歷經(jīng)三輪調(diào)控，房?jī)r(jià)依舊倔強(qiáng)上行。國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。而從今年上半年演變趨勢(shì)來(lái)看，1－4月房?jī)r(jià)漲幅在5％－6％之間徘徊，進(jìn)入5月，漲幅升到6％以上，到了6月漲幅更是突破7%，房?jī)r(jià)加速上揚(yáng)的趨勢(shì)明顯。

時(shí)至今日，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格是否存在泡沫已無(wú)需爭(zhēng)論。統(tǒng)計(jì)顯示，多數(shù)城市房?jī)r(jià)與居民平均收入之比已經(jīng)超過(guò)12倍，這一比例超過(guò)國(guó)際公認(rèn)水平的一倍以上，充分反映出普通居民的購(gòu)房壓力之大。即便對(duì)于投資型購(gòu)房者而言，其投資行為也已經(jīng)偏離了合理區(qū)間。一般而言，考察投資行為理性與否的標(biāo)準(zhǔn)是投資房產(chǎn)所獲得的租金回報(bào)率，這就如同上市公司股價(jià)估值判斷的依據(jù)是公司未來(lái)盈利一樣。但是，與各地房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲形成反差的是，各地房屋出租價(jià)格幾乎原地不動(dòng)，由此導(dǎo)致各大城市的房產(chǎn)投資出租回報(bào)一般只有4%－5%。對(duì)比6月份4.4%的通脹比率來(lái)看，這樣的投資回報(bào)率已經(jīng)處于負(fù)盈利狀況。因此，投資房產(chǎn)完全是在博取未來(lái)價(jià)格的非理性上漲，脫離了價(jià)值投資的范圍。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律表明，任何產(chǎn)品價(jià)格在嚴(yán)重脫離價(jià)值之后，總歸會(huì)回歸價(jià)值基準(zhǔn)，對(duì)于兼帶有投資性質(zhì)的產(chǎn)品而言，暴漲之后的回歸往往意味著比上漲更加慘烈的暴跌。誠(chéng)然，在泡沫破裂之前，沒(méi)有人能準(zhǔn)確預(yù)估具體的下跌時(shí)間。盡管“博傻型”投資者深信自己能夠在最后時(shí)刻到來(lái)前離場(chǎng)，但值得注意的是，未來(lái)政策預(yù)期中房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”信號(hào)已越來(lái)越強(qiáng)烈，投資者需要做出最終抉擇的時(shí)刻越來(lái)越近。

回顧始于2005年的三輪房產(chǎn)調(diào)控，無(wú)須諱言，如果以“房?jī)r(jià)上漲被有效控制”作為衡量調(diào)控效果的標(biāo)準(zhǔn)，那么三輪調(diào)控均可以宣告失敗。但這并不意味著政策全然無(wú)效，既有政策的累積和未來(lái)新政策的醞釀，使得房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)若隱若現(xiàn)。

以“國(guó)八條”為標(biāo)志的2005年的第一輪房產(chǎn)調(diào)控的核心思路是抑制投機(jī)，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管開(kāi)發(fā)投資。2006年5月，“國(guó)六條”公布，新政策直接干預(yù)房產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，提出鼓勵(lì)普通商品房，尤其是小面積商品房的供應(yīng)。今年2月，調(diào)控思路再次出現(xiàn)微調(diào)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)為增加有效供給和商品房供給，抑制投資、投機(jī)性需求，同時(shí)強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)和市場(chǎng)體系完善的建設(shè)。

深入觀察三輪房產(chǎn)調(diào)控思路，我們不難發(fā)現(xiàn)其中的微妙變化，一方面，實(shí)踐中有效的調(diào)控政策在被強(qiáng)化，比如嚴(yán)厲打擊開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、哄抬價(jià)格等違規(guī)交易行為；另一方面，對(duì)于在實(shí)踐中成效不大，甚至背離調(diào)控思路的政策進(jìn)行了矯正，典型例證是對(duì)2005年限制房產(chǎn)投資貸款、土地供給面積等政策進(jìn)行了矯正。而后者的變化尤為值得關(guān)注，因?yàn)橐源驌糸_(kāi)發(fā)投資熱情為目的調(diào)控政策，只會(huì)使得市場(chǎng)上房產(chǎn)供給數(shù)量減少，反而惡化供求矛盾。正是由于2005年減少土地供應(yīng)措施在時(shí)滯兩年之后顯效，才會(huì)造成今年的房?jī)r(jià)異常飆升。為此建設(shè)部最新的政策導(dǎo)向明確提出要保障有效供給，通過(guò)增加供給來(lái)平衡供求矛盾，從而徹底改變開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)地位。最新數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)，1－5月份，全國(guó)住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同期增長(zhǎng)35.5%。此外，以增加小戶型供給為目的的“9070”商品房也將在今年陸續(xù)上市，以上海為例，預(yù)計(jì)明年“9070”項(xiàng)目供應(yīng)將會(huì)達(dá)到供應(yīng)總量的50%。這就意味著由于2006年房產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)政策性調(diào)整而引起的短期供給減少問(wèn)題，也將在半年內(nèi)得以扭轉(zhuǎn)。

除了既有政策即將集中發(fā)揮效應(yīng)，更加值得關(guān)注的是未來(lái)新政策的出臺(tái)。昨天國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的報(bào)告建議“通過(guò)征收物業(yè)稅等措施，抑制房?jī)r(jià)的快速攀升”。選擇在最新房?jī)r(jià)上漲數(shù)據(jù)公布的當(dāng)口再次提起物業(yè)稅，其背后的政策導(dǎo)向意義非常明顯。與其他調(diào)控措施不同，物業(yè)稅因其直接與房?jī)r(jià)高低掛鉤，“房?jī)r(jià)越漲繳稅越多”，因此被認(rèn)為是打擊投機(jī)炒房行為的致命一擊。此外，更值得關(guān)注的是，物業(yè)稅一旦開(kāi)征有可能將土地出讓金也并入該稅種，這將直接割斷地方政府財(cái)政預(yù)算外收入與土地開(kāi)發(fā)之間的資金鏈條，從而讓制約房產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)的體制性瓶頸消弭，為未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)創(chuàng)造條件。

盡管房?jī)r(jià)的連續(xù)大漲一再讓公眾與政府的期望落空，但所謂“沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)”，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重脫離價(jià)值基礎(chǔ)，價(jià)格的回歸只是時(shí)間問(wèn)題。連續(xù)的價(jià)格上漲會(huì)讓人們暫時(shí)忽視了風(fēng)險(xiǎn)，但是風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)往往只是在瞬間開(kāi)始，調(diào)控政策未來(lái)演變的信號(hào)和作用正在逼近這一時(shí)刻。

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