房?jī)r(jià)促歸：完善保障房退出制度 改革房地產(chǎn)稅收制度

2012年03月06日 04:37
來(lái)源：京華時(shí)報(bào)

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本報(bào)漫畫(huà)任夢(mèng)真

今年目標(biāo)

2012年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投資、投機(jī)性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

今年要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開(kāi)工700萬(wàn)套以上。抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。

同時(shí)要加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

去年成就

2011年全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房基本建成432萬(wàn)套，新開(kāi)工建設(shè)1043萬(wàn)套。中央財(cái)政在保障性住房方面安排資金1713億元，是2010年的2.2倍。中央完善財(cái)政投入、土地供應(yīng)、信貸支持、稅費(fèi)減免等政策。

我們堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。

——摘自《政府工作報(bào)告》

□報(bào)告解讀

保障房是政府資產(chǎn)

報(bào)告中提到，今年要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，對(duì)此無(wú)黨派人士、清華大學(xué)教授、央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵表示，保障房是政府的資產(chǎn)而不是開(kāi)支。要從過(guò)去認(rèn)為建保障房政府要為這個(gè)花錢(qián)，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ戏渴钦疄槲磥?lái)的財(cái)政收入營(yíng)造堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的投資行為。

“就好像大家去買(mǎi)一個(gè)商鋪，買(mǎi)一只股票一樣，保障房應(yīng)該成為政府的寶貴資產(chǎn)。”李稻葵說(shuō)，如果這兩件事認(rèn)識(shí)提高了，那么保障房就會(huì)變成打開(kāi)房地產(chǎn)死結(jié)的金鑰匙。如此就可以逐步地?cái)嗟艨客恋爻鲎尪@得收入的病根。從現(xiàn)在的賣(mài)一塊地掙一塊錢(qián)，到未來(lái)長(zhǎng)期持有一些物業(yè)，“好處無(wú)窮”。

“十二五”期間預(yù)期開(kāi)工3600萬(wàn)套，保障房占比將超過(guò)20%。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱(chēng)，2012年的保障房供應(yīng)將分流商品房8%-10%的購(gòu)買(mǎi)需求。

投機(jī)需求受到抑制

在“兩會(huì)”之前的半年內(nèi)，多地政府調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，針對(duì)釋放剛需的政策至今仍延續(xù)，而其中幾個(gè)城市放松調(diào)控“踩紅線”的政策則被中央叫停。

據(jù)記者了解，自2011年下半年來(lái)，北京、上海、杭州、重慶等共18個(gè)城市出臺(tái)了不同角度的樓市微調(diào)政策，央行也兩次下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率。在政策微調(diào)的城市中，馬鞍山對(duì)自住性住房需求者與高層次人才購(gòu)房給予所納契稅100%補(bǔ)助；常州、南京、吉林、合肥、沈陽(yáng)等城市放寬公積金使用政策上調(diào)可貸款額度；重慶與杭州對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)貼；長(zhǎng)春與從化對(duì)購(gòu)房落戶(hù)適當(dāng)放寬條件；北京、上海、天津、重慶、武漢等城市放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；中山調(diào)高住房限價(jià)價(jià)格等。這些有釋放投機(jī)投資性需求嫌疑的政策，則通通被叫停。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，從中央的態(tài)度看，抑制投機(jī)投資性需求的態(tài)度很堅(jiān)決，有上海、蕪湖和佛山的教訓(xùn)在，半年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)再有城市嘗試放松調(diào)控。

房貸風(fēng)險(xiǎn)尚屬可控

全國(guó)政協(xié)委員、銀監(jiān)會(huì)主席助理閻慶民表示，現(xiàn)在房貸問(wèn)題不大，房地產(chǎn)爆發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。閻慶民說(shuō)，我國(guó)正大力調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，房屋銷(xiāo)售量和價(jià)格均不比往年，在此情形下，房地產(chǎn)商錢(qián)“緊”，全球評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普已下調(diào)多個(gè)中國(guó)房企的評(píng)級(jí)。

