摩根士丹利大規模拋盤沖擊房市后果難以預料

2008年09月25日 18:51財富時報【大中小】【打印】已有評論0條

以摩根士丹利為首的大規模拋盤風潮持續沖擊著房產市場，后果難以預料

對于中國房地產業來說，華爾街的風暴已經不可避免地觸動了他們原本就脆弱的神經。

“超級恐龍”雷曼兄弟的倒下，使中國人民銀行下調貸款基準率和存款準備金這些利好措施的實際效果未盡如人意，更加重了房地產業投資者的資金鏈負擔和恐慌心理，以摩根士丹利為首的大規模拋盤風潮持續沖擊著房產市場，后果難以預料。

賣樓救急

就在華爾街金融風暴爆發后的第三天，9月18日摩根士丹利(Morgan Stanley)計劃出售所持有上海多處物業的消息隨即曝出。

此番摩根士丹利出售的項目包括租金昂貴的新天地區域的100多套酒店式服務公寓，新天地區域的物業項目是摩根士丹利2003年購入的，是在上海地產市場較早的一筆重要投資。另一項公寓項目華山夏都也將成為出售目標，2006年6月，大摩購入高端物業華山夏都A棟116套物業，涉及金額7.6億元。住宅項目方面，大摩正打算以11億元的價格出售錦麟天地雅苑，而位于浦東世紀公園邊的景觀樓盤陸家嘴中央公寓也在大摩出售的范圍內，大摩還欲出售寶山目前最大的商業項目安信商業廣場。

拋售行為不僅僅在上海,摩根士丹利旗下的房地產基金已開始出售其價值55億港元(合7.05億美元)的香港地產，涉及5個酒店式單元住房樓盤和中環盈置大廈。

這次行動一改大摩此前5年在中國房地產市場“只進不出”的作風。摩根士丹利是涉足中國房地產市場較早的境外投資機構，從2003年開始，大摩陸續在上海投資數10億人民幣，涉及商業廣場、酒店式公寓、大型辦公樓以及項目開發。大摩還在2006年年初發表一份聲明，自稱可能成為“上海最大的一家全球地產投資者”。

早在大摩甩盤之前，李嘉誠旗下上市公司和記港陸就將上海寫字樓世紀商貿廣場以約49.57億港元的低價“賤賣”。其約4.5萬元每平方米的成交價，低于今年一季度上海甲級寫字樓平均售價5.1萬元每平方米的價格。而從此前上海外資轉手的物業交易來看，高盛、花旗、大摩等投資機構都無不是賺得盆滿缽滿,一直示意“長期看好上海寫字樓發展”的李嘉誠為何要“低價賤賣”回報良好的優質物業，長期被視為樓市“風向標”的外資動向，是否如業界所預言的樓市調整大限已至？

李嘉誠的這一行動不久后就得到了證實。之后，另一個對拋盤躍躍欲試的外資大亨則是投資銀行花旗集團，目標依然是其名下房地產投資基金2006年年底收歸的上海一處住宅物業。而此前，花旗已經出售在上海的大型辦公物業。

連鎖反應

盡管在中國的地產領域，雷曼兄弟的投資并不多，但恰逢樓市的微妙時期，此事對市場、對投資者的信心影響可能會更大些。雖然身陷次貸危機的外資金融機構如何處置在中國的房地產，目前尚沒有一致性結論。但毫無疑問的是，它們已經改變前期的收購、持有策略。比如，業界普遍認為，雷曼兄弟在中國投資的地產項目也將會被賣掉。

外資整體拋售上海物業的計劃已引起連鎖反應，此舉還導致高端物業信心潰退，上海高端物業價格開始大跌——上海灘花園19日放出來的樓盤價格在3萬元到3.3萬元人民幣之間，而3、4月時其售價高達4.2萬元到4.5萬元。上海地產界此前流行的說法是——“高端物業不敗”，這一說法現在正面臨挑戰。

