張然

近期來(lái)的房貸新政，在地產(chǎn)新人楊少鋒看來(lái)，只是消費(fèi)端的一腳剎車(chē)，他的觀點(diǎn)多與眾不同。他認(rèn)為，不久后真正起作用的應(yīng)該是土地新政。

2000年大學(xué)畢業(yè)的楊少鋒是地產(chǎn)界名人，身為北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理的他，曾以其獨(dú)特的理念創(chuàng)造了一系列營(yíng)銷(xiāo)奇跡。針對(duì)房貸新政，他向《市場(chǎng)報(bào)》記者直陳自己的觀點(diǎn)：“是該給樓市退退燒了，否則大家會(huì)像泰坦尼克號(hào)，在歌舞升平中駛向深淵。”

“漠視”逼出調(diào)控新政

《市場(chǎng)報(bào)》：你如何看待近來(lái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施的出臺(tái)？

楊少鋒：如此密集的針對(duì)一個(gè)行業(yè)推出調(diào)控政策，在世界范圍內(nèi)都極為罕見(jiàn)。其聚集效應(yīng)將使得中國(guó)樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能在未來(lái)幾個(gè)月變得無(wú)限接近。

地產(chǎn)既得利益者的言論演變成為“樓市無(wú)政府主義”，結(jié)果就是整個(gè)行業(yè)對(duì)政府調(diào)控的漠視。最后非逼得管理層舉起劍來(lái)，揮淚斬馬謖，對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)痛施剎手锏。我認(rèn)為起根本作用的應(yīng)該是土地新政。

市場(chǎng)一年內(nèi)理性回歸

《市場(chǎng)報(bào)》：土地新政的具體內(nèi)容是什么？它能使未來(lái)的房?jī)r(jià)下調(diào)么？

楊少鋒：土地新政的核心一方面是通過(guò)嚴(yán)查囤積土地、限期開(kāi)發(fā)等政策，加大土地持有成本，迫使開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度；另外一方面則是加大土地供應(yīng)量、減少單幅土地出讓規(guī)模，實(shí)際上就是將有限的資源分散配置。應(yīng)該說(shuō)，將使未來(lái)供給大幅加大。

一方面是需求的急劇減少，一方面是未來(lái)供應(yīng)大幅加大，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的銷(xiāo)售壓力，進(jìn)而導(dǎo)致資金壓力，迫使開(kāi)發(fā)商降低利潤(rùn)期望值，下調(diào)房?jī)r(jià)。因此，市場(chǎng)將在半年到一年時(shí)間內(nèi)理性回歸。

更嚴(yán)厲調(diào)控或已備好

《市場(chǎng)報(bào)》：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真的能引發(fā)金融危機(jī)嗎？

楊少鋒：之前我們一直認(rèn)為房地產(chǎn)不會(huì)造成中國(guó)的金融危機(jī)，但不久前美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)卻來(lái)了個(gè)當(dāng)頭棒喝。從央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告上看，從去年6月末到今年6月末，金融機(jī)構(gòu)的房貸和開(kāi)發(fā)貸款余額增加了9000億元，第二季度末已經(jīng)達(dá)到驚人的4.3萬(wàn)億人民幣，第三季度的增長(zhǎng)更快。銀行資金過(guò)快地向一個(gè)行業(yè)集中，不但將導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性安全問(wèn)題，還將嚴(yán)重影響其他行業(yè)的健康發(fā)展。

從金融和土地兩面調(diào)控是基本的出發(fā)點(diǎn)，但還要看具體效果。如果系列政策還不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，還有金融工具中的物業(yè)稅、租賃稅、遺產(chǎn)稅、交易稅，或提高所得稅，使住宅的投資功能會(huì)被迅速擠壓，持有成本會(huì)急劇上升。

地產(chǎn)泡沫破滅并非危言

《市場(chǎng)報(bào)》：最近的焦點(diǎn)似乎都集中在房貸新政上，普通消費(fèi)者并沒(méi)有注意到土地新政？

楊少鋒：實(shí)際上，土地政策正在經(jīng)歷一個(gè)重大轉(zhuǎn)折，其對(duì)樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響，或許還將超過(guò)房貸新政。

地價(jià)、房?jī)r(jià)一旦都和股價(jià)扯上關(guān)系，問(wèn)題就復(fù)雜了。由于目前國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的土地持有商都是上市公司，為了抬高股價(jià)、大幅融資，上市房企非理智囤地行為，將土地價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到證券市場(chǎng)。同時(shí)，通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款，土地風(fēng)險(xiǎn)又轉(zhuǎn)嫁給銀行。

今年以來(lái)，土地儲(chǔ)備取代銷(xiāo)售成為房地產(chǎn)業(yè)迅速致富的最佳途徑。為購(gòu)?fù)恋兀康禺a(chǎn)上市公司紛紛大舉融資。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司通過(guò)再融資已經(jīng)合計(jì)融資超過(guò)1700億元。自滬深股市成立以來(lái)，還沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，如此短時(shí)間內(nèi)融得如此多資金。

我認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題表面看是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲造成購(gòu)房難的社會(huì)矛盾，核心原因則是土地和房屋的實(shí)物資產(chǎn)過(guò)快上漲所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)在悄悄逼近。這也是國(guó)家宏觀調(diào)控政策的深層次原因。

來(lái)源：             市場(chǎng)報(bào)  

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