閻慶民解釋?zhuān)环矫嬉驗(yàn)槿ツ攴抠J增幅比正常貸款增幅低2.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)，房貸僅占整個(gè)貸款比例10%左右。房貸占比不大是否意味著風(fēng)險(xiǎn)不大呢？閻慶民解釋?zhuān)哉f(shuō)風(fēng)險(xiǎn)不大，還因?yàn)樵诜抠J結(jié)構(gòu)中，約60%是按揭貸款，開(kāi)發(fā)商貸款只占30%左右。眾所周知，按揭貸款多是老百姓房屋的貸款，有房屋作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)不大。

□委員建議

限購(gòu)政策可再細(xì)化

全國(guó)政協(xié)委員鞏漢林向記者表示，他了解到在新西蘭最大的城市，占地2英畝的精裝房屋只要人民幣400多萬(wàn)，而這樣的資金只夠在北京繁華地段買(mǎi)個(gè)三居室。同為發(fā)展中國(guó)家，顯然，我國(guó)的房?jī)r(jià)還不夠合理。

他認(rèn)為，我國(guó)的房產(chǎn)調(diào)控政策還有改進(jìn)空間。如限購(gòu)政策主要針對(duì)消費(fèi)者的資格。他建議今后政府限購(gòu)應(yīng)對(duì)價(jià)格也給出限制。如定出理性消費(fèi)的價(jià)格區(qū)間、高房?jī)r(jià)的價(jià)格區(qū)間、暴利房?jī)r(jià)的價(jià)格區(qū)間。

限購(gòu)政策應(yīng)有所調(diào)整，對(duì)在理性消費(fèi)價(jià)格區(qū)間購(gòu)買(mǎi)首套房者，應(yīng)給與稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)、首付降低等優(yōu)惠；購(gòu)買(mǎi)高房?jī)r(jià)區(qū)間房屋者，可維持現(xiàn)有房貸等政策；而購(gòu)買(mǎi)暴利房?jī)r(jià)區(qū)間房屋者，則應(yīng)嚴(yán)禁給其貸款。

□專(zhuān)家預(yù)測(cè)

房產(chǎn)稅試點(diǎn)或擴(kuò)大

“十二五”規(guī)劃已明確提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，據(jù)此國(guó)務(wù)院參事、北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，今年我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)有擴(kuò)大試點(diǎn)城市名單的舉措。今年增加的試點(diǎn)城市，很可能出現(xiàn)在沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的一些城市。這些城市商品房投資價(jià)值高，房?jī)r(jià)漲幅依然較快，需要房產(chǎn)稅配合限購(gòu)政策同步施行。一旦房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的試點(diǎn)大范圍推開(kāi)，房產(chǎn)限購(gòu)的政策又同步淡出，或者是將高、中檔商品房購(gòu)買(mǎi)放開(kāi)，那么房產(chǎn)稅擴(kuò)面征收的成效將會(huì)迅速體現(xiàn)出來(lái)。而對(duì)于北京市，劉桓認(rèn)為由于北京作為首都的特殊性，其政策的執(zhí)行會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全國(guó)，因此北京市推行房產(chǎn)稅政策的速度，可能會(huì)稍慢。

開(kāi)發(fā)商將展開(kāi)促銷(xiāo)

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在“兩會(huì)”上很多代表委員呼吁調(diào)控政策放松，很多開(kāi)發(fā)商預(yù)期政策出現(xiàn)調(diào)整，“一直死扛不降價(jià)，這個(gè)情形將會(huì)改變”。胡景暉說(shuō)，3月份很多開(kāi)發(fā)商貸款到期，資金鏈面臨斷裂，而“兩會(huì)”上調(diào)控的大方向并沒(méi)有改變，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商在“兩會(huì)”后將進(jìn)行新一輪的降價(jià)促銷(xiāo)。

在政策從緊的背景下，北京房?jī)r(jià)會(huì)大降嗎？胡景暉表示，“穩(wěn)中有降”是一個(gè)趨勢(shì)，但大跌不太可能，因?yàn)楸本┯行枨笾危瑵M五年社保或納稅的剛需會(huì)逐步入市。此外，此前房?jī)r(jià)高也包含土地價(jià)格上升、物價(jià)上漲等因素，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住房仍屬于稀缺資源。