2010年02月23日 11:56瞭望東方周刊【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

大轉折

2002年7月，謝強加入了富力地產。正是這個月，國土資源部規定全國經營性土地都要招拍掛。但是，部分地方政府并未執行。2004年，國土部和監察部聯合下文，以協議出讓經營性土地的做法被正式叫停。該文件還規定，2004年8月31日以后，發展商必須及時繳納土地出讓金，如果在兩年內不開發，政府可把該土地收回。

“8.31大限”是地產界的土地革命。從此后，已經初步成長起來的地產資本力量迅速通過招拍掛放大，更重要的是，由于單一競價模式，地王從此成為主題詞。

2005年，中國迎來第一輪地王大戰。謝強代表富力參與了備受矚目的北京清河毛紡廠地塊拍賣。共有7家公司購買了現場競價。18.08億元的起價經過一輪追趕后，謝強舉牌22.35億，但是，華潤和當時風光無限的順馳迅速跟進，捉對廝殺，謝強無奈放棄。經過80回合激戰，華潤以25.65億元勝出。

半個小時高出起始價8億多，即便是主持了北京“8.31大限”之后幾乎所有現場競價的北京市土地整理儲備中心市場部部長葉向忠也認為“實在是有點高”。

謝強透露說，事實上，為了避免“斗得太狠”，他在競拍前曾和除華潤以外其他幾家競買者溝通過，“希望大家多一些理性”。“雖然沒能避免更高的報價出現，但是有幾家比較理性，在看著價碼狂飆選擇了放棄。”但是，許久沒有土地入賬的華潤地產，以及被認為資金鏈條已近崩潰的順馳卻殺紅了眼。

拍賣之后，華潤方面還表示，價格“遠沒有達到心理底線”，此語將國企的財大氣粗展現得淋漓盡致。

那時的瘋狂價格如今看來一點也不瘋狂，而且有其必然邏輯。“北京昔日地王的密集之地---大興、昌平，基準地價早已翻番。老地王們帶動著周邊房價滾起了雪球，催生出一個個新地王。而另一方面，這些老地王面積巨大，因此開發周期甚久，又可以通過坐享‘后輩’們推高的地價而獲得更大利潤。由此，地王大戰成為地產圈里的常態。”

2009年的事實證明，4年前這次地王大戰，僅是此后地王狂歡的預演。其中包含的國企資本實力、民營企業合眾連橫、企業資金鏈緊張等因素，都在2009年進一步放大。

“操盤手”轉型

面對土地市場的激烈競爭和制度轉變，“操盤手”謝強也在轉型，2001年，他圈地數千畝，取代潘石屹等項目精英成為地產焦點；如今，他轉而關注項目運營和經營重點城市各方關系。

“富力目前的策略是以廣州、北京、天津為中心城市，向周邊輻射。”謝強說。對中心城市的深度耕耘因此尤為重要。比如富力目前投入數億元，在天津小白樓CBD建設一座220米的高樓、在濱海新區響螺灣建設400米的高樓。這是富力首次建設這樣的高樓，此前僅在廣州建過200多米高的樓。

“請美國、香港最好的設計院，單單設計就用了十個月。早期決策時公司內部有分歧，這些項目與住宅項目相比，回款慢，利潤低、費心力。但是，它有助于我們長遠發展，樹立在重點城市的形象。”謝強說，“政府也希望我們建這樣的高樓。企業要在地方有良好形象，要和地方政府有良好互動。比如天津富力城有五星級酒店，也是政府樂于看到的。”

2009年，富力在天津銷售收入42億元，占集團六分之一。富力希望將其打造成為主要盈利區域。

對于中國的房地產市場，謝強的看法是，一線城市北京、上海、深圳、廣州，必須單獨提出來。這些城市土地局部稀缺，人口流動大，GDP增長快，是各種經濟要素的蓄水池。“一線城市的土地無論多貴都要爭。比如現在北京四環內基本沒有土地供應了，而北京原來有四五千家房地產企業，規范之后也還有二三千家，都嗷嗷待哺。而二三線城市，則由于這輪宏觀調控，出現一些不確定性。”

可以想見，2010年一線城市地王爭奪戰可能還會愈演愈烈。

謝強認為，房地產商們將分成四類：一種是走產品主義路線，比如星河灣、龍湖；一種走低成本、規模化路線，比如富力、碧桂園；一種走品牌路線，比如萬科、中海；一種發展城市經濟體，做商業地產，比如萬達。在這個過程中，小公司逐步被淘汰。

“每種類別剩下幾家專業化發展的公司， 各有特點，比如萬科只是房地產管理公司，施工、設計、采購都交出去，而富力則設計、施工、采購、銷售全鏈條掌握。富力是利潤最大化，萬科是規模最大化。”

“就像是跑馬拉松，越跑人越少。”富力集團總裁張力回憶說，1993年時，廣州大概有1900多家房地產公司，而到了今天，還活躍著的就剩下二三十家，真正搞得好的只有8~10家，這些地產企業，幾乎控制了廣州房地產市場70%~80%的銷售量。

“但是不可能出現寡頭。因為國家隊和政府的力量太強大了。”謝強說。-

相關專題：

全民大討論：中國房價泡沫破解之道

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。