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房地產牽動中國監管層敏感神經央行銀監會緊急調研房貸

2008年08月04日 07:4121世紀經濟報道【大中小】【打印】

記者近日獲悉，央行正在布局全國進行房地產信貸風險的摸底調研，而銀監會也出于房地產風險傳導的考慮，正在展開對全國各類商業銀行的房地產風險壓力測試。

牽動中國監管層敏感神經的是房地產市場從去年延續至今的頹勢——交易量持續萎縮、房價下調、房產商資金鏈繃緊、購房者預期不穩。

實際上，中國的房地產市場自1998年房改以來，經過近10年的瘋狂發展后，一場新的調整正在不期而至。而大洋彼岸，美國次級抵押貸款危機的陰影尚未消散，由房地產風險而導致的金融風險依然在向更深層次蔓延。

央行銀監調研

銀監會相關人士告訴記者，目前已經將房地產信貸壓力測試的通知下發給各地銀監局，不同地區的銀監局已經著手布置商業銀行進行壓力測試。

但某銀監局人士透露，這次并沒有要求商業銀行強制執行，而是根據各個商業銀行的意愿，由其自行測定。根據各自情況，各銀行的測試指標和測試方法并不統一。

北京銀監局相關人士稱，北京地區的建設銀行、民生銀行、北京銀行、北京農村商業銀行等都已經開始測試。

某商業銀行向記者透露，該行主要測試的是，如果房價出現一定比例的下跌，或者宏觀經濟發生調整，比如GDP下降，違約率會提高多少，對銀行的信貸資產質量會有多大的影響。

而另一家股份制銀行個人業務部負責人告訴記者，該行主要關注的是，在房價下降的情況下，還款人的收入和還款能力的比值變化，以及抵押物總值的變化等信息。并對房價下降細分了20多個層次，對住宅、商鋪等做了細分。

商業銀行人士告訴記者，通過壓力測試，可以判斷出銀行未來的風險狀況及承受能力，達到未雨綢繆的效果。

在銀監會緊張測試的同時，央行的一場全國性摸底也正在靜悄悄進行中。

記者獲悉，央行近日已經下發通知給各地分行，要求密切關注未來房地產貸款質量變化可能引發的風險，并展開相關調研。

在央行7月底下發給商業銀行的一份最新報告中指出，房地產市場呈現出投資平穩但資金趨緊、保障加強但預期改變、房價回落且區位分化的新特點。

而這些也正是此番銀監會和央行高調關注房地產信貸風險的原因所在。

2008年以來，北京、上海、廣東、深圳等10多個沿海城市，依舊延續了2007年的頹廢之勢，交易量持續下滑。

北京市的房地產統計顯示，2008年上半年，商品住房竣工面積為495.4萬平方米，同比下降32.2%。同期，全市商品住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降50.5%，其中，現房銷售76.4萬平方米，期房銷售272.9萬平方米，同比分別下降50%和50.6%。

在交易量大幅下降情況下，房地產的價格也呈現出波動變大、增幅放緩跡象，不少地方的城郊地區成為房價下調的“排頭兵”。

北京的房地產統計信息顯示，上半年，新建商品住宅銷售價格指數同比上漲16.1%，其中當月漲幅由1月份的17.1%下降到6月份的14.3%，降低2.8個百分點。同期，二手住宅銷售價格指數同比上漲9.7%，其中單月漲幅由1月份的11.3%下降到6月份的7.1%，降低4.2個百分點。

受預期分化影響，上海、北京、深圳等地遠城區的房價開始下跌。

由于房地產行業資金來源中，銀行占據了半壁江山，此番調整，將銀行這個最大的債權人的風險推上前臺。

收縮的房貸

出于對房地產信貸風險考慮，并受交易量大幅萎縮的影響，銀行的房地產貸款也呈現出明顯的下降趨勢。

央行公布的數據顯示，2007年個人住房按揭新增7146.88億元。而商業銀行人士透露，今年上半年的新增個人按揭貸款僅為2000億元，僅占去年同期的50%，全年貸款預計僅有4000億元。

商業銀行人士透露，貸款的急劇下降，主要是受沿海城市房地產市場震蕩影響。據該人士透露，全國十多個沿海城市的房貸數量大約占全國整個房貸規模的50%以上。上述地區的交易量萎縮，直接導致了房貸的收縮。

央行二部統計顯示，上半年上海個人住房貸款增加55.7億元，同比少增12.6億元，下降明顯。

同樣，北京地區也在遭遇著一輪下降風潮。

截至6月末，北京地區中資金融機構購房貸款2621.1億元，同比增長8.4%。其中，個人住房貸款余額2447.4億元，同比增長11.6%，增速比上年末回落4.3個百分點。分月度看，1月份集中發放上年申請的貸款，當月貸款新增21.6億元，2—4月貸款余額分別下降11.0億元、2.7億元和12.3億元。

