2011年03月10日 15:13
來源：法制日報

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在德國這個歐洲綜合經濟實力最強的國家,60%的民眾選擇一輩子租房子。是高房價使得普通人對買房望而卻步嗎？不，相比于其國民收入水平，德國是西方發達國家中房價最低的幾個國家之一。租房，作為大部分國民的規模性行為，在德國有著悠久的歷史。長期以來，良好的法律法規、政策條例規范了房屋租賃市場，很好地保障了租客的權益。被稱為“福利社會”的德國，對房屋租賃的規范深深地根植于其憲法精神中，這種理念值得國際社會借鑒與深思

福利國家理念根植憲法

多條法律維護租客權益

德國人自有住房率大約為42%,約60%的人選擇租房住。在人們的傳統觀念中,相比于買房,租房通常與更低的支出、更頻繁的搬遷、更混亂的管理相聯系。但是在德國,居民在享受到支出上的節省、搬遷上的便利的同時,也省卻了管理混亂的煩惱,這一切都與德國在房屋租賃方面的法律制度有關。

多年來,德國有一系列相關的法律法規,指導、規范著德國房產市場的均衡發展。德國房屋租賃業就是在這些歷史沿革悠久又與時俱進的法規“調教”下蓬勃發展起來的,不僅為普通民眾帶來實惠,也為維護社會公平作出了突出貢獻。在德國歷史上,多條有關租房買房的法律條文在不同的歷史時期發揮了延續性的作用,保障了房市的穩定。

相比于其他西方國家,德國在政府控制房市方面做得相當出色,這是德國根植于憲法精神中的“福利理念”所致。德國憲法中明確寫道,“德意志聯邦共和國是民主的和社會福利的聯邦制國家”,憲法神圣的定義決定了德國政府不遺余力地致力于社會福利,保障社會公平。與醫療、教育等一樣,保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一,作為占據房產市場半壁江山的租賃業自然也是法律重點關注的行業。

而根據德國古老的《民法典》,房屋租賃被嚴格的法律條文分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類。商業、工業等產業用房的出租則屬于“收益租賃”；“使用租賃”是指以使用為目的,普通民眾租賃住房自然歸位其中。而鑒于對住房租賃的特殊性的認識,《民法典》考慮得更多的是房屋租客的利益。

德國《住宅建設法Ⅰ、Ⅱ》是住房專業法,這兩部分別于1950年和1956年出臺的法律為住宅建設定下了“公益”、“福利”的基調,“創建面積、布局、租金或負擔適合廣大居民需要的住房”是其明文規定的宗旨。《住宅建設法Ⅰ、Ⅱ》就此為德國走上住房建設的成功之路拉開了大幕。

而更加專業的法律則是《租房法》,這項法律嚴格規定房租漲幅在三年內不得超過20%。此外,所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”,根據“租價表”制定“合理房價”,房租超出后者的20%將被視為“房租超高”的違法行為,會被課以巨額罰款,超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為。房屋租賃市場因為嚴格的法規而干凈透明,租客可以獲得巨大的安全感——在德國,租住同一間房子達數十年之久的住客數量相當可觀。

立法者關注低收入群體

政策沿革保障困難階層

“德國的住房市場一直保持相對穩定,但即使德國的住房供需整體上是平衡的,仍有一些群體無法依靠自己的力量獲得有保障的住房”——這是德國立法者在考慮房屋租賃市場問題上的宗旨,上面所提及的有關房屋租賃的法規就是例證。從住房的政策法律沿革看,一直以來德國政府的確為“無法依靠自己的力量獲得有保障的住房”的群體提供了諸多便利。

十九世紀最后幾年,德國正式開始了其城市化和工業化進程,大量農民、手工業者涌入城市尋找工作機會,給城市住房系統造成了巨大挑戰。當時的政府對于這個棘手的新生問題束手無策,工人自助組織建立的“住宅合作社”應運而生,這是由工會性質的群眾組織自發組建的機構。

1918年之后,飽經一戰摧殘的德國市民階層再也無力承擔起同階級互助的重任,在住房方面,工人自助組織被政府財政取代,魏瑪共和國政府開始直接出資支持公共住房建設。在二戰后,分裂為東西的兩德都繼承了魏瑪共和國的政策,在支持公共住房建設上不遺余力。東德的住房建設全靠國家財政出資,產權歸政府所有,居民只需交納房租,這種形式帶有明顯的公有制計劃經濟傾向；聯邦德國則通過傳統的資本主義調控手段——財政補貼杠桿——來調動各個方面的積極性。與后來的統一德國一樣,國家財政在兩者中都發揮了最重要的作用。

