陳淮：房貸三成首付是世界范圍內一種常態

2010年10月11日 10:34鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

陳淮：房貸三成首付是世界范圍內一種常態

住房和城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮

鳳凰網財經訊 2010年10月11日上午，中國國際經濟交流中心“經濟每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設，促進房地產市場健康發展”。鳳凰網財經全程直播。住房和城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮，在會上發表演講，演講中他概述了四種類型的住房保障可以采取的模式，并強調：房貸三成首付是世界范圍內的一種常態，我們原有的兩成首付實際上是一種打折、優惠。打折和優惠是不可能長久的。以下為文字實錄：

主持人鄭新立:

下面請城鄉建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所陳淮同志演講。陳淮同志曾任國務院發展中心市場研究所的副所長。這幾年主要研究房地產問題，他的見解也非常深入、獨到。下面我們以熱烈的掌聲歡迎陳淮同志為我們作演講。

陳淮:

謝謝大家，我是到了會場才知道，今天這個月度的會是重點講保障，并且多個國家講，時間很有限，咱們擇其要和大家交流。

今天會議的主題是保障性住房建設和房地產市場健康發展。從這個題目說起。首先說保障房建設不等于住房保障體系，保障體系和房地產市場之間也不是一個相互隔絕的關系。我們先說他們倆之間有什么關系。很長一段時間以來，頗有一些輿論說，保障歸保障，市場歸市場的說法。這種說法應該說比起單純強調市場配置資源是一種進步，但是是不完整、不完全的。最近國際上對中國關于人權的說法又強烈起來了。什么叫人權呢？美國人說了，我們那個《獨立宣言》里寫著呢，“人人生而平等，有追求幸福的權利”，這叫人權。咱還別小看這兩句平淡無奇之話。人人生而平等，是對皇權、王權以及種種貴族制度、社會等級制度的否定，的確是歷史進步。人人有追求幸福的權利，更是對神權的一種否定。所有的宗教都告訴老百姓，你這輩子活著沒多大勁，努力多吃點苦、受點罪，要忍耐，爭取死后進入天堂，或者下輩子托生個好人家什么的。你要一不怕苦，二不怕死，你怎么能想著娶漂亮媳婦住好房子呢？肯定是受了資產階級思想腐蝕，已經變成修正主義了。坦率說，的確有它的歷史進步意義。但是到了上世紀中葉，五十年代之后，包括美國人在內，人們也認識到，人人有追求幸福的權利是不完整的，就有人追求上幸福了，就有人一輩子也追求不上幸福。怎么辦？有人買到更好的房子了，有人可能依靠他自己的競爭力是無法從市場中獲取充分的生存資源的。怎么辦？于是，人們就提出，人人有享受基本社會保障的權利。我們所討論的住房保障體系就是這樣一個人人有享受社會基本保障的權利中的一個組成部分。

陳淮:

首先我們說，它和市場是什么關系？沒有這樣一個非市場化的資源配置體系，以競爭、以優勝劣汰為資源配置原則的市場化配置資源體系就不可能完善。就像奧運會一樣的，得金牌固然是鮮花簇擁，記者圍著拍照，廣告商圍著他，給我們當代理人吧；小姑娘給寫紙條，“劉翔哥，我想你”。應該有這個機制，一切優質資源向優勝者身上堆積是鼓勵社會進步的機制。但是劉翔腳崴了，因病傷退出比賽的人怎么辦？他們是不是就應當無人救助，連回家的路費都沒有，躺在那里，生死有命富貴在天呢？這也不是社會文明的體現，否則下一個奧運會比賽的時候，跑得慢的給跑得快的下藥的事件就會多起來了，“我叫你跑得快，我叫你邁腿就拉稀”。用在社會上，社會矛盾就會發展到激化、對立和對抗。所以，我們一定需要一個不依靠競爭，沒有競爭能力，不依靠優勝劣汰、和等價交換沒有關系，他不能給社會做貢獻或他只能做很小的貢獻，而社會給他房子住的機制。這個機制叫保障。

陳淮:

