揭秘炒房團利益鏈：開發商主動勾結 房價上漲是其次(6)

炒房團怎樣組織運作？

炒房團找目標開發商炒房一般是不從售樓處下手的。去找銷售經理、總監也不成，甚至總經理也不成，而是直接找到老板。這是因為知道的人越少越好，否則很多關系戶都會找上門，按炒房團的價格要房子。

對于不熟悉的開發商老板，炒房團會從售樓處職員開始找，但是背后的運作機制是絕對不和職員講的，一定要見到老板才會說。

對職員的說法就是以要大量團購為由要求見到老板洽談。炒房團一般是找專門的房蟲，他們的職業是倒賣項目賺取傭金，是一群資金掮客。在炒房的利益之下，很多房蟲后來還成為了專業的炒房團中介。

最初，炒房團操盤手往往要說服開發商合作，但嘗到甜頭以后，開發商就會主動尋求合作，并且開發商的老板之間也會互相介紹。其表象就是某個炒房群體會專門跟在某個開發商的身后買房子，開發商到哪里就買到哪里，炒到哪里。

在炒房的利潤分配上，如果是炒房團出資，操盤手團隊至少分三成利潤；如果是私募帶資并操盤，炒房團的“演員”們可以分三成利潤。為了能保證得到利潤分成，操盤手團隊會以建筑公司的建安費用作為轉錢通道，參與的建安公司也可以有經手金額1%~3%的管理費。

炒房資金已經足以影響市場

經過多年的積累，炒房團積累了很大的利潤，其足跡也已經遍布全國。

筆者在和房地產業界高端人士的溝通中了解到，目前熱點地區50%以上的樓盤都活躍著炒房團的身影，全國的平均數字約為三分之一。炒房團參與的樓盤一般是購買控制15%到30%的房子，所以保守估計，炒房團在樓市中的市場份額應當在5%~10%，這也意味著市場上存在3000億元的炒樓操盤資金。

2009年全國住宅銷售均價上漲了約1000元/平方米，漲幅約為三分之一，炒房團關注的熱點地區和豪宅漲幅更高，漲幅一般在一倍左右。因此以3000億元的總量粗略計算，炒房團能夠得到的利潤應當在1000億~1500億元。考慮到炒房團近10年的積累(尤其是2002年以來的大展拳腳)，目前積累已經達到數千億元的規模。

這些游資更多以現金的形式存在并分散到個人，因此難以監管控制，但他們的行動卻有嚴密的組織。2009年底中國市場流通貨幣M0為3.8萬億元，現金游資已經在M0中占有巨大的比例，即使對于M1也是大約5%的水平，足以影響整個市場。此外，2009年全年房地產開發投資3.6萬億元，全年土地出讓總價款1.59萬億元，巨額游資已經是房地產市場中不可忽視的力量。

這樣的資本力量不受控制，房地產的問題就不是政策上的簡單調控可以解決的。在市場經濟中，資本就是決定性的力量。

炒房游資是投機的，但也是政策催生的，這樣的情況需要深思。政策制定者需要做的不是禁止而是疏導。合理的政策應當堵死炒房資金確定的利潤空間，這一目標可以通過信貸政策，即信貸管制的放松和緩解融資缺口來達到。

從房地產價格以及房地產開發過程來說，土地成本不可少、建安成本不可少、政府稅收不可少，房價可以下降的部分，其實就是炒房團的利潤，這些利潤是可以也應該出讓給購房者老百姓的。

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