鳳凰財經 > 財經新聞 > 評論 > 正文 |
|
本報評論員 王 梓 主持
26日，中共中央政治局在總書記胡錦濤主持下召開會議，分析研究了當前經濟形勢和經濟工作，會議提出，把遏制經濟增長由偏快轉為過熱作為當前宏觀調控的首要任務。
此前，國家統計局公布，6月份居民消費價格總水平同比上漲4.4%，創32個月以來新高，數據發布后的次日，加息和調減利息稅兩項政策同時落地：人民幣存貸款基準利率上調0.27個百分點、利息稅下調15%。消息公布當天，上證指數大幅反彈145點，再次突破4000點關口。
目前，對本次調控的解讀還尚未完成，是“利空出盡”還是新一輪加息周期的開始？股價和房價還能走多遠？這些都是投資者和旁觀者們極為關切的問題，而更加令人關切的問題則是，“天下寒士”“安得廣廈千萬間”？
7月21日，調控政策公布的次日，由21世紀經濟報道、清華大學經管學院和東風日產乘用車公司共同舉辦的“天籟之音·巔峰對話”第三場論壇在清華大學隆重舉行，中國城鄉建設經濟研究所的所長陳淮、路勁基建董事局主席單偉豹、清華大學房地產研究所所長劉洪玉、中金公司首席經濟學家哈繼銘就中國房地產的價格與結構等問題，進行了深入討論。同時，經主辦方同意并經本人審核，本報整理了華遠集團總裁任志強在中國經濟體制改革研究會的內部講話，以饗讀者。是為21世紀北京圓桌第141期。
房產價格聽誰的？
《21世紀》：本輪地產宏觀調控從2003年下半年的121號文件開始，直到昨日公布的“加息減稅”措施，四年的時間，房價依然且調且漲，調控政策為什么沒有實現房價的大幅下降？房地產價格到底該聽市場的還是聽政府的？
陳淮：常常聽到媒體說住房困難，我認為說中國面臨的住房困難是虛假的，中國面對的不是整體性的住房困難，而是沒有實現人人有房住；其次大多數人還沒有自己的房子；第三是資源存在著不均衡和浪費。至于房價為什么會漲，一個很簡單的道理，就象我們這個桌子能坐18人，后面的人只有出更高的價購買，才能得到我們的座位。
劉洪玉：住房政策通常有兩個方面的目標：一是要熨平市場周期，讓市場平穩發展；二是要讓每個家庭都能獲得適當的住房，即實現公共住房政策的目標。
住房本身具有消費品和投資品的雙重屬性，其作為生活必需品的價格可以由公共政策確定，但其作為投資品的資產價格主要是由市場決定的。因此，如果將政府干預或調控住房市場的目標主要定位在抑制商品住房價格，試圖取代市場規律的作用，就很難達到預期的效果。從過去幾年的經驗來看，區分市場和政府作用的邊界，讓政府把主要精力轉移到實現公共住房政策的目標上來，才能緩解住房矛盾，促進住房市場健康發展。
單偉豹：如果市場是完全開放的，那么價格只能由供應和需求決定，任何調控都只是為了把波幅撫平。中國的房價上漲有一定的原因：近年中國GDP每年增長超過10%，人均可支配收入也在同比增長，人民幣每年對美元升值3%—5%，再加上城鎮化進程的影響，造成了價格的剛性上漲，這個幅度大約是10%—15%，這是任何政府政策、宏觀調控都無法阻擋的。
《21世紀》：與樓市相比，新一輪的調控使股市出現了“大起大落”，股市的漲跌讓一些研究者有理由判斷，股市的財富效應或擠壓效應使得更多的資金流向樓市，對此現象各位如何判斷？
哈繼銘：房地產市場是否受到股市財富效應的影響？我們最近做了一個研究，股價上漲確實對中高檔消費者的需求有明顯的推動作用。2007年一季度房價上漲幅度和股市的開戶數以及城市人口有一定的關系，比如沿海城市參與股市的人口占比較大，因而近來房價上漲速度也較快。
房地產和股市的不同點是股票純粹只是投資，因為股票本身不可能帶來什么消費，但房地產既有投資屬性，又有消費屬性。投資動力主要來源于投資回報與資金成本的比較。近幾年來，中國企業的總投資回報率一路上升，資金成本或者說貸款利率雖有小幅上調，但速度遠遠趕不上企業的投資回報率。因此，只要大家認為房地產價格要漲并且遠遠超出資金成本，就會有很多人去投資。