第二層意思，中國住房保障體系是一個年輕的體系，整個社會化的保障體系迄今最多不過是十年。中國以前不是沒有保障，我們叫“生老病死有依靠”，依靠的是公有制，這個成本是包含在企業運行成本中的。在改革開放前二十年中，我們沒有太多注重這樣一個保障體系。但是到九十年代末期的亞洲金融危機的時候，大量的國企停產半停產，包含在國企之中的“生老病死有依靠體系”不能維持下去了，我們才開始建立社會化的保障體系。僅僅十年多的時間，我們從城市最低生活保障、下崗失業保障、養老金社會發放的保障以及其他的保障，陸續發展到住房保障體系。一個13億人口的大國，一個有6.2億城鎮人口的巨大群體，我們用十年時間，應該說走得是不慢的。這是一個天翻地覆的社會革命，一個資源配置體系的重新搭建，我們別把這件事想得太容易。

陳淮:

住房保障體系并不等于就是保障房建設，住房保障體系是針對一個社會發展過程中人所必需的住房這種東西，采取政府行為給予支持的一種保障體系。我剛才說，人人生而，老天爺派你到這世上走一遭，你就要體面的活著，享有基本生存需要保障的權利。你什么都干不了，社會也應當給你一個房子住，這就叫基本保障。住房保障體系，從客觀規律和國際經驗看，結合中國的國情，有四個層次的組成部分。我們剛才賀主任所講到的基本保障以及大家所關注的今年的廉租房建設，以及其他的保障房建設，屬于基本保障或者叫最低保障。我們把它歸結為救助、救濟性的保障，如同民政局發低保一樣的，有一些重度殘疾人、無人贍養的孤寡老人，家庭勞動力和人口需要負擔嚴重不匹配的人的家庭，需要社會救助才能生存下去；如同我剛才說的，如果家里別說沒有勞動力，就是有勞動力，掙的工資如果按人均達不到北京最低生活費標準，民政局有義務、有責任給你補到最低生活費。這就叫救濟性的保障。廉租房就屬于這個保障體系的構成。

陳淮:

這個構成對中國來說格外重要，在于我們是個發展中國家，我們是一個底子薄、發展歷史短的國家，我們是一個發展嚴重不平衡的國家，我們同時還是一個大人口從農村向城市快速聚集遷徙過程的國家。低端老百姓所占比重比發達國家要高得多。

陳淮:

這個歷史階段，我們需要二十到三十年才能從一個金字塔型的社會財富分布結構過渡到橄欖型、棗核型的結構，也就是中產階級占主要比重的結構。因此，在發達國家，有6%-7%的人群是需要社會和政府不要錢或者基本不要錢給房子住的人。不僅僅是我剛才說的這兩種，比如在美國還有未婚先孕的單親母親、家庭暴力的受害者、非法移民等諸多來紐約，這類人群相對穩定的占到6%-7%，他連租房都租不起，政府基本上不要錢給房子住的，但是保障的標準只是滿足基本住房需求。我估計，得比賀主任略微悲觀一點。中國保障的群體恐怕不是10%-15%，而是15%-20%略多，這個比例是城市大小東西部，以及隨著時間的推移，會逐步變化的，但是起步的時候，由于中國老百姓祖上爺爺爸爸那一輩都是無產階級，沒有人有財富累計，大家都從一無所有起步，所以這個比重比發達國家大。救濟、救助性的人群保障廉租房，廉租房也并非就一定是實物房，包括實物房，包括貼租，也包括貨幣保障。

陳淮:

第二個層面是援助型的保障，和救助型、救濟型相去配的援助型，也屬于住房保障的題中應有之義。全世界的年輕人哪怕是發達國家的年輕人，彩票孛娑砸桓霾豢篩謀淶牧僥眩簿褪撬槐滄庸ぷ骰釷親愎宦蛞惶壯菩娜繅狻⒙愀納乒δ蘢》康摹５牽芄徽廡┣枰40歲-45歲，而他25歲或者28歲就需要結婚娶媳婦，這就存在一個時間差，這是一個天然的自然屬性的差別。在城市中，實際上還存在著千差萬別的很多其他原因導致的，比如大家說的夾心層，比如說“北漂”、流動人口。援助型的保障是指，自己有一定能力解決住房問題，但是不足，需要政府給予幫助。但是這個不足覆蓋的面是比較寬的。假定說自我解決依靠市場化的方式解決住房問題，有需要十成能力，有八成能力缺兩成也叫不足，十成能力中有兩成缺八成，也叫不足。這個援助型的包括大家詬病的但我以為有存在意義的經濟適用房，包括近兩年政府大力提倡的公共租賃住房，包括公務員享受的住房補貼，包括今后可能發展的貼息、貼租。順便說一句，大家說，首套房首付提高到三成，是不是就把窮人或者“夾心層”排除在外了？我以為這個認識恐怕是對房地產市場發展規律了解不多的一種認識。因為全世界皆然，房貸三成首付是一種常態。我們原有的兩成首付是一種打折優惠，是在2009年“保增長、保民生”過程中，刺激經濟的一個短期性的優惠性政策，不會有一個商店每天都打折優惠，那就不叫打折。因為兩成首付的風險是由銀行這個作為企業的主體來承擔的，在短期內負擔社會責任是它應盡的義務，但是要求銀行長期承擔這種低于正常風險臨界點的貸款比例，恐怕是超出銀行負擔。

