海南的真正泡沫期還未來臨

作者: 張寅 |

房地產有無泡沫，主要看價格是否在一段時間內持續以兩位數的速度增長，以及購房行為是否以投資性需求作為主導。如果用這個標準來衡量當下的海南房地產市場，無疑已經出現了新的一輪房地產泡沫。但是，我們認為，從時間層面上看，目前還屬于泡沫的第一階段，即使本年度市場出現若干調整，也未必意味著此輪泡沫的終結。

這一輪的海南房地產投資熱潮完全可以與剛剛過去的迪拜房地產危機相提并論。觀察今年以來海南房地產價格啟動態勢，與兩年前迪拜的情況非常相似(見圖)。因此我們需要格外注意未來海南房地產市場運行的態勢，以及可能引爆債務危機的觸發點。

首先海南與迪拜都是以旅游地產作為發展的方向，其次都是以豪華基礎設施作為建設重點。吸引資金方式迪拜是以主權擔保國有公司向外部借貸的方式融資，然后進行大規模的基本建設。而海南則可能是以土地市場化的方式進行融資。其中的原因在于，迪拜的資源是石油，而海南的資源是土地。迪拜的弱點是缺乏龐大的經濟體和人口資源作為后盾，而海南則擁有廣大中國內地作為發展腹地。海南的弱點是自身缺乏強大的財政作為發展基礎，因此要么靠高地價經營模式融資；要么就是類似迪拜模式進行融資。如果是前者，那么海南地方債務有限，但未來給淘金者即投資者帶來巨大的風險；如果是后者，那么就會出現類似目前迪拜的債務情況，政府將面臨非常大的壓力，但投資者則會獲得較大的機會。迪拜是首次出現投資熱潮，而海南在上個世紀就曾經出現過投資熱潮，汲取過往經驗和教訓方面將非常有利。

年初我們看到海南的房地產市場近乎瘋狂的狀態，似乎與迪拜房地產高潮時期沒有差別。但是或許將來還會出現更瘋狂的情況，這是因為目前海南房地產市場的超級異動，僅僅因為國際旅游島規劃出臺所引發的，政府還未進入實質性開發階段。如果未來進行實施階段，必然導致新一輪的投資熱潮。目前的熱潮完全可以看做是未來真正熱潮的熱身。雖然目前海南的房地產價格出現了飆升，但是海南地方政府目前的風險并不大，因為目前進入市場的資金大多是民間個人資金，并沒有像上一次泡沫那樣，有大量國有銀行的信貸資金涌入當地市場。而且本次價格飆升是以購買房產為主，而上次房地產泡沫主要是大量資金炒賣地皮所致。可以預見，無論是國有的還是民營的機構性資金，要真正大規模進入海南市場，恐怕只有等到海南國際旅游島規劃開始實施，并且土地市場開始運轉的時候。

短期購買海南房地產的投資者，恐怕大多并非指望能夠通過出租房屋獲利，而是希望取得房屋價格本身的升值轉移所有權獲利的。但是由于目前房價增長速度過快，市場接下來出現的動蕩使得激進購房者被套將在所難免。上個世紀在海南房地產最熱時候的買入投資者，事過十余年直到去年底才得以全面的解套，但愿近期追高買入海南房地產的投資者不需要像上次一樣，解套要等待如此之久。

作者為北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員

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