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10月9日，招商地產公告稱，2007年9月30日，公司與成都市土地儲備中心、成都市成華區人民政府簽署了三方<戰略合作框架協議書>
，就成都市成華區北湖片區的5000畝土地整理、基礎設施配套、片區旅游設施建設等相關事宜，達成了初步合作協議。“本協議的簽署是招商地產進軍成都房地產市場的一項重要舉措。”公告稱。其內部人員則透露，該項目“醉翁之意”并不在一級土地開發項目。
這份公告晚到了將近10天，內容是成都市成華區北湖片區約5000畝土地，包括成華區北湖片區新規劃城市建設用地約3000畝，屬市級政府儲備土地；以及成華區北湖片區北湖公園及周邊土地約2000畝，屬成華區“198”范圍的土地的一級開發項目，由招商地產負責按照土地整理實施進度籌措和撥付整理所需資金，并配合成都市土地儲備中心對整理后經營性用地進行宣傳、推廣和處置。而為加快推進片區整理工作，在正式協議簽訂之前，招商地產已經先行投入整理啟動資金1億元，提前推進片區整理工作。
該項目的收益模式為：片區土地整理后，形成的可供經營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、政策性收費以及其它相關費用后的土地收益，按照審計結果由成都市土地儲備中心、成都市成華區人民政府和招商地產三方按照約定比例分成。
“一級土地開發的利潤具有不確定性，在土地出讓的過程中很難預測該土地的出讓價格，不好估算利潤。”公司管理層表示。
市場對這次“圍魏救趙”的舉動顯示了較高的期望。“預計比例分成國內收益遠遠高于北京等城市一級開發的8%的固定收益，可能在30%以上，”中投證券分析師認為，“目前地塊周邊地價為500萬-800萬元/畝，而近期的綿世股份在該區域出讓的最佳位置的土地，成交價格為1000多萬元/畝，成為地王。保守估計，此項一級開發招商地產將獲得遠遠超過10億元的利潤。”中投證券給出一級開發項目估值51.6元，加上目前的物業估值30元，給招商地產現在合理估值81.6元，未來6個月估值為108元。
中投證券認為，介入一級開發對招商地產在成都擴張的意義重大，招商地產的控股股東——蛇口工業區擁有歷史長達20多年的土地一級開發經驗，隨著蛇口工業區在幾年資產重組招商地產時，已經將房地產業務與人員移植入招商地產。此次招商地產介入成都一級開發是招商地產進入成都房地產市場的開端。這也是借助在成都的一級市場開發的契機大舉介入成都房地產二級市場。“一級市場開發風險小，回報穩定，同時避免了招拍掛拿地難的市場風險。”
上述高管對此最除了解釋，公司并不是想通過這個項目對公司盈利模式作出調整。“我們仍然是以商品房生產為主業的，”他解釋，雖然母公司招商局在蛇口10.8平方公里土地上做一級開發起家，但是招商地產成立以來定位一直主要集中在商品房開發。
目前，招商地產2007年新增土地儲備建筑面積168.05萬平方米，新進駐佛山、珠海兩個二線城市，在全國11個城市拓展了34個房地產開發項目。
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編輯：
徐會玲
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