胡葆森：持續盈利穩定增長的上市房企不到十家

2012年02月06日 17:10
來源：鳳凰網財經

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鳳凰網財經訊2月4日-6日，亞布力中國企業家論壇第十二屆年會在黑龍江亞布力召開。本屆年會的主題是“市場的力量--紀念鄧小平‘南巡’二十年”。鳳凰網財經作為合作媒體，全程圖文直播本屆論壇。

建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森表示，由于地產行業由于自身行業的特征，有項目的建設周期，一般需要兩三年時間，如果是一個大的建設周期，往往都超過五年，甚至更長時間。這樣一來每一個企業，現在我們看從香港和中國股票市場上市的，大約二百家上市公司過去三年的財務報表來看，能夠做出來持續盈利和穩定增長的企業現在還不到十家。

以下為文字實錄：

各位嘉賓，各位朋友，我先糾正一下地產界的思想家只有一個，就是馮侖先生，我是地產界思想家的追隨者，或者是同志。

我今天跟大家交流的題目是壓低調門、放低姿態、調低預期、過好日子。大家知道無非在亞布力也好，還是在各個企業家聚會的場所也好，現在心情最不好的就是地產行業的朋友們了，中國的地產行業發展了二十年，應該說現在進入了一個非常嚴酷的時期。我覺得放低的原因一個是在本屆政府即將完成治理任務的時候，特別希望這屆政府以關注民生為主要目標的一個執政心態，特別希望在他完成這個任期的時候，民怨能夠壓到一個程度。而房價作為一個熱點問題，大家知道如果一個行業問題長期存在，就變成了一個社會的問題，如果一個社會問題被長達十年高度關注，就變成了一個政治問題。

所以在政府高度關注，或者拿這個問題一直找不到有效解決方式的時候，一定會拿一些非市場的手段來解決這樣一個我們行業內認為的純粹市場問題，或者是經濟問題。所以我們應該從這個角度來理解政府最近頒布的一系列無論是限購也好的政策的初衷。為什么壓低調門、放低姿態呢，從中國房地產來看現在有5萬家，有的說有8萬家，甚至更多的。我們從6萬家來說，實際上現在真正有項目的公司大概只有1/3，也就是有2萬家地產商經常是有項目做的。有一半以上的地產商平常是沒有項目做。這2萬家地產商里面真正有5個以上項目開發的地產商，大概也就是10%左右，有10個以上運作的，就是同時運作10個以上的地產商，大概不超過500家。也就是6萬家地產商里面，只有不到10%的企業只可以稱得上是地產企業，而其他99%的這種地產商，可以稱之為項目公司。

現在這500家地產商，有大約10個項目做的地產商，日子現在為什么比1994年到1998年的日子難過呢。像我們中性的公司賬上有幾十億現金，因為在建規模非常大，恒達的在建規模也超過了1000萬平方米。就是需要的現金，維持一個正常的規模的先進，平均都在幾十億、上百億，在這種情況下很多東西是不可預料的，或者說是不確定的。第一，限購限貸的政策持續到什么時間我們不知道，老百姓的購房預期究竟降低到什么程度，我們不知道；房子能不能賣出去，我們不知道。在這所有的一切都不確定的情況下，所以現在賬上有多少現金你心里都沒數。

所以在這種情況下，作為地產商來講確實應該壓低調門、放低姿態，這不妨礙我們任志強先生繼續以高調的姿態來維護我們這個行業的利益。因為大家知道老任是共產黨放養在地產行業的一個對立，或者是一個監督者也好，或者一個批評者。一是來說明共產黨的開明偉大，另外老任本身根紅苗壯，老爹是老革命，本身又是國營企業。政府拿他也沒什么招，所以不特別佩服老任，如果我選建設部長，我肯定作為老任的票庫之一。有這么一個監督，一個行業的維護者就夠了，所以其他的地產商壓低調門、放低姿態也是唯一的選擇。

