2010年07月21日 23:2921世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道【大 中 小】 【打印】 共有評(píng)論0條

劉華 海口、浙江報(bào)道

海南樓市正在遭遇寒潮。

近日,海南金手指地產(chǎn)公司宣布，8折銷(xiāo)售其在海口和興隆開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目。這是今年以來(lái)海南第一家降價(jià)20%的地產(chǎn)商。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年海南完成商品住宅投資184.99億元，同比增長(zhǎng)78.1%，銷(xiāo)售增長(zhǎng)121.7%。但6月份，海南房地產(chǎn)投資環(huán)比下降8.42%，商品住宅投資環(huán)比下降6.32%，商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降20.56%，商品房銷(xiāo)售額環(huán)比下降29.18%。

這再次引發(fā)了各界對(duì)于海南房地產(chǎn)前景的擔(dān)憂。

海南中行急售樓

一樁關(guān)于抵債爛尾樓資產(chǎn)的陳年老帳，引起了財(cái)政部、中國(guó)銀行總行的高度關(guān)注。

7月13日，記者獲得的一份權(quán)威部門(mén)書(shū)面材料稱(chēng)，“中行海南省分行在處置海南福地苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司金融不良資產(chǎn)時(shí)，違反資產(chǎn)處置操作規(guī)程，存在暗箱操作和國(guó)有資產(chǎn)流失的可能”。

據(jù)調(diào)查，2004年4月21日，海南中行向福地苑發(fā)放4500萬(wàn)元商業(yè)貸款，期限4年，用于“鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)”建設(shè)。截至2009年底貸款余額4498.5萬(wàn)元，拖欠利息1762.4萬(wàn)元。

“鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)”位于海口濱海大道123號(hào)，原為海南鴻聯(lián)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，2004年轉(zhuǎn)讓給福地苑。截至2005年底福地苑已付款項(xiàng)總額的97%，但未完成工商登記過(guò)戶。

2008年6月，海南中行擬將福地苑債權(quán)作價(jià)6200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給海南太陽(yáng)島房地產(chǎn)有限公司，中總行同意減免全部表外利息1211.3萬(wàn)元。但因“鴻聯(lián)商務(wù)廣場(chǎng)”未過(guò)戶到福地苑名下，重組未遂。直到2008年底才完成過(guò)戶。

2009年6月，海南中行以法院強(qiáng)制執(zhí)行超過(guò)2年未收回貸款款項(xiàng)為由，報(bào)經(jīng)中總行核銷(xiāo)了福地苑項(xiàng)下的貸款本金和利息，其中本金4498.5萬(wàn)元，拖欠利息為1446.1萬(wàn)元。隨后，海南省高院執(zhí)行局發(fā)布公開(kāi)拍賣(mài)信息。

12月1日，海南中行與福地苑、海南義隆實(shí)業(yè)公司簽訂《債權(quán)債務(wù)重組合同書(shū)》，擬將福地苑債權(quán)作價(jià)6200萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給義隆公司。但此時(shí)，海南中行并未取消公開(kāi)拍賣(mài)信息。

12月15日，海南泰達(dá)拍賣(mài)公司與浙江客戶吳先生簽定競(jìng)買(mǎi)意向并收取了保證金，當(dāng)天被海南中行通知中止拍賣(mài)程序。一個(gè)月后，海南中行取得義隆公司2000萬(wàn)元的預(yù)付款。

據(jù)財(cái)政部海南特派辦調(diào)查認(rèn)定，上述操作存在超越權(quán)限減免息、處置程序不規(guī)范、篩選重組對(duì)象不透明、重組定價(jià)未按現(xiàn)實(shí)狀況予以重估等四大問(wèn)題。

該書(shū)面材料稱(chēng)，海南中行和福地苑、義隆公司債務(wù)重組合同，已經(jīng)免除了福地苑項(xiàng)下的貸款利息1675.4萬(wàn)元(截至2009年7月20日)。根據(jù)《中國(guó)銀行表外應(yīng)收未收利息減免管理辦法》第十四條規(guī)定，海南中行超過(guò)800萬(wàn)元的利息減免，應(yīng)該報(bào)經(jīng)中總行審批，但該債務(wù)重組合同涉及的利息減免未經(jīng)履行審批手續(xù)。

