拿地操盤手的狂奔與轉型(2)

2010年02月23日 11:56瞭望東方周刊【大中小】【打印】共有評論0條

醉翁之意

在謝強看來，收益不能局限于成本視角?！澳玫匾彩窍蛸Y本市場發出積極信號，自2009年初富力地產創下年內股價新低2.299港元以來，短短三個月富力股價已經回升到17港元以上，總價較低的土地資產替代有貶值傾向的現金進入財務報表，應對改善公司的資產凈值有好處，這也正是世貿地產、華潤置地等幾家同行在做的事情。現實說明了這些舉措的有效性，這幾家高負債率的地產公司股價反而跑贏了其他同行。”

“地王”堪稱一個公司開拓新市場的王霸之器。當年富力就是用地王敲開江湖水深的北京市場大門的。

2002年2月28日，北京市土地交易市場的第一筆交易---廣渠門東五廠國有土地使用權出讓招投標。這塊48.78公頃的土地比天門廣場還大四分之一。富力地產總裁張力在招投標之前就宣布對這塊地“志在必得”，最終以31.58億元奪得地王。

謝強透露說，當日下午2點是封標時間，上午9點，張力給工作人員定的標底是29億元，后來聽說幾家公司要參加，就加了1億元。上午11點多，潘石屹到現場轉了一圈，并未投標，走了。張力獲悉，立即給現場的副總打電話，讓他把標的改回29億元，但副總說來不及了，因為其他數字也得跟著改。張力一拍腦袋，決定將標書中100%負責拆遷改為20%。不想，12點多，潘石屹又過來了，在截止之前投下標書。但下午開標，富力卻是最好的。

此后，張力常提及此事：“我們標底是30億，但其他幾家都是100%負責拆遷，我們只負責20%，潘石屹一來一走，給我省了1億多?！?/p>

即使這樣，當時的北京地產大佬都認為富力不可能賺到錢。比如任志強經過詳細算賬后認為這塊地銷售時得賣8000元/平米，顯然太高。但是，歷史就是這樣前進的，富力地產不僅以此打開北京市場，而且大賺了一筆，如今，那里的房價已翻了幾個跟頭。

草莽時代

房改之后，北京最早一次近乎瘋狂的圈地運動發生于2001年前后，其中的代表人物就是謝強。

當年的《財經時報》一篇報道說：“以資金和土地為砝碼的實力較勁成為樓市新時代的特征，那些一擲千金動輒圈下數千畝土地的大亨們已經取代以潘石屹為代表的項目精英而成為新時代下的地產英雄。來自廣州珠江地產的謝強以圈地230公頃的成績顯示出了這種英雄氣概?！?

當時，謝強任北京珠江房地產開發有限公司董事長，屬于朱孟依的珠江系旗下。

在第一年，“拿地操盤手”謝強為珠江系拿下了北京五塊大型開發用地，除了豐臺區永外果園的煤炭二廠項目珠江駿景外，先后又取得了朝陽區青年路煤炭一廠項目---占地21公頃、開發面積55萬平方米的珠江羅馬嘉園；朝陽區建國路梆子井項目---占地24公頃、開發面積36萬平方米的珠江綠洲；位于通州區永順鎮占地2000多畝的土地，可開發面積超過100萬平方米的珠江國際城；還有朝陽區西大望路化工實驗廠項目---占地34公頃，開發面積90萬平方米的珠江帝景。

兩年內簽下了5500畝地，總開發面積370萬平方米，擴張速度之快，京城難有第二。相比之下，當時的萬科在北京經營10年，開發了三個項目，面積不超過100多萬平方米，且都在遠郊。

“那時常常一天就看八九塊地?！敝x強說。

那是一個英雄起于草莽的時代。1998年底的房改，開啟房地產市場化之門，而當時為了備戰奧運等因素，大量城區污染擾民工廠被限期搬遷，謝強就是抓住了這個機會，“工廠土地允許協議出讓，政府著急，工廠也著急，因為他們急需資金到城外建廠。”于是，謝強憑借對土地價值的敏銳觸覺以及談判能力，成為一名頂級拿地操盤手。

也正在此時，一批有海南經歷的企業家崛起，成為地產圈大佬。“海南經歷給我們最大的收獲是膽略、前瞻思想和新觀念。當時北京觀念相對落后，尤其在房地產市場，熟稔房地產市場鏈條所有程序的人很少?！敝x強說。

潘石屹的SOHO現代城也是從搬遷工廠手中取得土地。而在廣州起步的富力地產，也堅定了公司發展方向：“搬遷老城工廠，建設宜居社區?！备涣χ鸩阶哌M中國房地產業第一陣營。2009年，富力地產增長30%~35%，銷售額達230億元?！?008年銷售收入是167億元。2009年的銷售面積和2008年差不多，但價格提高了不少，主要是利潤率提高了。”謝強說。目前富力已公布的利潤率水平是25%。