陳天橋兩會提案：房地產應改“限購”為“限售”

2011年03月08日 14:51
來源：i美股

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3月8日下午消息，全國政協委員盛大董事長兼首席執行官陳天橋今天公布了一項兩會提案，他建議我國借鑒國外的成熟做法，改“限購”為“限售”，對于購買后短期內轉讓的，課以重稅；持有時間越長的，交易環節稅收可以越低。

以下為陳天橋提案主要內容：

背景：

溫總理的政府工作報告高度重視房地產市場調控對于國民經濟的重要意義，指出：要進一步擴大保障性住房建設規模；進一步落實和完善房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭；建立健全考核問責機制。

針對房地產的調控，政府針對日演愈烈的房地產泡沫采取了強力措施，比如本輪政策的調控核心是“限購”。截止2011年3月4日，全國已有31個大中城市實行了商品房“限購令”。“限購令”這樣的措施，出發點是好的，但是存在短期性、臨時性的特點，在調控的同時也帶來了一些副作用，在社會上反映很強烈。

房地產市場是否過熱，應該由市場來判斷并通過市場手段和市場杠桿加以引導，而非政策直接來決定。人們買房有各種各樣的原因。通過購買行為去猜測是否投機，難度很大，并且過于主觀，缺乏細致的分析，也缺乏甄別的機制，更缺乏有效的管理杠桿。直接限購，也把一些真正愿意中長期投資房地產市場的資金嚇跑，不利于行業的發展。直接限購，還影響了人才的合理流動，特別打擊了海外人才歸國效力的積極性。

具體存在的問題包括：

1、限購政策限制了居民對改善居住的剛性基本需求。城市內不同類型居民對改善居住的期望，是有很大差異性的，簡單地“限購”，直接限制了居民改善居住的期望。一個家庭應該在一個城市買幾套房，買多少面積的房子，是否需要提前在未來可能居住的城市購買好房產……本身是一個家庭基于家庭經濟能力、家庭人員結構、家庭對居住條件的期望等充滿個性化考量的結果，不必要也不應該由政府代為決策。

2、限購政策直接限制了城鄉之間、大城市和中小城市之間人力資源的市場化流動配置。人力資源的跨地域自由流動，是社會發展的必要前提，也是必然趨勢。人力資源的市場化流動，可以達到人力資源在全國范圍內的合理優化配置，從而為社會經濟文化發展提供基礎的人力資源保障。按照戶籍制度進行限購政策安排，不僅大大影響經濟資源和人才資源按照市場經濟要求的合理配置，而且具有歧視性，不合理，特別是在已經區別對待了教育、醫療等基本保障的同時，進一步加大了對非本城市戶口居民的歧視。例如剛剛在北京站穩腳跟，期望置業安家的“北漂”一族，不得不把房產購置在與北京一河之隔、卻又遙遠的燕郊等地，以規避政策。

3、尤其不利于海外人才歸國效力。一些地方政府或企業希望引進海外優秀人才落戶，但是很多海外人才卻苦于沒有中國的戶籍，也享受不到公積金等社會福利政策，同時會帶來住房和子女就學等一系列問題，致使他們最終還是選擇留在了原來的地方。

4、“限購令”打擊了房地產行業一些中長期投資者的積極性，阻礙了房地產行業的長期、健康發展。

基于以上，我的建議如下：

1、借鑒國外的成熟做法，改“限購”為“限售”。以新加坡政府出臺的調控措施為例：如果買房一年之內就賣，就要按房價的比重，交16%的稅，第二年降低為14%，第三年降為12%，依次往下推。建議政府將住房在購買環節的限制，后置到銷售轉讓環節。對于購買后短期內轉讓的，課以重稅；持有時間越長的，交易環節稅收可以越低。從而鼓勵購買房產后中長期持有，抑制炒賣房產的投機行為。而對于投資客而言，短期若房價上漲快，轉讓有收益的，其部分收益可通過稅收被政府獲得，可專項用于支持廉租房的建設；政策也有利于鼓勵投資客投資房產后，進入租賃市場，滿足一部分流動人力資源的居住需求。

2、進一步利用好貸款等經濟杠桿，充分發揮市場經濟自身的調節作用。比如在房貸占總房款的比例方面，新加坡政府規定，只要還有一個貸款未還清項目的業主，在買新房時，貸款比例從70%降低至60%。這些做法也可以借鑒。

3、鼓勵和扶植“微創業”，在城市大力發展辦公和居住一體化的新型房產建設模式。讓大量的文化原創者、草根創業者安居樂業。

4、大力提高二三線城市的教育質量和醫療水平，緩解人口大規模的流動到一線城市，實現房價的整體平穩與回落。

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