2010年02月23日 11:56瞭望東方周刊【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

大轉(zhuǎn)折

2002年7月，謝強(qiáng)加入了富力地產(chǎn)。正是這個(gè)月，國(guó)土資源部規(guī)定全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地都要招拍掛。但是，部分地方政府并未執(zhí)行。2004年，國(guó)土部和監(jiān)察部聯(lián)合下文，以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。該文件還規(guī)定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回。

“8.31大限”是地產(chǎn)界的土地革命。從此后，已經(jīng)初步成長(zhǎng)起來(lái)的地產(chǎn)資本力量迅速通過(guò)招拍掛放大，更重要的是，由于單一競(jìng)價(jià)模式，地王從此成為主題詞。

2005年，中國(guó)迎來(lái)第一輪地王大戰(zhàn)。謝強(qiáng)代表富力參與了備受矚目的北京清河毛紡廠地塊拍賣。共有7家公司購(gòu)買了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。18.08億元的起價(jià)經(jīng)過(guò)一輪追趕后，謝強(qiáng)舉牌22.35億，但是，華潤(rùn)和當(dāng)時(shí)風(fēng)光無(wú)限的順馳迅速跟進(jìn)，捉對(duì)廝殺，謝強(qiáng)無(wú)奈放棄。經(jīng)過(guò)80回合激戰(zhàn)，華潤(rùn)以25.65億元?jiǎng)俪觥?/p>

半個(gè)小時(shí)高出起始價(jià)8億多，即便是主持了北京“8.31大限”之后幾乎所有現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的北京市土地整理儲(chǔ)備中心市場(chǎng)部部長(zhǎng)葉向忠也認(rèn)為“實(shí)在是有點(diǎn)高”。

謝強(qiáng)透露說(shuō)，事實(shí)上，為了避免“斗得太狠”，他在競(jìng)拍前曾和除華潤(rùn)以外其他幾家競(jìng)買者溝通過(guò)，“希望大家多一些理性”。“雖然沒(méi)能避免更高的報(bào)價(jià)出現(xiàn)，但是有幾家比較理性，在看著價(jià)碼狂飆選擇了放棄。”但是，許久沒(méi)有土地入賬的華潤(rùn)地產(chǎn)，以及被認(rèn)為資金鏈條已近崩潰的順馳卻殺紅了眼。

拍賣之后，華潤(rùn)方面還表示，價(jià)格“遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到心理底線”，此語(yǔ)將國(guó)企的財(cái)大氣粗展現(xiàn)得淋漓盡致。

那時(shí)的瘋狂價(jià)格如今看來(lái)一點(diǎn)也不瘋狂，而且有其必然邏輯。“北京昔日地王的密集之地---大興、昌平，基準(zhǔn)地價(jià)早已翻番。老地王們帶動(dòng)著周邊房?jī)r(jià)滾起了雪球，催生出一個(gè)個(gè)新地王。而另一方面，這些老地王面積巨大，因此開(kāi)發(fā)周期甚久，又可以通過(guò)坐享‘后輩’們推高的地價(jià)而獲得更大利潤(rùn)。由此，地王大戰(zhàn)成為地產(chǎn)圈里的常態(tài)。”

2009年的事實(shí)證明，4年前這次地王大戰(zhàn)，僅是此后地王狂歡的預(yù)演。其中包含的國(guó)企資本實(shí)力、民營(yíng)企業(yè)合眾連橫、企業(yè)資金鏈緊張等因素，都在2009年進(jìn)一步放大。

“操盤手”轉(zhuǎn)型

面對(duì)土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和制度轉(zhuǎn)變，“操盤手”謝強(qiáng)也在轉(zhuǎn)型，2001年，他圈地?cái)?shù)千畝，取代潘石屹等項(xiàng)目精英成為地產(chǎn)焦點(diǎn)；如今，他轉(zhuǎn)而關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)城市各方關(guān)系。

“富力目前的策略是以廣州、北京、天津?yàn)橹行某鞘校蛑苓呡椛洹！敝x強(qiáng)說(shuō)。對(duì)中心城市的深度耕耘因此尤為重要。比如富力目前投入數(shù)億元，在天津小白樓CBD建設(shè)一座220米的高樓、在濱海新區(qū)響螺灣建設(shè)400米的高樓。這是富力首次建設(shè)這樣的高樓，此前僅在廣州建過(guò)200多米高的樓。

“請(qǐng)美國(guó)、香港最好的設(shè)計(jì)院，單單設(shè)計(jì)就用了十個(gè)月。早期決策時(shí)公司內(nèi)部有分歧，這些項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目相比，回款慢，利潤(rùn)低、費(fèi)心力。但是，它有助于我們長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，樹(shù)立在重點(diǎn)城市的形象。”謝強(qiáng)說(shuō)，“政府也希望我們建這樣的高樓。企業(yè)要在地方有良好形象，要和地方政府有良好互動(dòng)。比如天津富力城有五星級(jí)酒店，也是政府樂(lè)于看到的。”

2009年，富力在天津銷售收入42億元，占集團(tuán)六分之一。富力希望將其打造成為主要盈利區(qū)域。

對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，謝強(qiáng)的看法是，一線城市北京、上海、深圳、廣州，必須單獨(dú)提出來(lái)。這些城市土地局部稀缺，人口流動(dòng)大，GDP增長(zhǎng)快，是各種經(jīng)濟(jì)要素的蓄水池。“一線城市的土地?zé)o論多貴都要爭(zhēng)。比如現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)基本沒(méi)有土地供應(yīng)了，而北京原來(lái)有四五千家房地產(chǎn)企業(yè)，規(guī)范之后也還有二三千家，都嗷嗷待哺。而二三線城市，則由于這輪宏觀調(diào)控，出現(xiàn)一些不確定性。”

可以想見(jiàn)，2010年一線城市地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)可能還會(huì)愈演愈烈。

謝強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)商們將分成四類：一種是走產(chǎn)品主義路線，比如星河灣、龍湖；一種走低成本、規(guī)模化路線，比如富力、碧桂園；一種走品牌路線，比如萬(wàn)科、中海；一種發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)體，做商業(yè)地產(chǎn)，比如萬(wàn)達(dá)。在這個(gè)過(guò)程中，小公司逐步被淘汰。

“每種類別剩下幾家專業(yè)化發(fā)展的公司， 各有特點(diǎn)，比如萬(wàn)科只是房地產(chǎn)管理公司，施工、設(shè)計(jì)、采購(gòu)都交出去，而富力則設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、銷售全鏈條掌握。富力是利潤(rùn)最大化，萬(wàn)科是規(guī)模最大化。”

“就像是跑馬拉松，越跑人越少。”富力集團(tuán)總裁張力回憶說(shuō)，1993年時(shí)，廣州大概有1900多家房地產(chǎn)公司，而到了今天，還活躍著的就剩下二三十家，真正搞得好的只有8~10家，這些地產(chǎn)企業(yè)，幾乎控制了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)70%~80%的銷售量。

“但是不可能出現(xiàn)寡頭。因?yàn)閲?guó)家隊(duì)和政府的力量太強(qiáng)大了。”謝強(qiáng)說(shuō)。-

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