從消費來看，消費受收入的影響。這幾年中國的人均收入上漲很快，股市財富效應加上收入的推動，我相信在可預見的將來，房地產價格還是會上升的。
此外，城市化的推動力也是一個因素，這一點和日本當初不同。1980年代末日本的城市化率已經很高了，進一步城市化的空間不大。但中國的城市化與房價的關系取決于城市化是以怎樣的形式進行的，如果是以農民進城的形式，房價就會上漲，但如果是以把農村變城市的形式，農村就會出現多余的房子，房價就會下降。
劉洪玉：作為投資市場的兩個重要組成部分，股市和樓市存在著較密切的關聯關系，但中國股市和樓市之間的資金轉移流動規律，還缺乏科學的定量研究結果，大多數人只是看到了有人把炒股賺的錢變成了房產，有人把房產抵押或變現獲得的資金投向了股市。通常情況下，股市好樓市也好，股市不好則樓市可能好、也可能不好，不能簡單地認為股市不好是因為錢流到房市了。
我們分析研究房地產市場的時候，常常是根據房地產市場的歷史變化趨勢去預測未來。實際上，中國在快速城市化和全球化的過程中，資本和勞動力的流動性越來越大，以便尋求更好的發展機會和更高的生活質量。這就形成了美國經濟學家定義的“超級明星城市”，在這些城市中，房地產市場不再僅僅是本地人的市場，城市住房價格與當地居民的住房支付能力背離程度不斷提高。如美國的洛杉磯、舊金山和紐約等，這些城市的房價收入比超過了10倍，但資本和勞動力仍然爭相流向這些城市；相反，房價收入比只有2-3倍的底特律等城市，卻是凈流出。原因很簡單，資本和勞動力流動時，其追求的不是房價高低，而是城市質量、發展潛力和發展機會。我們進行的實證研究表明，我國城市間住房價格的差異反映了城市發展質量、潛力和機會等的差異。資本和勞動力向中心城市流動，是導致這些城市房價上漲的重要原因。
房價上漲的動力分析
《21世紀》：您認為中國目前的房地產市場是否存在泡沫？到底是什么因素支撐著中國的樓市一直往上走？
劉洪玉：價值和價格的背離就是泡沫。從這種意義上來說，經濟體系中存在泡沫是一種常態。泡沫是時時刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量測泡沫并判斷嚴重程度，以及泡沫是處在積累還是處在吸收過程。
支撐房價上漲的因素很復雜，很難用一兩句話說清楚。我們通常把這些因素劃分為社會因素、經濟因素、政治因素、技術因素、資源環境因素、國際因素和市場內部因素。社會因素包括人口、家庭、住房傾向和偏好、文化傳統等，經濟因素則是經濟增長速度、收入水平及其增長速度、借貸資金易獲得性及其成本等，政治因素包括住房制度、產權制度、政府財政政策等，技術因素包括新建造技術、新建筑材料的應用等，資源環境因素包括土地資源、生態環境狀況等，國際因素包括國際間的資本流動、匯率等，市場內部因素則包括供給數量、彈性、成本等。如果結合到我國房地產市場的實際，則房價上升主要受：經濟持續高速增長、住房需求旺盛、土地資源約束且價格上升、資金可獲得性高且成本低、供不應求（雖然市場透明度不高可能導致誤判）下的投機炒作行為等。
單偉豹：房地產有沒有泡沫？以房子做投資的人多不多？我沒有一個全面的房地產資料，但是以我們自己公司在廣州的三個樓盤為例，基本上都還是自住者購買，外來的投資者不超過10%，所以我覺得泡沫不多。
第二，消費者能不能承受這個價格？還是以廣州為例。2003年的房價大概在5000-6000，今年在12000-15000，房價上漲很快，但是廣州人民的收入上漲更快。140平米的房子首付是50萬，這對35-55歲的夫婦是沒有問題的。70-80平米的房子價格大概在70-80萬，兩夫婦工作三年即可拿出21萬做首付。在大部分人可以負擔的情況下，我不認為現在的房地產有任何泡沫。
