提要：三輪土地集中儲備了高房價的大量勢能；借鑒與盲目引進的體制形成消費者——開發商服務提供商政府利益單核博弈；基于這兩大原因形成以開發商為主體的用資資本集體向消費終端轉嫁成本或追逐回報。故抑制高房價的根本前提是政府從利益鏈、信息鏈、資金鏈完全退出。目前激烈論爭的六大焦點現象或制度不過是利益導引下的六只替罪羊，它們的存廢論爭在政府遮掩下無效。

按照一般理論解釋，只要價格偏離價值太多，都可叫高價格。但房產品與一般商品的不同之處有三，一是買賣成本只是其中的交易現值，二是購買的并不是完全產權屋，三是轉手參照物總是以現值為標準，這樣，房產品的價值真實是很難定量。當前所謂高房價，其實是站在無房戶以及非一次性付款買房戶角度，基于支付能力與實際承受能力、買后勒緊褲腰帶擠兌各種開支的能力都被房價及產權消費觀念引導，達到極致或上限，而提及的。在開發商看來，以地價作為基礎來衡量，并不以為然。由此，導致中國樓市高房價背后隱含的三大矛盾終于顯示出來。

一、土地供應中，農民(集體)、政府(村委會)、開發商(投資商)的利益矛盾。這叫土地集中。

第一輪土地集中表現為舊城改造。一方面是政府獲得主要部分的儲備供應用地，另一方面以城中村為單位組建的中國特色的村企房產集團控制著剩余的關鍵地塊。由于彼時房價并不高，還建成本低，政府輕易儲備了第一輪房價上漲的主要用地。村建房產集團則帶動了村民的迅速致富。

第一批土地集中的用地主要控制人是當地政府，所以房價漲幅不是很大。

第二輪土地集中表現為開發區建設。各地建設大約近六十個國家級開發區，各省又分別建設大約省均近七十個省級開發區，各地市亦建設有更小行政級別的開發區。開發區首先完成圈地運動，其次引進幾個招牌式企業，然后是賣地與市政交通設施的大規模提速。

第二輪土地集中的用地主要控制人是開發區政府，在開發區辦事肯定比在上一級政府辦事順利得多，實質控制人是開發區轄下的房地產開發企業以及與開發區有著千絲萬縷聯系的關系型開發商。這是房價急漲的開始，也儲備了房價泡沫的第一周期。

第三輪土地集中表現為大規模的城市化建設。

這里必須說明：

政府的決策是城鎮化，地方政府偷換概念，演繹成為城市化。大規模城市化為高房價埋下伏筆：各地儲備用地級差普遍調漲；市政投入加大以及商業中心與副中心的不斷變化，更有大型商業開發改變一個區域的用地級差，讓原有的土地成本分級完全適應于現值；前兩輪土地儲備借助這一次土地重估價獲得了地產的升值。

城市化同步進行了土地供應市場化的試驗。為什么是試驗，這是基于一種壟斷的框架。

這三輪土地集中儲蓄了中國高房價的大量勢能。

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