易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控不能半途而廢(2)

形成這種預(yù)期的根本原因在于，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早已演變成一個(gè)投資性需求而非消費(fèi)性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)。在投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)以投資為目的的買(mǎi)房人不理會(huì)房?jī)r(jià)將下跌的市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，他們就不會(huì)降價(jià)出售住房，相反還會(huì)積極尋求獲利的交易機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致住房的投資性需求并未減少。這是當(dāng)前我國(guó)大中型城市中住房空置會(huì)如此之高的根本原因之一。

從這個(gè)角度分析，投資性需求旺盛是導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)大中城市中住房空置率高企的最主要因素。反過(guò)來(lái)講，高懸的空置率又說(shuō)明，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性特征依然相當(dāng)突出。

那么，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求？筆者一直堅(jiān)持認(rèn)為，這主要是近年來(lái)高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如，2009年個(gè)人住房信貸規(guī)模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個(gè)人住房信貸規(guī)模達(dá)到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機(jī)者可以低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性需求也導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速飆升。這些住房投資或投機(jī)者可以通過(guò)“低買(mǎi)高賣(mài)”方式賺取差價(jià)，結(jié)果則導(dǎo)致住房消費(fèi)者無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房。確實(shí)，借助銀行高杠桿率的住房信貸，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也變成了投資或投機(jī)者主導(dǎo)的天下。

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