陳淮:

一些“夾心層”付三成首付之后，他自己的負擔加重了，我們有沒有可能從低首付的貨幣政策調整為援助型的財政政策呢？我認為這個余地很大。比如說貼租，比如說在首付問題上的政府擔保等諸多，當然這是處在研究階段的設想而已。但是講援助型保障的時候，順便說到，我們在援助型保障的范圍內，有很多文章可做。我們的兩進兩現的小戶型也屬于援助型保障。我們剛才說了，保障和市場之間并不是完全隔絕的，有一個重要的連接點。連接點在哪里呢？在過去十年里，我們蓋了70億平方米的城鎮住房，蓋了八千萬套住宅，理論上說，我們現有的八千萬套相當于現有城鎮居民家庭的三分之一，僅僅十年時間，蓋的新房就有這么多。從這個指標上我們聽出來，我們蓋房的速度是不慢的。但是同一組數據還可以另有一個解讀。如果說在過去十年，有30%到33%的家庭住進了新房，每年每百戶家庭也只能有三到四戶住新房，這還是過去十年我們住房建設大躍進的一個過程。如果有一百戶老百姓想改善住房條件，每年只能蓋三到四套新房的話，哪三到四戶先改善的問題就提出來了。如果我們說了，保障歸保障，市場歸市場，那這一套四套的分配完全交給市場的話，顯而易見的結果就是誰最有錢誰先改善，出價最高那三到四戶優先改善。

陳淮:

而政府可以做的，就是讓那些住房嚴重困難亟待改善的群體，參加工作不久，急等著結婚娶媳婦和父母分開住的“夾心層”優先改善。這也是政府的一種援助型保障性行為，這也是我們在過去幾年中一直堅持，特別是今年以來格外強調的土地供應和住房建設中一定要有相當比例的小戶型、兩進兩限房以及公租房，另外的是經濟適用房和廉租房這五類房的原因，這也屬于援助型。政府通過種種方式的援助政策，使那些需要有一個過渡期的群體，也適當滿足自己的住房需求，也適時滿足自己的住房需求。

陳淮:

第三個層次的保障，也是保障體系中的應有之義，最典型的就是公積金，我們把它稱為互助型的保障。老百姓互相幫助和政府有什么關系？怎么就成了政策了呢？公積金顯而易見是一個重要的政策性工具，比如政府規定，每個雇主都得給雇員建立公積金賬戶，是強制的，盡管我們現在的覆蓋面還遠達不到，是三分之一略強。但是政策和行政性規定是有的，并且我從網上經常看到，有位小白領說我是房奴，我的工資里扣除稅費、個人所得稅、公積金以后所剩無幾。這個說法中有一個重要的瑕疵，扣公積金不是扣掉了，而是得到了，每從你的工資中繳隨一塊錢公積金，你實際上得到了兩塊錢。因為你的雇主還得給你配繳百分之百，而且，這兩部分配繳是免個人所得稅的。假定你這五千塊錢交12%的公積金的話，你除了1600塊錢免交個人所得稅，實際上還有另外1200塊錢也是免交個人所得稅的。這部分相當于政府補貼15%到20%。鼓勵這種互助型的政策性工具，也是我們今后完善住房保障體系的一個重要方面。住房公積金是一個好工具，只是我們現在還存在著比較多的不足和缺陷，需要進一步完善。比如覆蓋面不充分，代際互助，比如說正主任以上的社會層次的官員，工資很高，累計很多，但是他不需要貸款和買房，但是剛剛參加工作的“夾心層”年輕人需要利用這種政策貸款工具，但是他所能貸的額度是非常低或者有限的，叫貸記互助功能不充分。另外，繳存和使用的規定也存在一些問題，比如有些地方公積金繳存額大量貸不出去，由于條件過于苛刻，我們進一步完善的問題。但是這個框架、這個層次的工具我們是有了的。

