許小年：房價還會繼續上漲

- “叩問中國樓市”系列評論之四

房價上漲的原因很簡單，需求大于供給，或者供給小于需求。

影響需求的有長期因素，例如城鎮化、婚齡人口的增加、收入的提高。城鎮化和人口的變化緩慢，收入的增長大致與GDP同步，即每年8%到10%，這三個長期因素都很重要，但不能解釋房價在短期內的暴漲。

決定需求的短期因素中，最重要的是貨幣供應。2009年廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%。用通俗但并不嚴格的話講，實體經濟不需要那么多錢，多余的20個百分點的錢去哪里了？樓市和股市。就像給病人輸血，一旦超過了身體的需要，必然會在臉上、腿上、臀上鼓起包來，經濟學上稱為“泡沫”。

多余的錢主要通過貸款進入樓市，不僅按揭容易借了，地產商的開發貸款不成問題，而且貸給工業企業的錢轉化為企業的盈利和你的收入。收入增加了，“購房需求于是上升。請注意，增加的收入并不是企業和你創造的價值，而僅僅是央行印的一堆紙，經商業銀行轉交給了你。隨著貸款、鈔票的泛濫成災，地價、房價扶搖直上。

貨幣超發對購房需求的影響還有另一渠道，雖然是間接的，重要性絲毫不亞于直接效應，那就是通脹預期。發了這么多的票子，通脹是早晚的事，百姓為防儲蓄貶值，紛紛提出存款，購買實物資產。能買到的實物資產除了黃金，就是房子，房價豈有不漲之理？

再看供給方。

對短期供給影響最大的有兩件事，2007年的宏觀緊縮和2008年的國際金融危機，面對需求的下降和資金鏈斷裂的危險，地產商不得不縮小開發規模，導致09年的供應不足。誰也沒有料到，09年的貨幣供應會在幾個月內放出天量，而房地產開發卻需要時間，供給不可能立即跟上。貨幣刺激的需求狂飆得不到滿足，巨大的購買沖動全都宣泄到價格上。

有人說07年的宏觀調控過急，力度過大，其實不然。早在05、06年，經濟已有過熱征兆，那時就應適當緊縮。但那時GDP掛帥，遲遲不動。到07-08年之交，眼看CPI通脹奔著兩位數去了，才慌忙投下猛藥，不料08年下半年趕上金融危機，于是又來了個180度的大轉彎。

樓市如同股市，需求越旺盛，賣家越是惜售。隨著供應日趨緊張，開發商被拎出來當靶子，就像“看病貴”被歸咎于醫生收紅包一樣。開發商為何捂盤？道理和農民在歉收年囤糧完全相同———預期價格還會漲。為什么看漲？開發商算準了，在通脹的壓力下，買房子是居民儲蓄保值的最佳方法。這就又回到了貨幣超發和通脹預期，通脹預期一方面刺激了需求，另一方面減少了供給。

要讓房價降下來，也無非兩條路，增加供給，降低需求。可在當前的環境下，不具有操作性。具體的原因，我們將在明天分析。

□許小年(中歐國際工商學院經濟學和金融學教授)

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