究竟是什么導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲？在上周末召開的2007年博鰲房地產(chǎn)論壇上，來(lái)自內(nèi)地的學(xué)者和房地產(chǎn)商們的剖析仍然大相徑庭。如果把這種情況解釋為“當(dāng)局者迷”，那么香港學(xué)者郎咸平（圖右）的“虛擬資金”理論之所以博得熱烈的掌聲和媒體追捧，也許恰恰體現(xiàn)了當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于“旁觀者”的急迫需求。

曾作為“國(guó)有產(chǎn)權(quán)流失”大討論發(fā)起者和勝利者的郎咸平，在淡出公眾視野一段時(shí)間后，把新觀點(diǎn)和研究方向放到了眾矢之的的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。他的觀點(diǎn)是否能為云山霧罩的房地產(chǎn)市場(chǎng)撥云見日，他的“虛擬資金”理論能否勾勒房?jī)r(jià)上漲的清晰路徑？本報(bào)記者在論壇上對(duì)他進(jìn)行了專訪。

記者：對(duì)于內(nèi)地房?jī)r(jià)上漲原因的解讀，目前眾說(shuō)不一，您在觀察過(guò)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)后，是否有自己的判斷？

郎咸平：我認(rèn)為目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)是供給面市場(chǎng)化不足，需求面市場(chǎng)化嚴(yán)重過(guò)度。尤其是需求面中“虛擬資金”的炒作，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度，從而令房?jī)r(jià)不斷的上漲。

記者：“虛擬資金”是什么？有多少？它有什么特征？

郎咸平：“虛擬資金”由4部分組成：一是居民儲(chǔ)蓄。老百姓目前的投資渠道不多，家庭存款只好相當(dāng)大一部分流入房市；二是企業(yè)應(yīng)投資而未投資的資金。目前因?yàn)橐幌盗型赓Y政策的調(diào)整，很多原本欲做實(shí)業(yè)投資的企業(yè)資金因?yàn)楹鋈徽也坏娇赏顿Y的項(xiàng)目而進(jìn)入房市，導(dǎo)致住房需求被擴(kuò)大很多；三是一部分腐敗資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是國(guó)際熱錢的流入。這些資金具有不可監(jiān)管、不可預(yù)測(cè)、不可控制的特點(diǎn)，打到哪里哪里就會(huì)出現(xiàn)泡沫。這些資金的具體數(shù)量不好統(tǒng)計(jì)，但可以肯定數(shù)量非常龐大。

記者：我們都知道，我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，住房需求會(huì)隨之增大，也同樣會(huì)令房?jī)r(jià)上漲，這部分需求應(yīng)該不屬于過(guò)度需求吧？

郎咸平：當(dāng)然不是，但是現(xiàn)在這部分正常需求已經(jīng)完全被過(guò)度需求掩蓋了。所以真正需要住房的人買不起房子，因?yàn)榉孔佣急弧疤摂M資金”買走了。

記者：如何能夠化解“虛擬資金”造成的這部分過(guò)度需求？

郎咸平：“虛擬資金”不可能消失，但可以減少它的需要出現(xiàn)。國(guó)家需要立法保證地方政府的土地出讓收益能夠取之于民用之于民，把官員的考核機(jī)制與能否令老百姓住上房掛鉤。其實(shí)，我也看到中央政府正在采取一些措施，但在地方卻缺乏執(zhí)行力。

記者：內(nèi)地現(xiàn)在正在模仿香港的土地招拍掛制度，您長(zhǎng)期住在香港，香港的地價(jià)和房?jī)r(jià)都很高，您是否認(rèn)為香港的房地產(chǎn)制度有值得內(nèi)地借鑒之處？

郎咸平：香港的確是高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，但香港同時(shí)是高保障，內(nèi)地目前的住房保障體系剛開始建立，政府土地收入中應(yīng)有相當(dāng)比例投入保障中。

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