又如，海南中行與義隆公司的債務(wù)重組合同簽定于2009年12月1日，而重組方案到12月15日才獲得海南中行資產(chǎn)委員會(huì)議通過(guò)。

“重組方案未經(jīng)批準(zhǔn)就實(shí)施重組并簽定合同，處置程序明顯違規(guī)。”該書(shū)面材料稱(chēng)。

“這個(gè)重組合同正在履行中，義隆公司現(xiàn)已交納4600萬(wàn)元，還有尾款1600萬(wàn)元未付。”海南中行代理行長(zhǎng)王一林在接受記者電話采訪時(shí)稱(chēng)，該項(xiàng)目為已核銷(xiāo)資產(chǎn)，海南中行在處置時(shí)不存在任何程序瑕疵。

王一林說(shuō)，“總行6月12日專(zhuān)門(mén)派員來(lái)調(diào)查過(guò)，沒(méi)有什么問(wèn)題。”

爛尾樓爛了15年

爛尾樓現(xiàn)象，在海南并不鮮見(jiàn)。

180位農(nóng)民工，在海口金灘路通華小區(qū)的2號(hào)樓安了“家”。和其他9棟裝修完好的高樓相比，2號(hào)樓就像是一個(gè)魔盒，窗框上封著色彩班駁的麻袋和破布，外墻布滿青苔，大量鋼筋暴露在外，刺激著每位路人的視線。

從1995年大樓停工至今，當(dāng)時(shí)39歲的包工頭陳玉彪就一直住在這里。開(kāi)發(fā)商跑了，陳玉彪沒(méi)錢(qián)給工人發(fā)工資，差點(diǎn)被情緒失控的老鄉(xiāng)們投到海里喂魚(yú)。如今，兒子在爛尾樓里長(zhǎng)大，孫子在爛尾樓里出生。而這座爛尾樓，正和老陳一樣一天天老去。

老陳說(shuō)，通華小區(qū)作為海口市安居工程，由香港通華房地產(chǎn)有限公司和海口市政府共同開(kāi)發(fā)。他當(dāng)時(shí)和上海宏志公司簽訂協(xié)議，負(fù)責(zé)2號(hào)樓的施工，共9層、1萬(wàn)余平方米。按行規(guī)，他累計(jì)墊資500萬(wàn)元建設(shè)該樓，并負(fù)擔(dān)100多萬(wàn)元的工人工資。

1995年，通華公司老板丁銘曜在未經(jīng)過(guò)項(xiàng)目驗(yàn)收的情況下，偷偷辦理了房產(chǎn)證，把總共8棟樓抵押給建設(shè)銀行海口住房城建支行。獲得600余萬(wàn)元貸款后，丁銘曜攜款消失。而2號(hào)樓被迫停工，成為一棟爛尾樓。

直到2004年，得知丁銘曜被抓，陳玉彪與上海宏志聯(lián)合起訴通華公司，海口市中級(jí)法院判決通華公司向宏志公司支付工程欠款及損失650余萬(wàn)元。但因牽涉?zhèn)鶛?quán)銀行及其他關(guān)聯(lián)方，該案沒(méi)能順利執(zhí)行。

目前在政府協(xié)調(diào)下，涉及2號(hào)樓的各方已初步同意由陳玉彪先期還清通華公司對(duì)銀行的貸款，然后自行處置這棟爛尾樓。

通華小區(qū)并非孤例。在海口黃金地段的濱海大道，一棟高達(dá)23層的建筑同樣成為“爛尾樓”。這座名為“海口海景酒店”的項(xiàng)目總投資5.2億元，前期為1992年報(bào)批的一棟6層建筑，但在完成樁基后停工。經(jīng)過(guò)多次股權(quán)變更，最終建成了23層的半拉子工程。