中國的房地產開發商都希望海外基金能在關鍵的時候救他們一把。一位知情人士透露，位于上海虹橋地區的一棟寫字樓虹橋銀都大廈，正在秘密尋求買家。這是一棟新建好的樓盤，據這位人士透露，該項目的開發商正是因為急于回籠現金，縮小銷售周期，才急于整體出手，該寫字樓初步預定的出讓價格為7億元人民幣。

此外，佳成商廈、靜安豪生大酒店、耀江國際廣場和松江開元地中海商業廣場等多個項目在近期先后被整盤叫賣。

樓市的寒流，在商鋪拍賣會上同樣存在，上海拍賣行對市區6套商鋪進行拍賣，結果半數流拍。與此同時，商鋪也出現了“打包銷售”，閔行區七寶板塊東碧林灣苑以每平方米8000元的價格成交一例0.63萬平方米大面積商鋪，再次刷新了該板塊的最低價格，降幅達到了20%。“商鋪通過大面積的打包批發銷售，已成為開發商迅速回籠資金之道。”一位業內人士如是說。

深圳大學金融學教授國世平認為，整體出售表明開發商急于銷售回籠，整體收購也為外資提供了更大的議價空間，價格更為便宜。

后市難料

仲量聯行亞太區總裁陳立民分析到，此次出現大規模的整體拋盤，分為兩種情況，第一種是外因，受全球經濟影響，資金出現短缺，急于出手套現。另一種則是計劃內的，據他分析，外資甩賣手中物業并非受到此輪金融風暴的影響，而是在它們的計劃當中，有數家外資機構自2003年開始進入中國的房地產市場，由于近年房價連續上漲，至今市值已經上漲數倍，所以現在出手和他們早前的預期是相符的。

“現在市場變化很快，任何一個投資都是有預期的，但是，現在的預期和3個月之前的預期不一樣了。雷曼兄弟破產影響了市場信心。”多位業內人士仍然表示,外資的整體拋盤,與華爾街的金融風暴不無關系，上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭分析指出，無論是“和黃”還是高盛，又或是當下不斷“唱衰”國內樓市的大摩，其撤資的原因都很明白:一是“后院失火”，大摩要抽回部分資金回到華爾街的漩渦中拯救自己；二是擔心下半年中國經濟下滑，人民幣對美元升值減緩。

目前的形勢對房地產業的后勢影響并不是很樂觀。外資機構對中國樓市的信心大跌也將可能導致更進一步的整盤拋售出現。陳立民說:受全球經濟衰退的影響，目前投資者極為謹慎，很多優質資產的價格都大幅下跌，基金因此有了更多的選擇。相比國際市場上回報率高達15%甚至更多的資產，年租金回報率只有5%-6%的國內房地產項目，顯然很難獲得海外基金的青睞，這也使得更多的海外基金選擇觀望，導致此次大規模的拋售難覓接盤人。

楊紅旭認為，雖然雷曼在中國房地產投資的規模不大，但作為美國著名的投資銀行，它的破產，會打擊投資者的信心，會加快國外投資機構的拋售套現。

摩根士丹利在9月12日發表的一份研究報告中指出，近期中國發生地產業整體“崩潰”的可能性正在增加，其中，“崩潰”定義為“銷售價格和成交量同時出現大幅下跌”。

“這說明他們對國際金融形勢十分悲觀。”楊紅旭表示。“外資對于中國樓市，對于目前中國經濟形勢不再那么有信心了,之前，對外資抄底還抱有希望，現在這個愿望肯定要落空了。”

摩根士丹利在中國投資的部分房地產項目:

2003年7月，參股10%開發酒店式公寓錦麟天地雅苑，投入資金900萬美元

2004年1月，投資5000萬美元參股復地集團住宅項目復地雅園

2004年7月，與美國雷曼兄弟公司共同投資永業公寓二期投入2億元左右

2005年2月，整體收購世界貿易大廈9000萬美元

2005年6月，整體上海廣場商場部分8.46億元

2006年4月，耗資1.9億元買下了陸家嘴中央公寓的一幢毛坯住宅

2006年5月，再次購入陸家嘴公寓項目中的3幢物業，涉及資金約為5.1億元

2006年6月，7.58億元購得位于上海徐家匯的華山夏都苑A棟樓116套物業