劉洪玉：在衡量家庭住房支付能力時，選擇何種住房的價格和何種家庭的收入，得到的判斷可能完全不一樣。我們目前討論的房價通常是新建商品住房價格，討論的家庭也泛指所有家庭，是所有家庭對購買新房的支付能力。有能力購買新房的家庭在社會上應該占多大比例才合適呢？我想應該不超過1/3。美國用“住房機會指數”指標來衡量有多少比例的家庭對購買新房具有支付能力，2006年美國全國的住房支付能力指數為41.3％，洛山磯和底特律分別為1.9％和86.9％。我想，如果把新房擴大到包括新房和存量房，有購買能力的家庭比例就會有較大幅度的上升。
陳淮：關于房價上揚背后的因素，大家談的比較多的是流動性過剩。流動性過剩并不是因為大家儲蓄太多。當大家都貸款買房的時候，流動性并不過剩，而當大家都還清了銀行貸款的時候，流動性才過剩，那時如果股市發生暴漲，每個人都拿著房產證到銀行再貸款的話，股市就危險了。現在全世界的資產價格體系是過去一百年工業化過程中形成的，這個資產價格體系的核心是重化工業資產，而在今天的產業結構中，重化工業并不那么重要，三五十人的上市化工公司的市值已經可以和大型鋼鐵企業相比，知識產權早就取代了折舊的資本回收方式，全世界的價格體系、資產價格體系都在重新評估。一個例子是美聯儲從2004年6月升了17次息，結果道瓊斯指數和納斯達克指數都在創新高。
哈繼銘：中國資產價格大漲的一個重要原因是利率水平太低，但利率水平低背后的深層原因還是人口結構，主要是儲蓄者即就業人口在社會上占比很大，勞動力供應過多，儲蓄率較高。在這種人口結構下，利率低、工資也低，人不值錢，錢也不值錢。將來勞動力供給減少，儲蓄率下降，人會值錢，錢也會更值錢。
其次，利率水平也會影響資產價格，陳所長說美國加了17次息，這對美國股市沒有太大的影響，但是樓市卻降溫了。臺灣在1989年取消資本利得稅之后照樣有泡沫。日本在短短一年多時間里加息8次，差不多加了500個點，隨后股價大幅下跌。臺灣地區在1989年加息兩次，累計幅度400個點，最后存款利率高過通貨膨脹率3個百分點，隨后股市泡沫崩潰。德國在1988年加息5次，累計300多點，不久股價泡沫破滅。
《21世紀》：您認為下一步會否進入加息通道？
哈繼銘：我的結論是不會。為什么？貨幣政策是以穩定物價或者說穩定幣值為目標的，近來中國的通貨膨脹率確實是在上揚，上個月達到4.4%。但是我們不能僅看公布的通貨膨脹數據，分析它的構成，我們發現通貨膨脹主要是由食品價格上漲加快推動的，而非食品價格的上漲速度卻是一路下降。前兩天美聯儲主席在接受國會聽證時，被問及這么一個問題：美國是否要加息？他回答，首先我要看糧價和油價上漲是不是傳導到了美國？第二我要看通貨膨脹的上升是不是造成了人們加薪的要求，從而使得勞動力成本上升，最終把非食品價格推上去。
我認為這兩個情況在中國均不存在。今年6月，蔬菜價格沒有出現往年季節性大幅下降，肉禽價格出現6%的上升。肉禽價格的上升與糧食價格上升有關。蔬果價格堅挺與某些地區旱澇有關，這是短期的季節性因素，難以持續。現在的豬肉價格處于高位，但從美國農業部最近公布的數據看，未來一年全球的玉米庫存將會上升，中國玉米價格期貨價格漲幅趨緩，因此今年的玉米價格漲幅難以大于去年。無論是軟的大眾商品，還是硬的大眾商品，或是貨幣增速都不如2004年上漲得快，因此，我很難想象今年的通脹會超過3.9%。其次，由于中國的單位勞動力成本下降，這幾個月工業品的出廠價格漲幅也在下降。這十多年來，單位勞動力成本的下降是伴隨著人口紅利出現的，也就是說社會上工作年齡段的人多，被撫養的人口占比就少，整個社會勞動力的供應就很充沛，失業率也很高。和1980年代的日本不同，中國的單位產品勞動力成本是向下走的，因此未來中國的利率不可能出現大幅上漲的趨勢。
單偉豹：關于房價上漲的因素，媒體經常說到壟斷經營。2005年，全國房地產18000個億，萬科做了一百零幾個億，還不到1%，所以說壟斷經營使房地產價格居高不下是不可能的。以香港為例，香港8%的房地產被寡頭壟斷，但是1997年房地產價格下降，他們一點辦法也沒有。所以說房價是由供求的交叉點決定的，而不是由開發商決定的。
《21世紀》：在推動房價上漲的因素中，“炒房團”似乎已經成為眾矢之的，那么，炒房團是房價上升的導火索嗎？
