2010年06月07日 22:3121世紀經濟報道【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

二套房界定標準出爐之后，商業銀行已加緊備戰。

“我們正在研究制定細則文件，轉發給各地分行。”某股份制銀行個貸負責人6月7日表示，“已要求各地分行嚴格執行認房又認貸的二套房認定標準”。

農行北京分行個貸部人士向本報記者表示，目前北京各家銀行正統一向北京建委申請北京市房屋登記信息系統的密匙。

新政力度之嚴，前所未有。但向來上有政策下有對策，新政在執行上仍可能存在幾大技術漏洞，如異地購房記錄信息難以查詢，假離婚，或者借道固定利率或者個人消費貸款規避利率成本等。

新政四漏洞

6月7日，接受本報記者采訪的多位商業銀行人士表示，雖然“認房又認貸”嚴厲很多，但不能簡單地認為政策收緊，關于二套房界定執行層面的內容尚待進一步細化。

記者綜合各方意見，疏理出新政可能存在至少以下四個方面漏洞。

其一，只能查詢新購家庭房產情況，這為異地購房者規避政策創造了可能。

“目前來看，央行征信系統全國聯網，借款人只要借過款，不管是否還清，是否在異地，都可以查詢到。”上述股份制銀行人士說，“過去被認定為改善型住房的，比如貸款已還清再購買的，現在都將被認定為二套或二套以上”。

但對于認房這一環節，現在的難題是全國各地房產交易信息并不聯網。

上述人士表示，例如上海房產交易中心在各區縣已實現聯網，借款人在上海的購房記錄可以查詢，但如果在其他城市購房，則難以查詢。更有甚者，一些城市各區縣間交易信息不能聯網，需到各區縣分別查詢。

“這種情況下，我們只能讓客戶提供書面證明。”上述股份制銀行人士說。

不過，對違規者懲罰措施規定較輕。新政規定，貸款人查實誠信保證存在不實的，應記作不良記錄。銀行人士認為，由于目前國內部分省份尚不具備查詢條件，該規定操作性不夠強。

其二，只限制家庭成套存量房，未限制共同產權及商業產權。

根據規定，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。

在實際操作中，大量“假離婚”現象困擾商業銀行。一家房產中介人士介紹，“夫妻雙方共有一套房產，若再購房，中介可通過假離婚的方式幫助客戶規避二套房規定”。

其三，按照要求，如果不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，就要按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行，甚至可能對其暫停發放住房貸款。

知情人士透露，一些不能提供稅單和社保證明的客戶，已采用以下措施補救，即給一些公司幾千塊費用，讓其幫助開具收入證明，補繳社保。

不過對這種情況目前各個銀行態度不一。

“如果補繳社保，在社保證明上會顯示這部分是補繳的，是否給予貸款，還沒有研究過。”上海某大型銀行個貸負責人說。

另外，為了降低二套房高于基準利率1.1倍的高昂利率成本，貸款申請者甚至想出借道固定利率、個人消費貸款或住房抵押貸款的方法。例如，利用已結清貸款的第一套房為抵押再貸款，用作第二套房的購買資金。

“確實有客戶咨詢過。” 上海另一家大型銀行個貸部人士說，由于個人消費貸款和個人住房抵押貸款的貸款利率可以根據客戶風險狀況由銀行自己確定，因此一部分優質客戶的利率借此可以低于“基準利率1.1倍”。

“銀行不敢頂風作案，要做也只會給少數優質客戶做，數量不會很多，利率也不會太低，一般在基準利率左右。”上述個貸部人士坦言。

誤傷“剛需”代價小

盡管有漏洞，但房產新政一致被認為“史無前例”的嚴厲。

上述股份制銀行個貸部負責人說，他們要求各地分行要以認貸為主，認房為輔，兩者結合，盡可能規避漏洞。

“銀行認真按此執行，那么大部分新購房的人群都應該‘被二套’了。”上海大型國有銀行人士說。

一些剛性需求也受到了波及，例如，以前在A地貸款買房，后來因為工作關系，到了B地，賣了A地的房子，還清貸款，準備在B地買房，這種合理的需求按照現在的政策，亦變成了二套房。

另外一個極端的例子是，上海市中心一些十幾平米的房子，為了以后拆遷，不少人買下產權，然后把一家人的名字都寫上了，多則達10人，以后這部分人買房則很可能都被認定為二套。

“沒有十全十美政策，為了首要目的調控樓市，誤傷一些剛性需求也不得已。”一位銀行監管人士認為。

相關專題：

二套房貸重新收緊

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。