2011年03月12日 01:06
來源：21世紀經濟報道 作者：張曉玲

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3月9日，住建部召開的新聞發布會傳遞出來的信息是，今年將吸引8000萬社會資金進入保障房建設領域，其中，地產商被寄予厚望。

招商證券分析師賈祖國認為，地產上市公司參與保障房的動力不足。未來會有1/3的地產企業會參與到保障房的建設當中，這1/3的企業當中上市公司的比重較小，因為上市公司需要對股東負責，而保障房利潤太低。

萬科總裁郁亮對記者表示，萬科愿意參與保障房建設，但前提是符合股東利益。他認為，保障房的推進主要靠政府，開發商無法計劃可以建設多少保障房，如果將來的制度可以讓保障房持續運營，萬科也會加大參與力度。

不虧錢原則

郁亮透露，目前地方政府有很大的保障房建設壓力，千方百計去促進這件事，有不少地方政府找萬科談，嘗試建立一些保障房的合作模式。

萬科也參與了不少保障房建設，南京一個項目就過百萬平米。“萬科參與的原則是在不影響股東利益的情況下，也就是不虧錢。”郁亮說，萬科目前參與保障房建設主要是盡到行業領跑者的責任，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”

據郁亮向本報記者介紹，萬科參與的保障房建設，都需要自身投入資金，政府提出的回報率是3%，平均算下來回報率在3%-5%左右。

至于保障房盈利的方式、保障房地方融資平臺如何建立對開發商的支持，保障房是否有持續運營的機制，郁亮稱萬科目前還沒有找到，要靠政府和國家制度性的安排。

“如果你問要靠它賺錢這件事，我們也進行了研究，但還沒有找到很好的方法。”郁亮表示，未來政府在制度設計上能夠使保障房可以持續運營時，萬科也愿意嘗試。他提出，未來可以幫政府做一些代建商品房項目，政府負責資金和土地，萬科負責代建，收取管理費，“我們非常樂意這樣做，”郁亮說。

行業發展的必要條件

“我去年說房地產市場開始進入下半場，就是指保障房會改變供應結構，”郁亮認為，未來的住宅市場供應，會分成兩塊，政府解決一部分低收入人群的住房問題，市場解決有另一部分有條件人群的住房問題。政府下大力氣來促進保障房建設，今后5年要建3600萬套，這確實是非常大的比例和力度。

“新建的保障房將改變住宅的供應結構，也會改變整個行業未來的方向，”郁亮稱，萬科非常看好保障房的供應，因為保障房供給是未來房地產行業獲得比較好的發展環境的必要條件。只有保障房大量落實到位，房地產業才有發展的基礎。

至于保障房會否壓縮剛性需求，郁亮認為，保障房出來后有可能沖擊商品房市場，萬科的市場份額會受到影響，但無論影響有多大，萬科都支持保障房。不過，保障房是以租還是以售為主，覆蓋面有多廣，仍然需要研究。

對于商品房市場，郁亮稱，萬科堅持為普通人蓋好房子，這些人仍然是市場的主流，其中有一個變化，就是限購之前很多人買兩房，限購之后至少要買小三房，因為原來可以梯度消費的，現在不行了，要一步到位。萬科就是要更多滿足這類人群的需求。