平性。上海社會科學院城市與房地產研究中心主任張泓銘認為，管理層對“第二套房”貸款的新規，只是原則性要求，需要盡快細化，變成可操作的具體措施。

不過，由于新政的規定涉及銀行自身利益，銀行方面也不愿盡早明確“第二套房”。某銀行人士告訴記者，如果銀行解讀過松，政策落實效果不如預期，相關銀行可能會受到有關部門的警告或懲罰。但如果銀行解讀趨緊，其房貸業務則可能下降，利潤將受影響。畢竟，對銀行來說，房貸仍是一塊比較優質的資產。

雖然，管理層可能進一步明確“第二套房”的界定標準，給銀行一個更明確的指引，但最后的實施細則，仍是由各銀行根據各自情況自行制定。因此，不止是標準統一的問題，張泓銘還強調，各銀行在具體操作上也應基本統一，不能互相矛盾，以免讓投機者有機可乘。???

來源：解放日報

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