其后,上文提到的兩部《住宅建設法》促進了包括聯邦政府在內的各級政府推動住房政策的完善。從第一部《住宅建設法》實施開始,德國政府每年都向地方政府撥款用于住房建設與補貼的專項基金。而于2006年生效的德國《聯邦改革法》規定,聯邦政府不再管理住房建設事務,這意味著地方政府將無法獲得國家財政支持。

在聯邦政府退出公共住房管理后,保障社會公平的福利住房建設將如何實施呢?首先,政策上規定,在房屋建成后,住房投資人需要首先與政府合作,在一定的期限內以成本價將房屋出租給政府指定的群體,期限截止后,投資人才可進行市場運作。其次,政府將資助低收入群體租賃合適的住房。通過這些緩阻機制,德國政府力圖緩解政府退出帶來的后果。

租屋“可居性”規定嚴格

業主逐租客須有足夠證據

“租還是買”,對于任何住房需求者來說,這都是一個需要深思熟慮的問題。在當今西方社會,隨著現代人消費觀念的改變,更多的人愿意在日常生活中更靈活地支出,以享受到更舒服的當下生活,而不是像以往那樣為了一套房子一下耗掉幾十年的積蓄,于是“租房”成了更加流行的選擇。

在德國,法律法規的完善更是促進了住房租賃市場的繁榮。對于租房者來說,穩定、省心幾乎與房租價錢一樣重要。在租房業發達的國家,一個明顯的共同點是健全的法規制度和適當的決策對租房者長期穩定的住房要求給予了強有力的保障。而德國出臺的一系列租賃法規確實為租客創造了一個放心的環境,正是這種環境孕育出德國六成的租房率。

和許多歐洲國家一樣,德國對于出租住房的“可居性”有嚴格的規定,先后建立了住房安全與健康標準等評估體系。對于租屋的評估從簡單的面積評定拓展到生活設施、生理需求,甚至心理需求等更加細微、更加人性化的維度。

對于業主“驅逐租客”等行為,德國相關政策規定,即使租客有欠租違約等行為,業主也要出示足夠證據,然后由執法人員實施收屋。為了防止業主收回再租,法律規定執法人員協助收屋的租房在一定時間期限內不得再次出租。

相比于大多數發展中國家和部分發達國家的居民,擁有住房與否并不是德國人社會地位與心理安全的象征,租房并不“丟人”,還可以享受與住買來的房一樣的安全和穩定。在德國,人們的觀點不是非得要買一棟房子才行,這也得益于政府保護租客權益的政策。

在英國,從2001年起房屋租售價格以每年20%的速度增長了四年,這意味著2005年的平均房價比2001年的高出一倍還多!而直到2006年,隨著英國政府一系列強硬措施的出臺,才使得英國房市稍稍降溫。盡管新政策取得了一定成效,但房市價格仍以10%左右的速度遞增,而一些房產專業評估機構對英國的房價降溫仍持保守或悲觀態度。相比于英國,德國房市在金融危機中的穩定表現就充分地體現出了國家力量在治理房地產市場中發揮的作用。盡管德國在住房政策方面曾學習過英國的做法,但德國在中央政府調控房價方面的所作所為確實比包括英國在內的許多國家更有效率。

法律法規在通過控制房市、完善房屋租賃市場以促進社會公平方面得到體現。民眾不論選擇租房還是買房都能獲得居住的安全感。作為有“福利社會”傳統的國家,德國實施的這些行之有效的法律、政策、措施,確實值得國際社會思考和借鑒。

沈圳

德國·租客權益保障面面觀

對于出租住房的“可居性”有嚴格規定；業主“驅逐租客”要出示足夠證據,一定時間期限內不得再次出租；房租漲幅在三年內不得超過20%；大中型城市每年更新“租價表”,根據“租價表”制定“合理房價”,房租超出“合理房價”20%將被視為“房租超高”的違法行為,會被課以巨額罰款；超出50%將直接被視作“房租暴利”的犯罪行為。