□本報記者 費楊生

旺季不旺，“金九銀十”的樓市傳統銷售旺季再度延續了去年同期的尷尬。在一系列調控政策的出臺以及再調控預期等多種因素作用下，樓市旺火再度降溫，市場各方對樓市后期走勢的分歧顯著加大。

一線城市樓市平淡

盡管部分城市在“黃金周”假期后略顯市場回暖跡象，但總體而言，今年的“金九銀十”未能恢復昔日火爆搶房的風光，繼續表現為與去年相似的“成色不足”尷尬。

北京樓市的“金九”已經冷清收場，而近兩周市場的回暖似乎透露出“銀十”有望向好的跡象。北京市房地產交易管理網的數據顯示，10月8日至今，期房住宅簽約量每天都在300套以上，10月12日更是達到1101套，創下了今年以來單日成交之最。

搜房網的一位市場分析人士說，在此之前，9月市場是冷清的，十一黃金周市場是慘淡的。數據顯示，10月1日至7日，京城期房住宅和現房住宅共成交2093套，日均299套，這比今年9月的日均簽約量少了近170套，也比去年10月日均量的485套少了200套。9月，北京期房住宅簽約11730套，日均391套，這比8月的10488套和338套均有小幅增長；但現房交易量較8月大幅下降，9月現房住宅共簽約2361套，比8月少了1280套，降幅達35.16%。綜合看，9月商品住宅日均簽約量達470套，比8月微增14套，比去年9月的日均495套降了25套，而去年9月的成交量已比2005年9月低了不少。

與北京樓市初現回暖跡象不同的是，深圳樓市還在冷清中徘徊。9月的深圳新房成交30.24萬平方米，較8月的地量反彈了26%，10月上旬的成交量則繼續萎縮，10月1-9日新房成交僅1.82萬平方米。部分業內人士分析，在新盤不斷推出的情況下，部分購房者已在高房價面前止步，10月的市場形勢并不樂觀。

上海樓市的熱度在黃金周期間驟然降溫，盡管目前已基本恢復到節前水平，但“旺季不旺”的結局恐難改變。搜房網監測的數據顯示，黃金周期間的商品住宅成交量為2242套、成交面積為227027平方米；遠低于假前一周的5578套、626349平方米。而節后一周（10月8日-14日）的數據是5983套、684785平方米。

全方位調控正在強化

業內專家指出，近期樓市的陣陣“寒意”主要源于“房貸新政”等一系列調控政策的出臺，這些政策在市場預期中落地，卻沒有終止預期，反而又點燃了再調控的強烈預期。

不少業內人士分析，央行和銀監會9月27日發布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》是導致各地樓市在黃金周期間表現慘淡的主要原因。此房貸新政的核心是嚴格房地產開發貸款管理和調整住房消費貸款管理。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說：“打擊投機者，讓樓市投機甚至是投資風退潮，改變樓市的心理預期，可以說是此次房貸新政的指向所在。”而從目前樓市來看，部分投資者的預期已經改變。部分中介機構的數據顯示，10月8日-14日，北京二手房的投資購房比例從先前的16%-18%下降至13%。

值得注意的是，房貸新政對房地產開發貸款作了更嚴格的管理，進一步緊縮“銀根”。有關部門再次重申，對項目資本金（所有者權益）比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；商業銀行不得向有囤地、囤房行為的開發商發放貸款；不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

與此相關的則是國土資源部嚴格土地使用證發放的規定。國土部在10月9日公布的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》中明確規定，通過招拍掛方式取得國有建設用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價款后，才能獲得土地使用權證。該規定將于今年11月1日實施。

上海五合智庫投資顧問有限公司的一位專家介紹，開發商通常是分期支付甚至拖欠土地出讓價款，以少量資金獲得出讓地塊中的小幅地塊使用權證，以此向銀行抵押貸款并進行項目的“閃電”開發、銷售，回籠資金后再去交納下一地塊的土地出讓價款，如此循環，從而以有限資金撬動多個項目，并造成囤地和天價地塊現象大肆出現。他說，禁止分期拿證將提高開發商資金門檻，并一定程度上遏制囤地和天價地塊現象。但這一規定的落實可能存在一定的難度，相當程度上取決于地方政府的態度。

“銀根”、“地根” 的兩大緊縮讓不少業內專家相信，進一步的調控政策還將出臺，而目前市場對調控預期政策關注度最高的當屬物業稅。經濟學家徐滇慶說，在房價持續上升的過程中，政府必須通過稅制改革壓抑過度投機活動，要增加炒房者的投機成本，只有通過房地產稅來限制有錢人買多套住宅。有消息稱，國家稅務總局等有關部委正積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作，在模擬試點基礎上，擬明年選部分試點城市進行實轉。

另一項政策預期是，對保障性住房體系建設加強信貸支持。加強對保障性住房的支持力度是本輪調控的重中之重，相關信貸政策未在此次房貸新政中同時亮相使得市場充滿預期。此外，央行加息的預期一直強烈存在，貨幣緊縮政策無疑將波及資金密集型的房地產行業。

市場預測分歧加大

由于前期調控政策的影響以及近期對強化調控的預期，有關房價上漲趨勢是否將就此扭轉的市場分析與判斷明顯分歧加大。

綜合來看，目前在開發商和購房人中存在兩種不同的判斷。前者認為，“金九銀十”的冷清并不是政策調控立竿見影的效果體現，而是市場供應的項目太少和購房時間段的延長。而在宏觀經濟長期向好、城市化進程加快的大背景下，樓市“長牛”趨勢仍將持續，未來幾年的市場前景依然樂觀。

與此相對立的觀點則是，調控已改變或還將改變部分投資者的心理預期，投機性和投資性需求被進一步遏制以及市場有效供給的增大，將有效緩和供不應求的矛盾，進而抑制房價過快上漲。而隨著人口結構的變化、房地產調控體系的日益健全，樓市在未來幾年或將面臨一次調整。目前，有關政策效果的顯現還需要一段時間。

據記者了解，正是由于對市場未來走勢有分歧，因而未能形成“共振”現象。有的開發商快速放盤，有的則繼續捂盤；有的購房人仍積極買房，有的則繼續觀望。誠然，市場究竟往何處走也只能讓時間來檢驗。

新聞隨身，手中掌握

[評論] [論壇] [寫博客] [我來糾錯] [好友分享]