陳淮：借用前不久“紙餡包子”的說法，2004年媒體告訴我們，上海的房價暴漲了40%，我們派出最高層調查團，證明是“紙餡包子”。2005年媒體又告訴我們，上海出現了大規模團購，我們又派出高層調查團，結果證明是“紙餡包子”。2006年媒體又告訴我們，上海房價一個月上漲了70%，受國務院領導批示派出高層調查團，又證明是“紙餡包子”。
哈繼銘：為什么有人炒房子？如果房價沒有基本面的支撐是怎么也炒不起來。現在儲蓄率比較高，順差和外匯儲備較大，反映到貨幣上就是貨幣供應速度較快，最終產生的結果要么是推高物價，要么是推高資產價格。但儲蓄率較高的情況下物價很難被持續推高，于是大家就去購買房產，房價必然上漲。
現在租金回報率已經遠遠低于利率水平，大家買房子并不是為了獲得租金收入，而是為了等待房子升值，股票也是一樣，大家買股票的目的并不是為了獲得分紅，而是為了等待價格上漲。在股市上我們投資股票成本買進賣出大概是1%，如果日交易量是2000億的話，一天就會被政府和券商抽掉20億，一個月抽掉400個億，一年抽掉4800億，接近5000億。股民得到是什么呢？分紅。分紅大概是5000億，5000億里面有1700億是歸流通市值的，那么這1700億里面有多少是拿來分紅的？也就是500億。如果是用5000億的成本博500億，投資干什么？房地產市場上，現在的租金回報率已經遠遠低于利率水平，買房子也是為了等待價格上漲。我判斷，中國的資產價格不會平，短期內上漲可能性大于下降。
地價推動房價？
鄭小伶：作為媒體工作者，我們在報道中也遇到了很多困惑，從廣東的情況看，最近幾次招拍掛地價都很高，按照這個價格，開發商如何盈利？地價和房價到底是什么關系？
陳淮：出臺政策是政府的事，政府出臺政策的時機和國際市場與中國市場的聯動有關，其復雜性恐怕比大家想象的要多。影響政府調控政策的因素有四個：第一是貨幣供求；第二是匯率的影響；第三是CPI；第四是實物的盈利水平。提高利率是分享工商業投資收益率的一個好辦法。
今年下半年糧食大豐收，但糧價還是漲了，原因是國際糧價在漲，國際糧價漲的更深層原因是石油價格漲。牽一發動全身，系統論告訴我們局部和全部的關系。地產也是這樣，當人們的收入在3000元以下的時候，基本沒有人買房，到了4000元，人們可以拿出800元買房，到了5000可以拿出1500元買房，并不是說收入增長一倍，購買能力就增長一倍。
劉洪玉：地價和房價的關系是個老話題，對此有兩個截然相反的觀點：一個觀點認為地價是由市場決定的，另一個觀點認為地價上漲推動了房價上漲。我認為兩者是相互交替影響的，房價帶動了地價、地價推動了房價。
從政府的邏輯上說，通常不希望地價過高，因為地價過高，房價就高，而房價和租金又是影響地區競爭力的重要指標。但如果市場上有開發商愿意高價購買商品房開發用地，政府也沒有必要去刻意壓低土地價格，或者說壓低了地價也未必能控制住房價。所以，最理想的是有效區分市場和非市場，讓商品住房市場主要依照市場規律和市場規則運作，政府從土地市場中獲得的收益更多的投向公共住房領域，把住房保障做好，這樣反而能促進市場的健康發展。
單偉豹：開發商拿地的時候算得很精細，普通的開發周期是兩年半，但兩年半后的房價是多少并不是開發商說了算的。所以，當我們出售房子的時候，是不計算成本的，只能按照當時的市場價。當然如果土地成本低的話，會吸引更多的人進來投資。
最近幾個大城市出現了怪現象，譬如廣州一塊地均價是12000，開發商投的就是12000。對于開發商來說，這有兩個原因：第一，不投就沒生意可做。第二，現在的經濟增長率是10%—15%，房地產的毛利在40%左右，若不投資，股東會有意見。大陸我不清楚，香港很明顯，有的大地產商拿了好多地，房價上不來，他就用天價拿一塊很小的地，這樣，附近的地價就很快上來了，所以拿地的價格有時候也是一種經營策略。
房價還能漲多久？
《21世紀》：很多人提到2008年奧運的推動潮過去之后，中國的房地產業將面臨一個拐點，您是否認同這一趨勢？中國房價還能漲多久？
