2010年02月23日 11:56瞭望東方周刊【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

醉翁之意

在謝強(qiáng)看來，收益不能局限于成本視角。“拿地也是向資本市場發(fā)出積極信號，自2009年初富力地產(chǎn)創(chuàng)下年內(nèi)股價新低2.299港元以來，短短三個月富力股價已經(jīng)回升到17港元以上，總價較低的土地資產(chǎn)替代有貶值傾向的現(xiàn)金進(jìn)入財務(wù)報表，應(yīng)對改善公司的資產(chǎn)凈值有好處，這也正是世貿(mào)地產(chǎn)、華潤置地等幾家同行在做的事情。現(xiàn)實說明了這些舉措的有效性，這幾家高負(fù)債率的地產(chǎn)公司股價反而跑贏了其他同行。”

“地王”堪稱一個公司開拓新市場的王霸之器。當(dāng)年富力就是用地王敲開江湖水深的北京市場大門的。

2002年2月28日，北京市土地交易市場的第一筆交易---廣渠門東五廠國有土地使用權(quán)出讓招投標(biāo)。這塊48.78公頃的土地比天門廣場還大四分之一。富力地產(chǎn)總裁張力在招投標(biāo)之前就宣布對這塊地“志在必得”，最終以31.58億元奪得地王。

謝強(qiáng)透露說，當(dāng)日下午2點(diǎn)是封標(biāo)時間，上午9點(diǎn)，張力給工作人員定的標(biāo)底是29億元，后來聽說幾家公司要參加，就加了1億元。上午11點(diǎn)多，潘石屹到現(xiàn)場轉(zhuǎn)了一圈，并未投標(biāo)，走了。張力獲悉，立即給現(xiàn)場的副總打電話，讓他把標(biāo)的改回29億元，但副總說來不及了，因為其他數(shù)字也得跟著改。張力一拍腦袋，決定將標(biāo)書中100%負(fù)責(zé)拆遷改為20%。不想，12點(diǎn)多，潘石屹又過來了，在截止之前投下標(biāo)書。但下午開標(biāo)，富力卻是最好的。

此后，張力常提及此事：“我們標(biāo)底是30億，但其他幾家都是100%負(fù)責(zé)拆遷，我們只負(fù)責(zé)20%，潘石屹一來一走，給我省了1億多。”

即使這樣，當(dāng)時的北京地產(chǎn)大佬都認(rèn)為富力不可能賺到錢。比如任志強(qiáng)經(jīng)過詳細(xì)算賬后認(rèn)為這塊地銷售時得賣8000元/平米，顯然太高。但是，歷史就是這樣前進(jìn)的，富力地產(chǎn)不僅以此打開北京市場，而且大賺了一筆，如今，那里的房價已翻了幾個跟頭。

草莽時代

房改之后，北京最早一次近乎瘋狂的圈地運(yùn)動發(fā)生于2001年前后，其中的代表人物就是謝強(qiáng)。

當(dāng)年的《財經(jīng)時報》一篇報道說：“以資金和土地為砝碼的實力較勁成為樓市新時代的特征，那些一擲千金動輒圈下數(shù)千畝土地的大亨們已經(jīng)取代以潘石屹為代表的項目精英而成為新時代下的地產(chǎn)英雄。來自廣州珠江地產(chǎn)的謝強(qiáng)以圈地230公頃的成績顯示出了這種英雄氣概。”

當(dāng)時，謝強(qiáng)任北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，屬于朱孟依的珠江系旗下。

在第一年，“拿地操盤手”謝強(qiáng)為珠江系拿下了北京五塊大型開發(fā)用地，除了豐臺區(qū)永外果園的煤炭二廠項目珠江駿景外，先后又取得了朝陽區(qū)青年路煤炭一廠項目---占地21公頃、開發(fā)面積55萬平方米的珠江羅馬嘉園；朝陽區(qū)建國路梆子井項目---占地24公頃、開發(fā)面積36萬平方米的珠江綠洲；位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)占地2000多畝的土地，可開發(fā)面積超過100萬平方米的珠江國際城；還有朝陽區(qū)西大望路化工實驗廠項目---占地34公頃，開發(fā)面積90萬平方米的珠江帝景。

兩年內(nèi)簽下了5500畝地，總開發(fā)面積370萬平方米，擴(kuò)張速度之快，京城難有第二。相比之下，當(dāng)時的萬科在北京經(jīng)營10年，開發(fā)了三個項目，面積不超過100多萬平方米，且都在遠(yuǎn)郊。

“那時常常一天就看八九塊地。”謝強(qiáng)說。

那是一個英雄起于草莽的時代。1998年底的房改，開啟房地產(chǎn)市場化之門，而當(dāng)時為了備戰(zhàn)奧運(yùn)等因素，大量城區(qū)污染擾民工廠被限期搬遷，謝強(qiáng)就是抓住了這個機(jī)會，“工廠土地允許協(xié)議出讓，政府著急，工廠也著急，因為他們急需資金到城外建廠。”于是，謝強(qiáng)憑借對土地價值的敏銳觸覺以及談判能力，成為一名頂級拿地操盤手。

也正在此時，一批有海南經(jīng)歷的企業(yè)家崛起，成為地產(chǎn)圈大佬。“海南經(jīng)歷給我們最大的收獲是膽略、前瞻思想和新觀念。當(dāng)時北京觀念相對落后，尤其在房地產(chǎn)市場，熟稔房地產(chǎn)市場鏈條所有程序的人很少。”謝強(qiáng)說。

潘石屹的SOHO現(xiàn)代城也是從搬遷工廠手中取得土地。而在廣州起步的富力地產(chǎn)，也堅定了公司發(fā)展方向：“搬遷老城工廠，建設(shè)宜居社區(qū)。”富力逐步走進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)第一陣營。2009年，富力地產(chǎn)增長30%~35%，銷售額達(dá)230億元。“2008年銷售收入是167億元。2009年的銷售面積和2008年差不多，但價格提高了不少，主要是利潤率提高了。”謝強(qiáng)說。目前富力已公布的利潤率水平是25%。

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