揭秘炒房團利益鏈：開發商主動勾結 房價上漲是其次(3)

鏈條一：炒房團哪來的錢？

炒房團的資金來源主要分兩塊——初始資金和銀行信貸資金。

實際上，炒房團的主角們并不是真正的初始資金出資方，或者說只是小部分資金的提供方。更多的是私募帶資管理和操盤手團隊操作，而炒房團的成員只是被組織起來的“演員”。這些“演員”的主要任務一是前臺露面；二是以他們的身份套取銀行資金。

這些“演員”主要來自富裕地區的農村，操作者和村委會聯合起來組織村民，并像傳銷一樣洗腦，把他們包裝成為有錢人，培訓他們的言行以應對銀行等部門的審查。

套取銀行資金是關鍵。炒房團要獲得足夠的銀行貸款，首先要讓銀行認為這些人是有錢人，能夠有足夠的資金去還貸。因此這些人就被包裝成為有錢人，穿上各種名牌，還要編好發家故事，市場上流傳的“浙江故事”、“山西故事”就來源于此。

這樣的炒房團的組織結構一般以村莊為單位，因此這些人彼此緊密團結，村委會等出具證明、文件也更方便。

炒房團初始資金是用來提供貸款首付的過賬資金。這部分初始資金不需要很大，因為可以一個人一個人過賬。

對于炒房團而言，由于其獲得的實際價格只是開發商公開售價的五六成，因此在得到銀行按揭信貸之后，炒房團實際上連首付都不用以自有資金支付，而月供資金也可以從銀行套取。

鏈條二：怎樣撤出？退房！

炒房行為最終成功的關鍵是房屋要能夠出手，順利退出才意味著真正的成功。

從我國的政策，尤其是稅收政策來看，炒房行為的成本看似是很高的，尤其是不足兩年的房子。而且炒房團人數眾多，又是異地炒房，對于有關房屋的管理也很難，拋售會很困難。那么炒房團如何退出？

這就要依靠開發商進行協助——退房。

一般來講，炒房團都會和開發商簽有退房協議，他們隨時可以退房，開發商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。

這樣的退房操作一般是在期房交房、開發商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。

房屋真正的銷售都是通過開發商的銷售團隊或者專業的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發商還留有的房子就會一起賣，進行混合銷售。這樣，真正的買房人根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發商的房子沒有區別的。這樣的結果就是退房率超高，北京出現不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團的功勞了。

炒房團的每一個環節都經過了專業人員的實戰演練，絕不是書齋中專家的紙上談兵。

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