2010年樓市興衰決于流動性二三線城市將迎來高峰期

2010年03月08日 13:51環球財經【大中小】【打印】共有評論0條

貨幣政策及融資環境變化左右過往三年內地房地產

2010年樓市興衰更取決于流動性

土地市場的繁榮無不仰賴融資市場的活躍，在寬松的融資環境下，房企“融資—圈地”鏈條重啟

- 程澐

資金的流動性，對市場的短期走向起到了關鍵性作用。

2007及2009年，在寬松貨幣政策的鼓舞下，企業外部融資環境大大改善，銷售順暢。旺盛的資金流動性刺激企業加速擴張及投資開發，從而帶動土地市場的活躍、開發建設市場的繁榮；而對消費者而言，信貸寬松刺激投資性需求踴躍入市，進而助燃成交氛圍，加大市場的活躍。尤其在金融海嘯的背景下，實體經濟面臨重重考驗，不動產投資作為資金避風港逐漸成為市場共識，從而促使2009年以來房價一路上漲。

反之，若流動性嚴重不足，企業則收縮戰場、減少開發，而消費者亦屏息觀望，市場頓陷萎靡，2008年的市場即是真實寫照。

為保證經濟平穩較快發展，未來一年對房地產業的扶持政策將可能僅是有選擇性的微調。上半年房地產政策調整仍將以保穩為主，略緊于2009年。而2010年下半年政策的取向，將取決于宏觀經濟走勢以及房地產市場在上半年的運行情況。

融資環境左右樓市興衰

通過對比近年我國貨幣供應量與房地產開發投資及商品房銷售的關系，可以清晰地看到流動性對房地產市場的重要影響。在過去的2007~2009三年內，隨著貨幣供應量增長的起伏變化，房地產開發投資和商品房銷售面積的增長亦呈現出同步變化，其中銷售市場更為敏感，變化更為顯著。這一關系明顯地呈現出三個階段——增長期(2007年1~10月)、增速回落期(2007年11月~2009年1月)、快速反彈期(2009年2月~2010年)。

增長期(2007年1~10月)：中國宏觀經濟處于高速增長階段，貨幣供應量穩步增長，平均增速為21%。相應地，房地產開發投資和銷售面積亦保持較高的增長速度，平均增速均達29%，而銷售面積的增速波動則更大。此間，資本市場表現出空前活躍，房地產企業頻繁上市，各大城市房價似脫韁之馬。

增速回落期(2007年11月~2009年1月)：2007年中開始，中央政府開始采用加息、緊縮貸款等嚴厲的金融手段壓抑急速膨脹的投資和消費的預期，不幸與全球金融危機的影響疊加，全國房地產市場開始進入新的一輪低迷和觀望期。隨著信貸政策的收緊，貨幣供應量增速放緩，由2007年10月的22%下降至2009年1月的6.7%。在此期間，房地產開發投資增長亦呈減速，由2007年10月的39%回落至2009年1月的5%。而銷售面積增速波動更為顯著，由2007年11月的24%回落至2009年1月的負5%，其中2008年11月為負33%。

快速反彈期(2009年2月~2010年)：2008年底，為了應對中國宏觀經濟受全球金融危機的下滑影響，央行貨幣政策再次放松，貨幣供應量增速開始加快。隨之，房地產開發投資增速亦開始回升，由2009年2月的1%快速上升至9月的35%。雖然10月份投資增速略有下降，但仍與2007年增長期的平均水平相當。銷售市場在回落期的下跌尤為劇烈，而在反彈期的上升同樣強勁。全國商品房銷售面積增速由2008年的負增長快速反彈，其中2009年8月和10月的增速均超過80%。從目前開發及銷售增速的發展趨勢來看，供需兩旺的勢頭仍將繼續保持。

2010年市場如何走，更取決于流動性。基于2010年央行繼續實施適度寬松的貨幣政策的基調已定，可以預計，充沛的流動性仍將繼續引領開發投資與銷售增速保持上行。

政企合力土地市場供銷兩旺

土地市場是房地產市場的晴雨表。對于開發企業而言，2009年起全面轉向寬松的政策環境，使銀行大量放貸，融資大門重啟，銷售市場持續活躍，令各開發商資金困局得到顯著緩解。特別是提振經濟的“4萬億”投資中的部分資金也通過各種渠道滲入房地產領域，這些資金組合在一起，形成了強大的土地購買力。

對于各地政府而言，土地收入已成為最主要而有效的財政收入來源。為了刺激地方經濟的發展，各地方政府紛紛出臺緩交土地出讓金等優惠措施扶持當地開發企業。2009年各大城市土地出讓的流標率明顯下降，從2008年平均流標率為25%，降至2009年的17%，反映出市場對政策的積極回應。其中一線城市北京、深圳、上海，二線城市沈陽、成都，流標率下降明顯。

與此同時，由于各地政府制訂的土地出讓底價較低，開發商拿地意愿迫切，導致競爭激烈，成交地塊的溢價率也明顯提高。其中一線城市上海、廣州，二線城市成都、南京、武漢，平均溢價率增長明顯。

