記者從商業銀行了解到，為了落實全國住房工作會議的相關精神，穩定房價、平抑市場投機，防范房地產業信貸風險，銀監會正在抓緊制定房地產信貸管理的新政策，相關政策措施已經征求了商業房地產信貸部門的意見，可能會趕在國慶節前出臺。

據悉，為加強調控力度，新政策可能會以銀監會和人民銀行聯合通知的形式下發。

據了解，本次政策調整進一步提高了房地產開發和消費貸款的標準，其中第二套住房貸款的首付比例將調整至40%以上，而且對利率水平也規定了大幅上浮的區間，商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。此外，對于目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監會也會重拳出擊，從信貸的角度加以規范。

銀監會對于近期房價上漲過快的趨勢非常擔憂，上半年就表示要制定調控措施，提高貸款標準。據記者了解，不久前，建行廣東、重慶等地分行，對于第二套住房的按揭首付，已率先由以前的三成提高至四成。其他銀行雖未有所動作，但也已經開始關注可能出現的房貸風險。業內人士表示，市場對這次出臺的政策內容和時間已經早有預期。

另據本報記者了解，上周五銀監會研究局和辦公廳召集各大商業銀行風險、資金、研究部門負責人召開了一個內部研討會，這是近期金融主管部門對美國房貸危機規模最大的一次內部研討，顯示銀監會高層對房價上漲過快和房地產金融泡沫化的擔心。此次會議邀請了穆迪公司、高盛、摩根的人士對美國次級信貸危機進行檢討，并重點討論了美國次級信貸危機對于中國銀行業的影響。會議全過程在銀監會全系統內部進行了直播，相關領導要求各大商業銀行要吸取美國次級信貸危機的教訓，居安思危，積極防范房地產信貸風險。

四成首付試水  業界反應分歧

近日，江蘇，海南等省市建設銀行將第二套房按揭首付比例提高到四成。不過，北京、上海、杭州等房地產市場重鎮目前對提高首付并無明顯動靜。央行也沒有出臺四成首付的強制性規定。

建設部一位人士向《第一財經日報》提及，提高第二套住房按揭首付的思路，其實早在2003年央行的121號文就有所埋伏。

央行2003年6月發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即121號文。其中明確規定，對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例。

不過，原本將對121號文出臺實施細則，但隨后下發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》提出“發展住房信貸業務”，而對121號文做了緩和處理。

眾所周知，從2006年6月1日起，商品房貸款首付比例調高為30%，自住購買90平方米以下的房子首付仍可執行20%。進入2007年下半年，第二套住房首付比例將提高？對此，業界各方的解讀并不一致。

上海漢宇地產物業顧問有限公司董事總經理施宏睿昨天告訴《第一財經日報》，“這個消息已經在行業內迅速地廣泛流傳。這次銀行提高首付的說法，給大家傳遞了一個非常明確的信號：政府要再度調控房價，房貸政策已經出現深刻的緊縮。”  

而一家國有銀行杭州地區的一位管理層人士告訴記者，二套房貸首付提高的議論，與各銀行信貸政策的收緊存在關系。

本報記者昨日從招商銀行上海一家支行了解到，目前在上海，針對第二套住房按揭貸款政策，招商銀行尚未提高首付比例，客戶仍可申請七成的按揭貸款。

上海一家中資房產中介公司負責人稱，“為了規避可能出臺的政策，我們和客戶進行溝通，這陣子的成交速度有所加快。”

“杭州暫時還沒有實質性的提高首付的動作出臺。”浙江中原物業顧問有限公司品牌該管理總監王慧昨天向《第一財經日報》表示。

不過，王慧指出，“提高第二套住房的按揭首付并不能抑制其投資沖動，但存在心理震懾效應。”

對于提高房貸首付，部分專家認為此舉對抑制房價上漲效果存在不確定性。一家知名房產中介公司管理層人士預測，假如投資投機者利用金融杠桿來撬動房地產投資，那么提高第二套住房的首付比例對于他們而言，提高了持有成本和投資成本，這些成本勢必將轉嫁到購房者身上。

另有金融界人士質疑，如果第一套住房的產權人沒有向銀行貸款，那么在購買第二套住房的時候銀行并不知道他是第幾次置業。如果一個人一次購買幾套住房，同時分別在幾家不同的銀行進行商業貸款，這幾家銀行會在信息不對稱的情況下認為此人是首次置業。

銀行提高第二套住房首付：調控還是無奈？

“目前為止，我沒有看到總行關于提高房貸首付到四成的正式文件。”近日，建設銀行廣東省分行信貸管理部相關人士表示，“雖然之前有消息這樣(傳)說。”

隨著上半年樓價漲勢如虹，銀監會7月份提出了控制房貸風險的通知，一時間，江蘇、海南、廣東等地的銀行紛紛傳出提高房貸首付甚至暫停發放貸款的消息。但是至今為止，似乎都沒有人見到銀行提高房貸首付的正式文件。

據發改委統計，與去年1~6月份同期相比，今年上半年36個大中城市商品房住宅價格上漲16.34%，漲幅比去年高7.89個百分點。與此相呼應的是，今年上半年，國內銀行發放的個人住房貸款同比增長四到五成。

上述人士認為，在存款準備金率不斷上調的情況下，加上上半年貸款額度發放過度，導致了部分銀行頭寸緊張的狀況。

“目前，中國銀行廣東省分行已經在內部下發文件，試圖通過減少跟貸款按揭中介的合作來降低房貸的發放額度。隨著緊縮貸款壓力的加大，相信銀行會從暫停轉按揭、加按揭以及循環貸等房貸衍生產品開始，逐步向二手樓按揭，一手樓按揭壓縮。”一位貸款中介公司負責人表示。

就在最近傳出建行廣東、江蘇、海南等地分行要提高第二套房首付比例的時候。昨日，據接近深圳中國銀行的人士表示，中行將在10月份以后繼續審批二手按揭，但估計只有15億元左右的額度。

深圳創輝租售相關人士表示，深圳中行和建行占據了當地房貸市場的大部分份額，但早在7月下旬，客戶就基本得不到這兩家銀行批準的貸款了，光大銀行、深發行這些銀行的份額都在做大。

之所以出現這種狀況，一位銀行業人士認為，一個是受到貸款額度的影響，出現上半年早放貸早受益的放貸傾向，導致額度緊張，必須剎車；另一個是涉及到銀行信貸風險控制的要求。

建行研究部日前發布報告指出，由于加息周期和操作性風險的影響，我國住房按揭貸款正逐漸步入違約高風險期，個人違約率在上升。

建行各地分行最近已對房貸業務進行了壓力測試，有分行達到“危重”級，將提高房貸首付至四成。建行董事長郭樹清昨日表態，房貸業務目前存在風險，建行會把握宏觀調控情況、銀行內部情況、地方情況采取相應措施。

廣州億達按揭相關人士認為，將首付從三成提高到四成，對于抑制交易和調控樓價作用不大；對于增加一成的成本，如果是炒家影響不大，可能反而會抑制自住型的買家；另外，對于如何證明第二套住房也是一個問題。

種種似乎矛盾的信息卻表明，提高首付的政策自始至終都只是停留在傳聞當中，停留在銀行內部，沒有人出來明確這些為房價調控措施。 (第一財經)

來源：             中國經濟網  

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