哈繼銘：房價能漲多久？我認為是8-10年。以日本為例，日本1940年代的出生率很高，大約維持了十年左右的嬰兒潮階段。那批人到了60、70、80年代紛紛進入中年、壯年，他們有較強的儲蓄能力，因而整個社會的儲蓄率較高。以35-55歲作為一個區間，這個人群所占的比例在當時的日本一路上揚，與之相伴的是到了1980年代末，資產價格包括股價和地價也一路上揚。及至1990年代，當嬰兒潮的人步入退休年齡時，他們的下一代無法接受如此高的價格，因此資產的價格大幅下降。這是日本走過的歷程：人口結構出現拐點的時候，也就是資產價格出現拐點的時候。
再看中國的情況。解放后，尤其是朝鮮戰爭之后，中國維持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是當前的主要儲蓄者，他們既要為自己養老儲蓄，也要為孩子教育儲蓄。高儲蓄率帶來了低利率水平，在這種情況下，人們必定尋找其他保值、增值的手段：買房子、買股票，甚至買字畫等等。而1970年代末的計劃生育政策使得他們的下一代大多是獨生子女，他們若將手中的資產傳下去，一定是傳給一對小夫妻，一對小夫妻不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這必然推動資產價格的上漲。我認為，我國人口紅利在2010-2015年將達到頂峰，2015年之后主要儲蓄者占比將大幅下降。如果日本的經驗和教訓對中國有一點啟示的話，我們就不難想象，中國資產價格的變化也會出現先漲后落的情況了。
陳淮：拐點是指增長速度變緩，而不是趨勢的根本改變。中國房地產業發展是靠的是城市化、產業結構調整和趕超世界先進水平，而不僅僅是人口和市場的投資需求。中國是世界第四大汽車制造國，汽車銷量排世界第三，但是中國的人均汽車保有量卻非常之低。美國只有3億人就賣掉了1300萬輛車，而中國13億人卻只賣掉了780萬輛車。這說明中國人的消費結構還在升級和變化之中，這足以推動住房建設和房地產市場的長期發展趨勢。除此之外中國也正在步入世界大國的行列，人們擁有住房的過程實際上也是私人財富累積過程和資產信用提高的過程。
（本報評論員代忘、實習記者何墨蘭、王雨佳參與整理）
—— 大家觀點 ——
余村建一郎
東風日產乘用車公司市場銷售總部總部長
剛剛大家幾次提到日本房產泡沫經濟問題。實際上，日本的國土是有限的，在泡沫經濟時開發商把舊房推掉建新房，從而提高房子的銷售價格。所以在開發之前，人們會爭著把那些房子和土地買進來。我的朋友當中，就有在股市上掙了錢后購買土地的。
梅延彬
天津摩天集團總經理
我是來自天津的，我買了四套房。現在市場投資渠道太窄，儲蓄利率太低，而且，現在的通貨膨脹率已經很高。我投資房地產，成為業主，有兩方面的收益，一是出租房子的租金，這遠遠低于購房的儲蓄成本；二是出租他項權。我認為，2015年房價不會降，因為未來還會有國際移民不斷地遷入中國，那時候房價增長是一個自然的趨勢。
崔仰凡
空軍審計局原局長
老百姓過去住毛坯房，現在變成鋼筋結構。人隨著生活水平提高，需求層次和標準也會提高。房價與質量是相輔相成的，毛坯房很便宜，但是大家現在都要買精裝房，而且，很多人都有兩套房。
葉恒武
世界華人報總編輯
我認為房地居高不下有三個原因：其一，房地產巨頭的壟斷經營。廣州的房地產商曾告訴我，政府的平衡和調節房價的相關政策對他們是不起作用的。由此可見，房地產行業的壟斷性經營對房地產價格的居高不下是起決定作用的。
其二，炒房團的推動。我們做過一些調查，炒房團不僅僅限于溫州、上海，也涉足華南地區，他們作為投資者也對房價居高不下起了一定的推動作用。
其三，市場增長的自然因素。現在小夫妻擁有自己的房產是一種時尚，也是達到現代都市化生活水平的象征。
|
編輯：
廖書敏
|
| Google提供的廣告 |
>> 發表評論
如果您還不是鳳凰會員，歡迎 注冊
|
·