海南省住建廳改革發(fā)展處處長(zhǎng)史貴友說(shuō)，上世紀(jì)九十年代海南樓市泡沫破裂后，房地產(chǎn)積壓率凈占全國(guó)的十分之一。從1999年起，中央政府給予海南專(zhuān)門(mén)優(yōu)惠政策，還給予5億元的財(cái)政補(bǔ)貼，海南省政府也免除相關(guān)稅收10億元。到2007年，海南爛尾樓基本絕跡。

但本報(bào)從海南浙江商會(huì)一負(fù)責(zé)人處獲悉，海口仍有多棟樓盤(pán)在“沉睡”，例如海口瓊州大道(瓊山監(jiān)獄對(duì)面)兩棟爛尾樓、東環(huán)鐵路橋下的一處大型“半拉子”、龍昆南路上的凱立大廈、新港路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)對(duì)面的海洋大廈、濱海公園對(duì)面的銀達(dá)大廈等。

“大家又都在海南瘋狂投資房地產(chǎn)，我們真擔(dān)心新仇添舊恨啊！”陳玉彪低沉的感嘆道。

激辯海南樓市

對(duì)于海南房地產(chǎn)前景，各方觀點(diǎn)不一。

“下半年海南房?jī)r(jià)將趨于理性，但沒(méi)有爛尾風(fēng)險(xiǎn)。”搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)杭州首席代表陳賢鋒指出，“新國(guó)十條”出臺(tái)后，海南樓市的投資性需求受到打擊。而每年的5、6、7、8月份均為海南的購(gòu)房淡季，本地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)能力有限，因此造成了商品房成交量連續(xù)下降。

“再度復(fù)制去年年底那輪房?jī)r(jià)瘋漲，已經(jīng)不大可能。”北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊說(shuō)，目前海南投資回報(bào)還不如二線城市，房?jī)r(jià)上漲空間有限，投資海南樓市需要格外謹(jǐn)慎。

金江金外灘營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)杜慧穎認(rèn)為，在海南國(guó)際旅游島建設(shè)正逐漸開(kāi)篇之時(shí)，降價(jià)不可能成為市場(chǎng)的主旋律。“土地環(huán)節(jié)價(jià)格沒(méi)有降下來(lái)，房?jī)r(jià)是不會(huì)降的。”她說(shuō)。

近日，《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》起草組負(fù)責(zé)人、海南省旅游委副主任鄧小剛公開(kāi)表示，2010年至2020年海南省固定資產(chǎn)投資將達(dá)到3.52萬(wàn)億元。而1988年至2009年，該省固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成5797億元，財(cái)收收入累計(jì)不到1300億元。

過(guò)去20年間，海南省固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)一成九，其中房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)近三成。去年和今年上半年，海南房地產(chǎn)投資分別同比增長(zhǎng)四成四和七成九，今年的漲幅更位居全國(guó)第一。

鄧小剛表示，海南要吸引投資需建立新的投融資平臺(tái)，向境內(nèi)外大企業(yè)和大財(cái)團(tuán)招商引資。

但海南省委黨校副校長(zhǎng)廖遜坦言，在后金融危機(jī)時(shí)代，靠借債、賣(mài)地等方式籌資都不可行，海南應(yīng)打好實(shí)業(yè)基礎(chǔ)，培育內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

“一邊是政府官員預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將下跌，另一方面則是不少央企還在瘋狂高價(jià)拿地。”海南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李仁君認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于量?jī)r(jià)齊跌的狀況，島外需求持續(xù)觀望，前景不樂(lè)觀。

雖然很多人說(shuō)目前海南房?jī)r(jià)瘋漲，海南已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，但也有人反駁此次不同于上世紀(jì)海南樓市泡沫，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者是一次性付款，不會(huì)出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。但也正因如此，一次性付款的受益者是開(kāi)發(fā)商，卻把風(fēng)險(xiǎn)扔給了購(gòu)房者。

怎樣避免可能的泡沫帶給市場(chǎng)的傷害，已成為橫亙?cè)诘胤秸烷_(kāi)發(fā)商以及各利益集團(tuán)面前的一道課題。

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