政策累積效應(yīng)放大 供大于求擠壓泡沫

樓價(jià)見(jiàn)頂信號(hào)強(qiáng)烈

10月17日，北京，深秋，大風(fēng)降溫。耿明(化名)與房產(chǎn)中介簽訂完最后3套房子掛牌出售協(xié)議后，心情愈加復(fù)雜：3年前攜2000萬(wàn)資金從山西來(lái)京炒房，盈利已翻番，原計(jì)劃奧運(yùn)會(huì)前后套現(xiàn)，如今倉(cāng)促出手，用他的話說(shuō)，“感覺(jué)越來(lái)越冷”。

冷的只是炒房客，有自住需求的大多數(shù)人盼望的樓價(jià)“見(jiàn)頂回調(diào)”可能將要出現(xiàn)。借用獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠剛說(shuō)的一句話：“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌30%，多數(shù)中國(guó)人都會(huì)發(fā)出笑聲。”

除了感受樓市冷暖，建行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清感受更多的可能是危機(jī)。早在央行明確第二套房首付款比例不低于40%前，建行就有計(jì)劃地提前實(shí)施了，而且最后比例定在50%上，比40%的底線高出10%之多。

進(jìn)入“金九銀十”，國(guó)內(nèi)樓市成交量萎縮，有價(jià)無(wú)市。而“最知其中滋味”的銀行對(duì)房貸態(tài)度的180度大轉(zhuǎn)彎，似乎意味著市場(chǎng)自我調(diào)整房?jī)r(jià)的力量已經(jīng)顯現(xiàn)。另外，政府近年調(diào)控房?jī)r(jià)的一系列政策的累積效應(yīng)也得到了釋放，清理閑置土地、提高房貸、加息，還有物業(yè)稅預(yù)期，一切都導(dǎo)致市場(chǎng)觀望甚至拋售氣氛濃厚。

房?jī)r(jià)真的要見(jiàn)頂了嗎？

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了緊縮政策不斷給樓市雪上加霜外，炒房者獲利預(yù)期和套現(xiàn)周期也已陸續(xù)到來(lái)，市場(chǎng)本身買盤、賣盤的轉(zhuǎn)化，也會(huì)促使樓市進(jìn)入調(diào)整期。香港十年前地產(chǎn)泡沫破裂前存在的特征正被內(nèi)地樓市一一重演，陰影揮之不去。

盡管如此，北京樺達(dá)地產(chǎn)董事長(zhǎng)曾新慧還是堅(jiān)信房?jī)r(jià)不會(huì)由此迎來(lái)拐點(diǎn)，天相投顧首席金融分析師石磊也表示目前還看不出房?jī)r(jià)見(jiàn)頂?shù)嫩E象。不過(guò)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生卻認(rèn)為：“拋售正開(kāi)始集中，接手的卻少了很多，目前的確進(jìn)入了焦灼階段。”至于房?jī)r(jià)走勢(shì)，聶認(rèn)為還要看未來(lái)調(diào)控手段和大經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

一個(gè)問(wèn)題是，如果市場(chǎng)真的已經(jīng)開(kāi)始自我調(diào)整，下一步的宏觀政策調(diào)整如果過(guò)于嚴(yán)厲，會(huì)不會(huì)造成市場(chǎng)暴跌，造成恐慌性拋盤？

有價(jià)無(wú)市買盤轉(zhuǎn)賣盤

房?jī)r(jià)依然瘋漲，市場(chǎng)卻越來(lái)越冷清。“樓市正上演勝利大逃亡。”聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理?xiàng)钌黉h對(duì)本報(bào)的判斷依據(jù)，來(lái)自他與數(shù)千名溫州等地炒房者的親密接觸。

“十一”長(zhǎng)假過(guò)后，陸續(xù)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從南京到北京，從上海到深圳，從天津到重慶，商品住宅成交量放量下滑，與“五一”黃金周相比，日均銷售量深跌近四成。

據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)介紹，早在一個(gè)月前，交易量有所減少；9月中下旬，投資者觀望情緒加劇。而深圳在8月份就遭遇了近三年成交最低迷時(shí)期。

盡管這樣，曾新慧和陽(yáng)光100副總經(jīng)理范小沖均對(duì)本報(bào)表示，說(shuō)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為時(shí)尚早。而對(duì)于目前樓市有市無(wú)價(jià)現(xiàn)象感受最深的是耿明們。據(jù)耿稱，他最多時(shí)手里有30多套房源，從今年8月底開(kāi)始陸續(xù)出貨，到10月初集中掛牌出售，現(xiàn)在還有17套沒(méi)有成交，有兩套已調(diào)低了價(jià)位，情況并不理想，而這在之前是不可想象的。

楊少鋒的客戶多是來(lái)自溫州的炒房者，據(jù)楊回憶，近段時(shí)間已有相當(dāng)數(shù)量的投資者開(kāi)始高位套現(xiàn)，這包括之前曾鯨吞北京數(shù)百套豪宅的溫州購(gòu)房團(tuán)領(lǐng)軍人物。聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)對(duì)300名投資客戶抽樣調(diào)查顯示，近7成客戶將拋售套現(xiàn)。

賣盤多了，因房?jī)r(jià)太高，同時(shí)“滯漲”明顯，上海新樓近4個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)了供大于求。上海美聯(lián)物業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示：68%的客戶明確表示，將推遲自己的購(gòu)房計(jì)劃。聶梅生認(rèn)為，拋售現(xiàn)象顯然還會(huì)持續(xù)，但接盤者則要增加更多顧慮。

“恐慌性拋售已露出苗頭。”盡管楊少鋒承認(rèn)，投資者拋售還屬于中心城市現(xiàn)象，大部分人仍選擇觀望態(tài)度，但一旦形成一種趨勢(shì)，很快將演變成為大規(guī)模撤離；由于目前投資比例已經(jīng)占據(jù)樓市1/3強(qiáng)，目前的高房?jī)r(jià)難以為繼，市場(chǎng)將在半年到一年時(shí)間內(nèi)理性回歸。

這似乎并非危言聳聽(tīng)。市場(chǎng)本身傳達(dá)出的信號(hào)越來(lái)越多地在改變市場(chǎng)一貫的看法。

“事實(shí)上，即便沒(méi)有別的因素，3年前買的樓盤現(xiàn)在也該出手了。何況現(xiàn)在呢！”耿明告訴記者，動(dòng)輒上千萬(wàn)的投資從最初都會(huì)設(shè)定一個(gè)收益預(yù)期和投資周期，就像炒股，有止損也要有止盈，“收益翻番了，時(shí)間也過(guò)去3年了，是一個(gè)階段了”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，相對(duì)目前市場(chǎng)價(jià)，一年前介入的投資者收益普遍上漲60%以上，而兩年前購(gòu)買的房屋均有100%以上的收益。

而目前，支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲的主要依據(jù)是需求旺盛和成本過(guò)高。聶梅生承認(rèn)，現(xiàn)在房子需求主要是投資性需求，房?jī)r(jià)越高，收益余地就越小。經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，“虛求”高了就會(huì)產(chǎn)生泡沫，投資回報(bào)就會(huì)受到打擊，有多少“虛求”，晚上看看各小區(qū)亮燈多少就明了了。

“在北京目前租售比已經(jīng)高達(dá)1：350的情況下，北京樓市投資價(jià)值銳減。退一步，由于奧運(yùn)會(huì)利好的支撐，房?jī)r(jià)可能會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺，但至少需求會(huì)急劇下跌。”楊少鋒稱，大部分城市通過(guò)租金獲取投資收益已不現(xiàn)實(shí)。