劉勁:房?jī)r(jià)每年漲5% 十年后市場(chǎng)將回歸合理程度
鳳凰財(cái)經(jīng)訊 博鰲亞洲論壇2012年年會(huì)于4月1-3日在中國(guó)海南博鰲舉行,本屆論壇主題是“變革世界中的亞洲:邁向健康與可持續(xù)發(fā)展”,鳳凰財(cái)經(jīng)全程進(jìn)行報(bào)道。
長(zhǎng)江商學(xué)院副院長(zhǎng)劉勁在“2012 中國(guó)房地產(chǎn)大變革”分論壇上表示,我做了一個(gè)很簡(jiǎn)單的運(yùn)算,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)十年后回歸到一個(gè)比較合理的狀態(tài),在這種狀態(tài)下大概看到什么東西,房地產(chǎn)價(jià)格每年只是一個(gè)通脹的漲幅,比如4%、5%,租金和老百姓收入可能是一個(gè)高增長(zhǎng),比如9%、10%,這樣過(guò)個(gè)十年后,我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)各種價(jià)格比率就回到合理的程度。
主持人:劉總給我們判斷一下房?jī)r(jià)走勢(shì),特別是北京房?jī)r(jià)。
劉曉光:房?jī)r(jià)走勢(shì)我同意張總的觀點(diǎn),不同的城市確實(shí)不一樣。比如有些二線城市價(jià)格比較低,不但下降不了,可能還略有上升,有些三四線城市可能也是這樣。一線城市核心地段很難下降,因?yàn)榛旧蠜]有新的樓盤。核心城市的邊緣是要下降的,原來(lái)我的判斷是下降15%左右。三四線城市情況確實(shí)不一樣,一線城市黃金的地方,特別是位置好的地方,他還是很穩(wěn)定的。特大城市的情況不一樣,特別是核心地段核心的資源基本上沒有了。像北京三環(huán)內(nèi)你見不到項(xiàng)目了,北京四環(huán)內(nèi)也很少有項(xiàng)目了,這樣的核心區(qū)域還是很穩(wěn)定的。所以我說(shuō)價(jià)格問題在中國(guó)來(lái)講也是比較復(fù)雜,不同城市、不同情況、不同特點(diǎn)、不同降幅。
主持人:劉院長(zhǎng)怎么看房?jī)r(jià)?
劉勁:短期內(nèi)大家都是在猜,因?yàn)檫@是完全政策主導(dǎo)的市場(chǎng),決定房?jī)r(jià)的主要是政府,政府說(shuō)多少大概就是多少。短期內(nèi)很難講。但是我覺得有一個(gè)很重要的長(zhǎng)期的看法,中國(guó)整個(gè)房市,尤其是一二線城市過(guò)去超額回報(bào)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了,如果現(xiàn)在買房的話,你拿著房子有十年時(shí)間,這個(gè)回報(bào)跟以前是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法相比。我做了一個(gè)很簡(jiǎn)單的運(yùn)算,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)十年后回歸到一個(gè)比較合理的狀態(tài),在這種狀態(tài)下大概看到什么東西,房地產(chǎn)價(jià)格每年只是一個(gè)通脹的漲幅,比如4%、5%,租金和老百姓收入可能是一個(gè)高增長(zhǎng),比如9%、10%,這樣過(guò)個(gè)十年后,我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)各種價(jià)格比率就回到合理的程度。但是這里面有一個(gè)很重要問題,價(jià)格本身不可能大幅增長(zhǎng),如果大幅增長(zhǎng)的話,十年后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)跟今天完全一樣,這個(gè)可能性不大。
主持人:你告訴我們未來(lái)房?jī)r(jià)每年漲4%、5%,是合理的?
劉勁:對(duì)。
主持人:這是一個(gè)學(xué)術(shù)看法還是一個(gè)現(xiàn)實(shí)呢?
劉勁:這是一個(gè)推論,你看全球地產(chǎn)市場(chǎng),長(zhǎng)期下來(lái)它的回報(bào)不是非常高的。你把美國(guó)發(fā)展史拿來(lái)看,地產(chǎn)回報(bào)只是比通脹稍微高一點(diǎn),包括買曼哈頓這個(gè)島,長(zhǎng)期下來(lái)100、200年的收益也是比通脹稍微高一點(diǎn)點(diǎn)。從現(xiàn)在來(lái)看,這里面有一個(gè)假設(shè),如果這個(gè)市場(chǎng)十年后能夠回歸到一個(gè)比較合理的狀態(tài),我覺得有兩點(diǎn),一個(gè)是租金要高速增長(zhǎng),另外就是房?jī)r(jià)本身不能高速增長(zhǎng)。
主持人:租金回報(bào)率要提高,但是房?jī)r(jià)投機(jī)回報(bào)率要降低。
劉勁:對(duì)。房地產(chǎn)定價(jià)是非常復(fù)雜的一件事情,大家不能光看房?jī)r(jià)和收入的比例,有一個(gè)很重要的原因,我們國(guó)家和其他國(guó)家不一樣,我們是一個(gè)高增長(zhǎng)的市場(chǎng),在這種高增長(zhǎng)市場(chǎng)里面,租金在高速增長(zhǎng),城市化在發(fā)展,人民收入在高速增長(zhǎng),在這種情況下,房?jī)r(jià)和收入比例不可能低,就像我們買兩個(gè)股票,一個(gè)是高增長(zhǎng)、一個(gè)是低增長(zhǎng),高增長(zhǎng)的公司市盈率一定會(huì)高,所以你要強(qiáng)制壓下來(lái)是非常困難的事情。 ![]()
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