⊙賈圖

中國證監會近期一直孜孜不倦地對股票投資者進行風險教育，這種風險提示有利于投資者冷靜地認識股市中的投資風險，逐漸從一個短期的投機者變成一個理性的投資者。其實，我國房地產市場同樣需要這樣的風險投資教育。

投機或投資是推動我國房價快速上漲的重要因素之一。深圳社會科學院公布的《中國深圳發展報告(2007)》稱，從住房轉手時間看，取得產權證后半年內就轉手的住房占住房總套數的30.31%，而取得產權證后3年及3年以上轉手的住房占住房總套數的28.11%，兩項加起來所占比例高達58.42％。與此相對應的是，深圳市房價半年內就暴漲了50％，這些數據充分說明，投機和投資因素在推動房價上漲中扮演著極其重要的角色。

如果要有效抑制房價，首先就應該使房地產過熱的投資、投機熱降溫，如何降？一方面，需要通過財政、稅收、信貸等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要對投資者尤其是那些被動的投資者進行風險教育，以防止炒房熱的蔓延。房產的投資風險是真實存在的，但許多風險被忽略了。

首先就是折舊風險。房屋作為不動產折舊是必然的。我國的住宅用地使用年限一般為70年，我國的住宅壽命則到不了70年。建設部專家指出：“國內住宅的平均壽命僅為30年。”即使以70年來算，房屋的價值每年也面臨著1.4％的折舊。從理論上來看，如果不考慮房價上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實際價值只有原來的50%。但是，最近幾年房價飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應有的重視。一旦房價停止上漲，那些經過多輪炒作的商品房就可能因為折舊因素而進入貶值軌道。

其次是貸款利率變動風險。調查顯示，絕大多數炒房者是借助銀行按揭貸款來進行房產投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動風險。比如，最近的房貸新政對房產投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購買總房價130萬元的商品房為例，信貸新政實施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。

再次是物業稅風險。所謂物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。物業稅是房產投資者即將面臨的最大風險之一。目前，物業稅已經在北京、遼寧等10個省市進行房地產模擬評稅試點。今年10月中旬，國家稅務總局相關負責人在稅務總局前三季度稅收情況新聞發布會上明確表示，目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。物業稅不僅會大大增加房產投資者的成本，也將大大增加房價下跌的動能。這是房產投資者必須要面對的問題。

除此之外，還有政策調控逐漸收緊、房產利潤嚴重透支等風險。房價持續飛漲對民生的損害正在逐漸顯現出來，中央政府高度重視這一問題，不斷采取調控措施，除了已經出臺并實施的措施，還將不斷有更嚴厲、針對性更強的調控措施陸續出臺，僅此一項給房地產投資帶來的不確定性風險就應該引起足夠的重視。更何況，經過連續數年的持續暴漲，從收入房價比的角度來看，我國目前深圳、北京、上海等地的房價已經超過了發達國家的水平。在深圳，甚至出現了本地投資者于香港投資買房的現象，這本身就是對內地房價持續透支未來利潤的直接反應。

而且，現如今的投資產品日益豐富，這使得房產作為投資品元素的可替代性越來越強，當房產不再是投資者惟一的寵兒，房價還能繼續保持堅挺、房市投資風險還將繼續被忽略嗎？因此，房市也需要進行風險教育，通過風險提示，幫助投資者更清晰地把握機會、規避風險。

（來源：上海證券報)

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