陳淮:

第四個層次的保障，我們略為生疏，但是很可能是今后一個長期發展過程中住房保障中最重要的部分，自助型保障。我自己幫自己，還要你政府干嗎？你的政策體現在哪兒？其實這種保障體系是將來更符合中國國情也符合客觀規律和國際經驗的。什么樣的政策工具叫自助型的政策保障體系呢？比如說住宅儲蓄銀行，或者住宅儲蓄賬戶。與公積金賬戶的區別在于，它不是強制繳存的，是自愿繳存的，但是你往這個賬戶里存錢可以享受減或者免個人所得稅。一方面，通過這種政府暗補的方式，給需要保障的人群提供了一個新的出口，另一個，也鼓勵和促進人們對自己解決自己的住房需求負起更大的責任。你就是不存，自己自然在解決住房問題上，要比別人更多困難，如果你愿意對自己將來娶了媳婦以后還要生孩子，生了孩子以后還要贍養父母，這些問題考慮在先，政府給予你減或者免個人所得稅等諸多優惠。這個儲蓄的賬戶可能只有一個出口，就是用于住房消費，而不能唱卡拉OK或者干別的。這種政策性工具，應該說值得我們調查研究，更有普及的機會。

陳淮:

我順便再說幾句創新。在發達國家，除了低端的救助型保障是一個相對穩定的比例和相對穩定的品種之外，因為市場經濟發展比較充分了，城市化任務基本完成了，人口向城市的遷徙已經結束了，人口在城和鄉的分布已經穩定了。這個保障體系中，更多的主要集中于，除了我剛才說的相對穩定的救助以外，主要是互助和自助性的保障。比如說美國有退伍軍人基金、公務員基金、教師基金等等，實際上這都是政策參與其中的互助型加自助型保障為主。而且這種保障，跟剛才講到的公共租賃住房，也是我們最近研究的。我們說公共租賃住房不由政府出錢，那由誰出錢呢？我們說可以由企業承擔，政府貼租就可以了。我們最近也在做一個研究，企業說，政府只要給我貼租，我愿意承擔，我也不求厚利，但是我不虧本，略有薄利就可以了。問題是怎么退出，政府說你長期持有，保證你不虧本就行了，每年給你貼息，或者貼租就行，你從銀行貸款建公租房，政府給你貼租的租金略高于利息不就行了嗎？那也不行。因為企業的財務報表上，他的負債資產就變得很龐大，對企業經營來說也是一種很不利的風險，就需要市場參與時的退出機制。誰當這個債務人的問題，借銀行的錢建公租房，誰當債務人的問題，和住房儲蓄賬戶和公積金相配合，就可以想社會發行債券的方式投資基金，就可以承擔債務人長期負擔這個債務，通過政府政策貼租，持有這個資產的問題。這些都是我們在不斷的社會發展中面對的新問題。我想，以中國人的聰明，不難解決這些問題。

陳淮:

除此之外，在住房保障體系中還有很多值得探索的創新層面。我們創新層面是只停留在理論探討，離實際操作還有一定距離，但是理論框架是存在的，比如說可交易的房價指數。我們為什么在過去兩三年中，房價起伏不定，而且過快上漲總是不斷出現呢？因為有一些明年、后年、三年、五年以后的需求，恐慌性地提前入市。為什么提前入呢？他規避價格上漲的風險。如果我們有交易的政策性住房指數，老百姓就可以通過購買指數來規避價格上漲的風險，而不必非得儲備一個實物房。他兒子才上高中，把他將來娶媳婦的房子都預備好了。這種需求就可以在時間上合理地配置。

陳淮:

另外，投資性的需求并非都是不合理的需求，投資也是中國老百姓從總體的逐步的小康走向全面小康的一個重要體現。社會的利益訴求已經從增加收入發展為增加收入和加速個人資產累積并重的發展階段，這叫全面小康。但是如果我們有這種虛擬的指數交易方式，如果你認為房價會漲，你無需購買實物住房，只需要買指數就夠了。我們可以把這種需求從實物型住房市場中合理地分離出來。這些實際上都是人們在市場經濟發展過程中，在各個領域有過不同實踐和操作的。我們是一個發展中國家，我們是一個對市場經濟認識還不充分、了解還不多的經濟體，我想，隨著社會的發展，隨著類似我們今天這樣的論壇的舉辦，我們的認識和我們的經驗，會不斷地提高與充分。

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