規(guī)劃超浦東通州房子被當股票炒投資比例過五成

2010年04月16日 02:30第一財經日報【大中小】【打印】共有評論0條

陰雪

“明年交房的時候，這里的房價一定會漲到4萬，一定會的。”珠江拉維小鎮(zhèn)的銷售員黃小姐堅定地說。她所在的這個位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)的樓盤，今年3月27日的開盤均價為18000元/平方米，在200多套房源開盤幾天內便銷售一空之后，其即將于下月初推出的下一批房源的預計售價已飆升至25000元/平方米。相形之下，該項目去年9月一期開盤時，銷售均價僅為8500元/平方米。

時隔七個月，房價已翻了三倍。而這個項目只是通州在售幾十個項目的一個縮影。

規(guī)劃規(guī)格超浦東

3月以來，北京樓市集體見證了通州的瘋狂。

位于通州梨園附近的K2海棠灣今年2月5日開盤的11、14號樓均價為18000元/平方米，而3月15日，該項目隨后開盤的1、4、7、10號樓均價陡然升至24000元/平方米。無獨有偶，通州京貿國際城項目3月初的開盤均價也為18000元/平方米，一個月之后，該項目4月6日的開盤均價為24800元/平方米，價格上漲幅度超過30%。據亞豪機構統(tǒng)計，通州區(qū)目前商品房售價已達到25000~30000元/平方米左右。

如今，很多通州項目的銷售人員在向購房者介紹其優(yōu)勢時，都選擇了與上海浦東相比較：“無論自住還是投資，通州都是最佳選擇。按照新城規(guī)劃發(fā)展，上海的浦東就是通州的未來，房價肯定還要漲。”

“北京打造世界級城市打造在哪兒？就打造在通州。”經歷了通州國際新城規(guī)劃出爐、發(fā)布及動員的北京華業(yè)地產股份有限公司副總經理陳云峰在接受本報采訪時更是坦言，通州的規(guī)劃是超過浦東、接近迪拜、世界領先的。“北京市政府拿出了辦奧運的精神去發(fā)展通州，這個概念太強大了”。

2010年北京“兩會”上，通州新城的建設規(guī)劃成為最引人注目的一筆。在北京市十三屆人大三次會議上，北京市市長郭金龍在政府工作報告中明確提出：“2010年要集中力量，聚焦通州，借助國內外資源，按照世界一流水平高起點謀劃，實實在在地啟動一批項目，努力取得重大突破，發(fā)揮好示范帶動作用。”

不僅僅只有概念，相關的基礎設施建設也正在規(guī)劃和實施當中。

北京市規(guī)劃委員會總工程師施衛(wèi)良4月6日表示，通州新城內一共規(guī)劃了8條軌道交通，其軌道交通的密度將超過中心城區(qū)。此外，通州還將規(guī)劃3個交通樞紐、3條大容量快速公交和1條準快速有軌電車。

4月14日，通州區(qū)代區(qū)長岳鵬透露，北京東站已經確定落戶通州，未來從北京去東北、河北唐山等地的列車大多都將從北京東站出發(fā)，而北京東站和北京站之間將建設點對點的輕軌，這將成為又一條便捷的進京軌道交通。此外，兩廣路延長線也將在明年上半年開通，通車后對緩解京通快速路壓力將起到重要作用。

而在規(guī)劃難免引發(fā)的供地沖動上，岳鵬表示，兩年前通州區(qū)就已經不再批準純商品住宅項目，而是將產業(yè)和住宅相結合協(xié)調發(fā)展。

投資比例過五成

一系列的規(guī)劃利好首先帶動了地價的上漲。

今年2月24日，通州半壁店地塊掛牌競價出售，最終天旭運河房地產以28.2億元競得該地塊，折合樓面地價10635元／平方米。而在2009年，通州土地價格最高的綠城項目，樓面地價也僅為6961元／平方米。

“通州已經全面進入了2萬元時代。”在當時的拍地現(xiàn)場，陳云峰感慨道。話音剛落，通州的房價已突破2萬元直奔3萬元而去。隨著房價的暴漲，通州樓市也成為投資客的溫床。“此前，我們的項目70%的人來自于朝陽區(qū)，來自CBD，”陳云峰的項目華業(yè)東方玫瑰位于通州區(qū)的梨園鎮(zhèn)，“現(xiàn)在通州房子的投資屬性被明顯放大，投資比例超過50%了。”陳云峰的感覺是，現(xiàn)在通州市場中的投資需求已經超過了居住，人們“把房子當成股票在買”。

“通州區(qū)過快上漲的房價積蓄了泡沫風險，由自住需求客群為主體轉變?yōu)橐酝顿Y需求客群為主體，這將成為通州房價不可能保持快速上漲的原因之一。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析，由于通州這一輪的房價飆升始于預期帶動，并不是區(qū)域面貌有了實質改善，因此，支撐房價過快上漲中的人為非理性因素過多導致了其的不可持續(xù)性，并透支了未來的上升空間。

郭毅認為，投資客群對于市場環(huán)境、政策環(huán)境的變化較為敏感，一旦感覺區(qū)域房價上升空間不足時就會快速撤離，令區(qū)域購房需求迅速下降，而通州今、明兩年正是商品房供應的高峰期，如果供需形勢發(fā)生逆轉，就沒有了支撐房價上漲的動力。

而通州超越浦東的夢想，現(xiàn)在看來或許也并不那么真實。

“上海浦東從開發(fā)伊始，就提出了‘浦東開發(fā)不是單純的經濟項目的開發(fā)和土地開發(fā)，而是功能的開發(fā)、社會的開發(fā)’的戰(zhàn)略定位，從模式、理念到戰(zhàn)略上都是先進的，經歷20年的開發(fā)，才形成了目前以現(xiàn)代服務業(yè)為主體的產業(yè)格局。”郭毅表示，通州新城的規(guī)劃尚在啟動階段，怎樣才能更好地吸引外資，引進主導產業(yè)，改善目前依靠房地產業(yè)拉動區(qū)域經濟增長的格局，是通州區(qū)政府面臨的重要課題，在此基礎上，通州與浦東的距離還相差得很遠。