2010年05月20日 15:33東地產【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

By《東地產》記者梁繼賢

和被投資客主導的二手房市場一樣，出于對“國際旅游島”的10年發展規劃的看好,海南新盤也缺乏降價動力。

國家統計局最新數據顯示： 2010年4月份，海口、三亞的房價同比漲幅高居大中城市榜首。在這“全國調控政策一盤棋”的敏感期，在海南已經享受了一年“火箭速度”的樓市投資客，將會繼續加注，還是見好就收速速逃離？

海南的房地產項目，繃緊了神經。

而在上海、北京、廣州，游資也在密切關注著海南的樓市動向。在一線城市的投資成本和風險驟然加大的情況下，海南，有沒有可能成為一個可靠的避風港？

“長期投資價值”支撐大行情

來自海南當地中介機構的反饋稱，整個海南房產市場并沒有預期的在政策打壓中大幅縮水。相反，鑒于對未來海南國際旅游島的前景看好，市場上更多提到的是“維穩”二字。二手市場也未像預期一樣出現投資客大量拋盤的場面，由于市場供應量有限，房價依然處于緩慢上升通道中。

有中介透露，瓊海一帶的溫泉小區2009年開盤時為3000元/平方米。而現在報價約在5000元/平方米左右。“目前還沒聽說有房東主動大幅降價，只有小范圍的讓利，這樣也是為了促單。”

海口人劉英英告訴《東地產》：“海口新樓盤開盤價約12000元起價，二手房大概在10000元/平方米。如現代花園、都市森林一類，都是這個價位。”劉稱，這個價位是2009年后至少漲了3000元的結果。但現在，“能跌下來1000元就很不錯了。”她說。

和被投資客主導的二手房市場一樣，出于對“國際旅游島”的10年發展規劃的看好，當地開發商也缺乏降價動力。

以收購土地和樓盤進行二次開發銷售為主業的海南為一實業有限公司，其海口青年路上的住宅項目，如今的標價6288元/平方米起。“天天都有客戶上門來看。”即便成交量并不多，但其員工依然表示“有信心”。

而海南昌茂企業(集團)有限公司在島上的三個項目，翰林西苑和水木清華以及昌茂城邦，“開盤估計要到下半年了。”其銷售顧問認為，雖然現在市場普遍感覺房價虛高，但“下降很難。”該工作人員以海南豪宅項目半山半島為例，稱“現在越是高端的樓盤，降價的動力越不明顯……”

在一份開發商項目開發內部分析報告上，《東地產》發現，“階段性波動”、“長期投資”等詞頻頻出現。并稱“6千元均價實際是國際旅游島后海南房產的起步價。”由此推算，海南目前大部分地區的5000元/平方米左右的售價，已經成為開發商眼里的“讓利價格”。

“上海首付”VS“海南全款”

如今，中國房地產市場被兩種城市的表現所照亮：一種是類似于上海這樣的一線城市，房價大多在原有的高位基礎上直接被推入“萬元時代”，鑒于其經濟地位，此類城市的樓市一直保持了旺盛生命力；而以海南為代表的新興二線城市，往往因為房價底子薄，即使同樣因為某一規劃或發展而飛速上漲，但相對于一線城市，其房價依然占據了對比性優勢。

來自海口二手中介的消息稱，大多數已在海南的投資者“不是持幣觀望，是持房觀望。”中介劉曉夏稱，“就算有少量放盤，付款要求也很嚴格。”

由于海南省政府4月份曾在一個星期內連續發布三條貫徹上級精神遏制高房價的政策：二套首付要50%以上，外地人購房要提供當地一年以上的收入證明，第三套房不能貸款……小部分資金實力不夠的投資客開始動搖，鑒于快速回籠資金的需要，他們會以明顯低于市場價的基礎出售手上的零星房產，但要求接盤者必須全額付款。

近日，海口西海岸的盈濱半島?香緹假日項目，傳出有小部分房主已經開始尋求出讓手中房產的消息，其售價為3980元/平方米，低于海口均價近45%，而唯一的買房條件，正是上述的“全額付款”。如此推算下來，100平方米的房子總價約為40萬，這個價格在上海，僅夠付一套90平方米左右房產的首付。中介稱，近期收到不少咨詢電話。

“上海首付”變身“海南全款”？坊間一時間議論紛紛。

業內推測，同樣的情況也可能會出現在其他2009年房價暴漲的二線城市，業主為了吸引游資進入，可能將手頭多余的房產以低于市場價的優勢出讓——而房貸政策的嚴控，又恰使一線城市投資者的資金壓力驟增，這批被擠出競爭的游資往往會將眼光投向投資成本較低、發展前景較被看好的二線城市。類似于昆山、杭州、海南、通州、長春等地，往往接納的正是這些被擠出的投資需求。

部分項目低價吸引外地團購

類似于“全額付款”這樣的特殊要求并非是私人交易的專利，一不愿透露具體身份的房企內部人士稱，海南西海岸儋州市某項目打出內部認購價3800元/平方米的口號吸引團購投資客，這個價格低于一個月以后的開盤價近40%。當然，想享受如此優惠的前提是一次性購進6套以上，且一個月內付清全款。

“如此低價，投資客已經表現出興趣，但礙于大環境前景不明，目前還在觀望中。”該人士同時表示，這種僵局可能很快就會被打破，“來到海南的山西、溫州炒房團依然蟄伏在樓市里，并沒有出貨，這說明他們對海南樓市的前景是看好的。一旦見到難得的抄底機會，或者政策稍有放松，不久就會有行動。”

有望打破觀望僵局的還有內蒙古、東北的來客。據該人士透露，與炒房團不同的是，這些北方自住客從去年起頻頻出現在海南樓市中，內蒙古來客的比例有望繼續攀升：“他們的關注點雖和炒房團不同，但資金實力都不差，都可能成為是未來海南休閑旅游房產的主力消費群。”

但在這種需求型購房群體成熟之前的海南島，還將繼續是不動產投資者的天下。這種特性讓如今的海南房市形成了一種有意思的局面：島內的投資客“按兵不動”堅守陣地，而前往島內考察市場行情的游資也不敢貿然出手。“有價無市”成為海南房地產界對4月以來海南樓市的最多評價。

更多害怕成為“最后一棒”的投資客則干脆遠離海南，在他們看來，海南需要時間消化前幾個月的瘋狂。張力就是這一類投資者中的一員，“寧可錯過，不能做錯。”成為了他對海南的現有印象。張力表示：如果資金有限，一線城市周邊的衛星城會成為他的首選考慮對象，因為即使在那里出現跌幅，當地經濟成熟水平和大城市的輻射力也會讓房子體現保值功能；但海南，短時間內出現的太大剪刀差讓他“心里沒譜”。

“什么時候？等旅游島有了架子以后再說吧！”面對《東地產》的追問，在蘇州看房的張力如是答道。

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