2011年02月23日 23:33
來源：21世紀經濟報道 作者：荊寶潔

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究竟是什么因素導致房租上漲的腳步加快？

“限購聲”四起之際，與之相伴的還有全國各地房租的普漲。

“你們認為房租究竟上漲了多少？”鏈家副總裁林倩在電話里反問道。林倩清晰地記得，2010年7月，彼時房租也曾大漲。公眾憤怒的情緒一股腦的宣泄到中介身上，認為中介是房租上漲的推手，主管部門還曾對此進行調查。對此，多家中介都頗感委屈。

在林倩看來，房租的確在上漲，但問題的根源并不出在中介。數千家中介支撐的租賃市場上，是充分競爭的市場，促成成交，比提高租金價格更重要。單靠中介的力量，無力操縱房租。

北京中原也認為，現有租賃市場反映的是真實的需求與供給在市場條件下博弈的結果，包括中介在內，沒有租房者會囤積房源。

究竟是什么因素導致房租上漲的腳步加快？

上漲的房租

據“鏈家地產”門店租賃經紀人反映，近一周內到門店咨詢租房的消費者增加了2倍，成交在一周時間里翻了一番，租賃業務也變得繁忙，咨詢量中的20%能快速成交。

本報記者匯集北京幾家主要中介的統計數據顯示，房租確有上漲趨勢。但各家中介由于受門面店所在位置、成交類型不同，數據也有所差異。官方網站上沒有統一的數據公布。

例如，21世紀不動產監測數據顯示，2010年北京市一居室全年均價2570元/月，二居室4085元/月，三居室5503元/月，這一價格在2011年1月又刷新了新的記錄，1月份一居均價在2900元/月，二居4391元/月，三居 5737元/月，短短兩個月的時間租金分別上漲約12.8%、7.4%、4.3%。

最顯著的變化是，業主紛紛調高了掛牌價。據九九房搜索綜合各家的統計數據顯示，2月租賃市場掛牌房源量開始增加，特別是春節后，相比春節前增加了7.7%。如果不按戶型劃分，新增掛牌房源的平均租金為2898元/月，環比1月，漲幅達8.7%。

“漲價使得業主和承租人之間議價空間變大了，出租房難度在增加，但需求增長的速度似乎更快。”林倩分析，更主要的是季節因素。每年春節后租賃開始活躍，3月底達到峰值。不可否認的是，“限購”在短期之內改變了業主的心理預期。

上海房屋租賃市場也出現了類似情況。21世紀不動產上海閔行區一門店發現，近期中低端房源租金上漲比較明顯。位于七莘路上的“萬科城市花園”，一套70多平方米的兩室戶去年下半年月租金在2800-3000元之間，春節過后房東的報價普遍提至3200元以上。

二三線城市租房市場也有所升溫。據成都租房網數據統計顯示，成都1月份全市租金平均為2089元/月·套，環比去年12月微幅上漲0.58%，但部分城區漲幅較高。

房租真相

上漲的房租讓承租人感到無奈和憤怒，微博里搜索“房租”二字，隨處可見不滿情緒的宣泄。

2011年春節后房租上漲的統計數據，無法反映更多的真相。近五年來，北京住宅租金持續走高，21世紀不動產監測數據顯示，北京租金環比數據由2007年的3.5%上升至2008的4.2%；2009年進一步上升至6.5%。到2010年，漲幅開始呈現較大跨度，租金比2009年上漲了近10%。

“CPI在上漲，房價在上漲，租金怎么可能不漲？”林倩說。2010年，房租漲幅恰和房價漲幅保持相同步伐。北京市統計局統計數據顯示，2010年北京市房屋銷售價格比上年上漲11.5%，其中新建住宅上漲18%。

我愛我家副總裁胡景暉也認為，過去幾年，房租和房價是長期背離的，部分房屋的租售比(租售比通用的計算方法是：用量、同質商品一個月的租賃價格與商品出售價格相比)達到了1∶700甚至更嚴重。如果不計算折舊費用，按現時的房屋租金水平計算，需要58年以上才收回成本。“這是價值規律的糾正。”胡景暉和林倩持相似看法。

不過，21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，房租上漲會推動物價上漲，但物價并不必然推動租金上漲。去年以來房租上漲更多是供需關系變化主導的結果，政策是其中的一個變量。但她堅決不同意中介操縱房租的說法，即使北京市場占有率最高的中介機構也無力操縱房租，這是有關人士在轉移租房者的視線。

房租上漲背后同樣存在供需問題。以北京為例，據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，當前可供租賃房源中，租價在平均租金以上的房源占到了總房源的45%左右，其中多為節前未租出去的剩余房源。但精裝大戶型的業主對高租金信心堅定，因而多處于有價無市的狀態。

據胡景暉觀察，北京月租金在3500元以下的房屋會很快出手，而此價位以上的房屋，處于買方市場，租賃難度加大。另外，近5年來，地價頻頻上漲，開發商更愿意建設高端住宅，中低價位的可供出租的房屋越來越少。1