盡管近期中央經濟會議明確提出，“要保持投資適度增長，重點用于完成在建項目，嚴格控制新上項目”，這與2009年7月份中央政治局會議的“繼續發揮好投資對拉動經濟和調整結構的重要作用”已經明顯不同；同時，近期相關政策已開始著手加強信貸風險控制，并通過將待售土地分割以打擊囤地，提高行業整體周轉率，從而增加市場供應，這將對抑制土地市場快速升溫產生一定影響；然而，政府供地與企業拿地的沖動難以抑制，2010年土地管理政策將有所收緊，但供銷兩旺還將持續。

一方面，因為大部分城市2009年度土地供應計劃尚未如期完成，且地方財政仍面臨較大壓力，所以，各地政府仍有較大的供地動力，2010年各地土地供應仍將處于較高水平。另一方面，目前企業整體融資狀況良好，資金寬裕，持續擴張的熱情依然不減，因此，2010年土地市場也將維持較高的成交水平，總體規模相比2009年基本穩定或略有增加。而從城市分布來看，一線城市土地供應仍將偏緊，二三線城市的土地供應規模和城市開發建設速度將有望提升。從土地使用類型來看，普通住宅用地的供應比例仍有望進一步增加。

同時，2009年大量土地出讓之后，推進企業有效有序開發建設將成為政策調整的重點之一。2009年底頒布的“限大令”，也體現出敦促發展商加速開發的政策意圖。從土地價格來看，隨著一線城市土地日趨緊張，二三線城市開發節奏加快，土地價格也將持續上漲。

財富增值投資需求難以抑制

中央經濟會議提出“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”，為2010年房地產政策調整定下了基調。但基于中國經濟復蘇根基未穩，可以認為，2010年內地房地產政策的調整將是謹慎的及有選擇性的，將由2009年的“全面刺激”轉向“有保有壓”。“保”的是保障性住房和普通自住性購房，“壓”的是投機性購房。

而對投機性需求影響最大的政策主要有三條：一是二套房貸政策；二是房貸利率優惠政策；三是營業稅政策。前兩條針對所有置業需求，而第三條營業稅政策，則主要作用于二手房市場，由于稅率較高(5.5%)，對市場的影響最為顯著。

新年伊始，個人住房轉讓營業稅征免時限已由2年恢復到5年，此項政策的變化對非普通住宅的影響更大，對普通自住購房的影響則相對較小。同時，第二套房貸收緊的信號亦愈來愈強烈。這一政策對樓市的影響甚為關鍵，但各地是否能夠真正執行，還看各商業銀行的利益天平如何擺動。

盡管政策有所微調，但短期看，流動性過剩的因素仍將維持一段時間。國際上，各國在金融危機后普遍實施寬松的貨幣政策，目前全球短期利率已是歷史低點，而寬松貨幣政策的后果之一便是流動性大幅過剩。內地個別城市2009年已對外資投資房地產解禁，這將為外資再次流入內地市場創造機會。國內，由于中央經濟工作會議定調，保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，因此，短期內流動性仍將維持寬松。中國樓市過去幾年所表現出來的穩定性和過去幾個月中房價上漲的速度，仍將持續地吸引著各類資金的進入。此外，除高端物業外，目前市場上出現對小戶型、低總價的住宅的投資勢頭，表明了經歷多年經濟快速發展后居民收入水平不斷提高，前期的財富累積和逐利心理驅動部分中高收入群體也加速進入房地產投資領域。

近期，隨著各地的房價水平普遍達到或逼近歷史高位，價格高壩也開始令部分需求再度觀望。年初的季節性淡季加之信貸收緊及營業稅的調整，已經使市場成交開始產生明顯的回落。然而，這一回落有可能是短暫的。由于對實體經濟的擔憂以及通脹預期的加強，房地產投資仍可被認為是目前最安全的資產保值增值方式。

二線城市漸入高潮

□ 程澐2009年，國務院共批復了九個區域規劃，其數量相當于過去四年的總和，出臺速度前所未有。隨著區域規劃的大舉推進，城市空間將進一步擴容，大規模的基礎設施投資即將啟動。2009年底，中央經濟工作會議更特別強調穩步推進城市化進程，并首次提出“解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務，放寬中小城市和城鎮戶籍限制”，這對二三線城市的未來發展影響將更為顯著，中小城市將面臨新一輪發展機遇。

在2007年的融資圈地熱潮中，長三角區域、珠三角區域、環渤海區域以及中西部的二三線城市都受到了開發商的追捧。根據中原對標桿性房企的監測數據顯示，這些標桿房企在二三線城市的土地儲備量十分充足，2008年和2009年標桿房企在一線城市土地儲備的比重僅為20%左右，而在其他城市的土地儲備比例高達80%。因此，在一線城市擴容仍存壓力的情況下，二三線城市將成為主力市場。按照建設周期，2010年，這些已有的土地儲備將陸續相應轉入開發建設及銷售階段，因此，2010年二三線城市將迎來開發及銷售的高峰期。

無論是區域規劃的密集批復還是城市化進程的推進，都為二三線城市房地產市場發展提供了空間和能量，從而夯實房地產市場的剛性需求。需求的持續增加促使近幾年大部分二三線城市呈現出供不應求的態勢。過去五年這些城市商品住宅的平均供求比為0.8，供不應求狀況凸顯。因此，在國家政策扶持以及寬松的信貸環境下，2010年二三線城市將有望迎來樓市的銷售高潮。

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