央行調研認為，房地產交易下降的根本原因，在于市場觀望氛圍的進一步增強。

央行的2季度居民儲蓄調查問卷結果顯示，認為北京房價在奧運會后將“下降”的居民比例為27.1%，較上年第四季度提高4.6個百分點，而認為將“上漲”的居民比例僅為19.3%。

某股份制銀行住房按揭貸款處負責人告訴記者，預期的調整，一方面是受央行貨幣緊縮、信貸規模控制影響；另一方面也與去年底地產信貸政策收緊有關，“二套”房貸政策的出臺使投資購房利息負擔提高約30%，有力地抑制了投機性住房貸款需求。

綜合上述因素，該負責人認為，房地產的此輪震蕩是在前期急劇的規模擴張后，遭遇“政策調控的”結果。

但銀行人士也指出，單從數字增減看銀行信貸萎縮，并不科學，有可能出現“一葉障目，不見泰山”的結果。

其分析，雖然增量明顯縮減。但分結構看，下降主要來自沿海一線城市，這些城市房價高、住房交易量大，從而導致它的波動會對整個總量形成特別明顯的影響，但是在非沿海城市，房地產市場依然平穩發展，甚至有所增長，而在這些地區的貸款也不僅沒有減少，反而是增長的。

另外一個重要原因是，從放貸主體來看，減少房貸的主要來自一些中小股份制銀行，由于這些銀行主要布局于沿海城市拓展業務，并在前期為拓展市場規模大量做了除個人按貸款外的住房抵押貸款、轉按揭、加按揭等業務，導致沿海城市量縮的情況下，中小銀行大量退出。而一些大型國有銀行反而相對減少不明顯。

一個可資借鑒的數字是，商業銀行人士透露，上半年，大型國有銀行的個人按揭貸款同比只下降了30%-40%，而一些中小銀行則縮減了50%-60%。

風險不均勻分布

交易量的下降和房貸的收縮，是否是房地產新一輪調整的開始，未來是否會引發斷供增多，這對銀行的資產質量又會有多大的影響，都成為央行和銀監會密切關注的焦點。

對此，中金公司的分析報告認為，“全國平均房價泡沫不大，因而此輪調整幅度有限，預計有5%-10%的跌幅；十大主要城市房價存在20%-50%的泡沫，未來將向下調整，合理價格需回落至06 年水平。”

中金選取了北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、成都、武漢和南京十大主要城市2007年至2008年前五個月的住宅成交額和成交均價進行分析后認為，按揭貸款質量取決于房價跌幅，房價的下跌幅度決定了負資產人群的規模，進而影響按揭貸款的質量。

在此推論下，中金謹慎假設中國40%的負資產購房者會違約，此假設下，如果房價下跌30%，在現價90%以上且兩成首付的購房者會陷入負資產，預計新增不良按揭貸款約313億元，全國按揭貸款不良率將上升1%。房價下跌40%時，在現價90%以上且兩成首付的購房者以及現價80%以上且三成首付的購房者會陷入負資產，預計新增不良按揭貸款約939億元，全國按揭貸款不良率將上升3%。房價下跌50%時，在現價90%以上且兩成首付的購房者、現價80%以上且三成首付的購房者以及現價70%以上且四成首付的購房者會陷入負資產，預計新增不良按揭貸款約1780億元，全國按揭貸款不良率將上升5.7%。

而在上述假設情景尚未發生的情況下，目前的不良率并不高。

從北京地區看，不良率雖然有所上升，但依然處于較低水平。

截至6月末，中資金融機構各項房地產類人民幣貸款不良率為2.56%，比去年末微升0.19個百分點。其中，商業性個人住房貸款不良率1.65%，比上年末提高0.22個百分點；商業性住房開發貸款不良率為4.32%，比上年末提高0.37個百分點。

而在上海，不良率不僅沒有上升，反而有所下降。

上海銀監局的數據顯示，今年上半年，個人按揭貸款一手房的不良貸款率僅為0.38%，比去年同期下降0.82個百分點；房地產開發貸款不良率為1.92%，同比下降0.48個百分點。

商業銀行人士告訴記者，根據銀行的測算，即使目前房地產市場有所波動，對于銀行的信貸風險依然是可控的。相較于開發商貸款，個人按揭貸款要更為安全。這一方面是由于個人按揭貸款中絕大部分為自助需求，即使房價下調，自住性的違約率也相對較低，一方面是由于目前的按揭貸款的平均抵押率只有50%多，即貸款余額僅占抵押物合同價值的50%。如此低的抵押率，在相當程度上降低了價格波動后的違約風險。

盡管如此，央行依然認為需要密切關注當前的房地產信貸風險。

央行認為，未來的風險可能來自三個方面:一是部分房地產開發企業資金鏈趨緊可能造成開發貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。

對此，央行建議，應加強對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發放“次級”住房貸款；推進利率覆蓋風險的定價機制建設；完善預售資金監管制度；防范企業轉移和挪用預售資金。

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