調低預期，現在從我們世界的幾大經濟體來看，無論美國還是歐洲，還是日本，還是中國本身，至少在三到五年可以預見的周期內，我們看不到這種新的特別利好的因素出現。所以在未來的五年，乃至更長的時間，所有的地產商就是從原來習慣于高增長的心態上解脫出來，開始習慣于低速增長的中國宏觀經濟，以及中國低速增長的房地產行業。因為歐洲的問題，歐債的問題也好，歐洲自身的財政體系以及貨幣體系自身的矛盾，短期內是解決不了的，大家都看到這一點。美國不會去救他，他自身短期內又救不了自己，中國也沒有力量，也不可能拿出太多的力量去救他，所以自身的這樣一個問題。我今天看到一個數據，就是就業率已經下降到了8.3%，所以今天香港的股票這兩天有所好轉，但是沒有從根本上解決美國高失業率的問題，但是中國自身的問題，積壓了這么多年，短期內也不可能徹底根除。在未來一個可以預見的預期，段則三五年，長則七八年，沒有太好的消息出現的時候，所以地產商從過去的高速增長的預期內把自己的心理預期調低，在這樣的心態下開始自己新的計劃的設定。

所以最后的過好日子，因為大家知道地產行業是最難做出來，資本市場所希望的增長指標。所有的無論香港、美國的資本市場對地產商，或者對地產企業的預期無外乎和其他企業一樣的我自己總結一個字“持續盈利、穩定增長”。由于地產行業由于自身行業的特征，有項目的建設周期，一般需要兩三年時間，如果是一個大的建設周期，往往都超過五年，甚至更長時間。這樣一來每一個企業，現在我們看從香港和中國股票市場上市的，大約二百家上市公司過去三年的財務報表來看，能夠做出來持續盈利和穩定增長的企業現在還不到十家，這就是這個行業自身的行業屬性決定了作為上市的地產企業，要想做出來一個持續盈利、穩定增長的投資者所希望的指標，自身的這種功力還不夠。因為我們大家知道，在牛市的時候，買垃圾股也能賺錢，就是過去的快速增長反而讓這個行業產生了行業自身的極度浮躁的心態，沒有人關注產品的品質，或者應該把自己的注意力真正的放到產品和服務商，所以在低速增長的預期下，我覺得地產商本身應該自覺從現在開始，把自己所有的精力都集中在自己的產品和服務商，讓這個行業的真正在市場上樹立起自己的威信。

所以，我最近也是講的比較多了，反觀中國過去20年的房地產企業，真正找到了以戰略為導向的，有自己的井岡山，有自己絕活的企業，現在在整個中國地產行業的比例還低之又低，非常低。就是很少看到有企業在市場的產品推出來的時候，是被消費者所追捧的，這種追捧的企業每一個市場大概這種比例都在1%以下。所以我說也是時候了，地產行業應該自覺地把自己的注意力，或者是全部精力集中在自己的產品和服務上。

大家知道我們這個戰略模型，是一直把自己的市場范圍劃在河南省的120個城市。大家知道河南省有將近1.1億人口，有120個城市，我們圍繞著這120個城市研究努力了20年時間，我們希望在未來的三年進來30個縣級城市，加上已經有了18個地級城市，希望在未來的十年內，正好今年東生說92派，92派先后迎來了自己的20年。在未來的10年，我們提出了一個百城建業的夢想，就是把自己的產品逐漸從大城市做到小城市去，現在用這樣一種戰略模型幫助我們進入持續盈利、穩定增長的軌道，實現持續發展的目標。

最后，我想分享我此時此刻的一種心情，就是每一次來到亞布力，都感覺到特別幸福。因為不論你在行業中有什么快樂，或者有什么糾結或煩惱、困惑，我們在這兒都可以相互地傾訴。所以我特別希望在亞布力的下一個12年，也就是在12年之后，我們這些人還能夠在這兒像今天這樣幸福地在交流。但是我希望到那個時候能夠增加一項服務，因為像老任、我們這些人大概在70歲左右了，增加一項年輕的女性的攙扶服務。

今天元宵佳節，因為各位口賞湯圓，欣賞團員。