2010年02月05日 14:57商界評論【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

站在更高的層面來看，中國出現一個“擁有獨特旅游資源、房價相對昂貴”的三亞也符合國際旅游城市發展的客觀規律，三亞房產，其實還有一定的價值潛力空間……

█文/夏 鋒，中國改革發展研究院海南所所長

2009年，大家都在說三亞的天氣很好，陽光燦爛，清風和煦，從年初爽到年末。說爽的人自然愜意，因為除了天氣，還有瘋狂上漲的房價，有產者一不小心就成了富翁。成了富翁自然高興，不過高興之余，一些人還是有些不踏實，十幾年前，就在這片土地上，海南的房產也曾經像坐過山車一樣顛簸了一圈，泡沫散盡，上帝的口袋最終空空蕩蕩。

似曾相識的格局似乎又重新來了，于是，專家、業內人士，甚至街頭的市井百姓，立馬對這一輪房價的上漲產生了警惕：海南房地產泡沫是否卷土重來？三亞是否是第二個迪拜？這種看似瘋狂的格局還能維持多久？諸如此類的問題，議論紛紛，甚囂塵上。

——其實，大可不必！

高房價背后的邏輯格局

海南地產的噩夢是否會卷土重來其實只是一個小問題。更大的焦點在于，在國家再度出手調控樓市的背景下，三亞這個地標是否正再度預示著中國房地產市場接下來的命運？而有了十幾年前的教訓后，很多人此時通常都會產生聯想，他們擔心泡沫，擔心崩潰，擔心財富來去如風，擔心一夜回到解放前……但認真分析，這些擔心其實都是多余。

1.“買房就像買白菜”并非三亞獨有。

客觀地看，2009年，房地產業如火如荼的上演并非只有海南獨有，在北京、上海等大城市已經存在，海南只是房產大戲中的一幕。國家統計局發布的信息稱，2009年11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，創年內最高紀錄，漲幅比10月份擴大1.8個百分點；從商品房銷售情況看，2009年1~11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%；商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。分地區看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有67個，價格下降的城市只有3個。從中我們可以看出，房地產業在2009年下半年好像已經走出了危機的陰影，春天提前到來了。數據最能說明問題，在整個國家房地產市場處于強力復蘇的大格局下，海南乃至三亞房產的上漲也是應運而生，因此不能認為海南或三亞的房產存在泡沫。

另一方面，從三亞房價的發展軌跡看，在2009年上半年，其均價已達7000元左右，而本次房價上漲，更多的是在螺旋性上揚，而非十幾年前的跳躍式不規則地瘋漲，因此，說存在泡沫缺乏事實依據。

2.三亞的環境及氣候決定了它的不可替代性和稀缺價值。

海南最大的優勢是資源環境，三亞又是海南優勢中的極品。三亞冬無嚴寒，夏無酷暑，且一年四季如春，因此，美麗三亞也素有“東方夏威夷”之稱。三亞擁有絕無僅有的熱帶海景資源，可以說是“中國人民的后花園”，有著其不可復制、不可替代的吸引力，吸引了大批的有產者來此度假。因此，某種程度上在三亞購房也是身份的象征。這些都吸引著全國人民選擇三亞，所以三亞房價被推動上漲也理在其中。

3.從數據上看，海南及三亞的房產投資始終控制在紅線內。

2003年至2008年，海南經濟年均增長11.6%，GDP翻了一倍多，人均GDP也增長了近一倍。在國際金融危機背景下，海南主要經濟指標好于預期。從各項指標看，三亞經濟形勢好于海南全省平均水平。2009年前三季度，三亞GDP增長13.6%，排在全省第二位；2009年前11個月城鎮固定資產投資額比上年同期增長38.7%；前11個月三亞社會消費品零售額達到428565萬元，比上年同期增長23.8%，全省第一；前三季度三亞城鄉收入分別增長12.6%和8.2%，絕對額分別排在全省第十一位和第二位。三亞的房地產發展是建立在實體經濟增長的基礎上，與上一輪純投機性的盲目開發不同的是，本輪開發具有明確的產業定位，是真正做實業的開發，即使有小的泡沫，也很難像10年前房地產泡沫沖擊那樣大。

另一組數據表明，1993年和1994年時期，海南的房地產投資一度占全省固定資產投資的34%。而現在，這一比例始終控制在20%以內。因此從投資量和增長幅度來說，目前海南房產市場處在合理的發展階段，不存在泡沫。

對三亞度假候鳥型房產，市場有一種剛性需求，空間很大，供求兩旺繼續成為三亞房地產市場的主要表現。隨著海南國際旅游島的建設，三亞將逐步發展成為一個國際化的城市，這不僅在三亞城市總體規劃上得到體現，也在國家宏觀戰略層面上得到體現，將對推動三亞向世界一流旅游城市邁進產生極大的作用。環比與三亞相似的夏威夷，其整套海景房的價格折算之后在四五百萬元人民幣到一兩千萬元人民幣之間，巴厘島的別墅大約在一兩百萬元人民幣到一千多萬元人民幣之間。因此，三亞的房產不僅不存在泡沫，相反，還有著更大的市場空間。

4.房價只漲不跌是各國濱海度假勝地的一般規律。

與國內其它城市相比，三亞是一個比較獨立的市場體系，是中國房地產業的一個獨特市場，不能簡單地用其他城市的模式照套。上世紀90年代初，海南地產曾有很大的泡沫，并直接導致三亞開發的擱置。不過，后來相關方面意識到海南尤其是三亞的價值，并對整個城市重新定位，走旅游城市路線，因此從長期來看，三亞房地產價格的走高是必然的。以韓國濟州島為例，該島在確立走旅游觀光的路線后，這個近乎荒島的地方房價開始了直線上揚，直至現在都還呈上漲趨勢。

與世界其他濱海度假勝地，如迪拜、夏威夷、佛羅里達相比，海南房價持續上漲又可尋找到一般規律。例如，投入迪拜的資金基本都用在了房地產上，總投資額達到了1萬億美元，包括酒店、寫字樓、商業娛樂設施和住宅。迪拜的地位也成為中東的香港，成為一個商業旅游中心。短短10年間，當地樓價漲了3～4倍。

在國際旅游島定位被確立后，三亞經濟產業鏈條勢必會拉長，使每一個人去三亞不是觀光旅游，而是能夠靜下來，重復地去三亞，在三亞每一次消費、休息的時間都會更長，并實現三亞經濟鏈條的良性循環。同樣，高端度假是一種必然的流行趨勢。而三亞現在正處在這個趨勢的過渡期間，房價漲幅雖然增加，但仍屬于符合這個趨勢的正常情況。

5.中國的經濟實力和消費群體足以支撐三亞的房價。

到三亞買房的都是些什么人，都是富人。來自哪里？來自世界各地。據統計，目前已有27個國家和地區的消費者到三亞購房，這一數據比兩年前翻了一番，三亞房產的消費群體在縱深方面都在擴大。

　研究報告顯示，預計到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。另據《2009胡潤財富報告》顯示，中國有825000個千萬富豪和51000個億萬富豪，每1萬人中有6人是千萬富豪。正因為富豪對濱海休閑地產的需求已變成一種強大的市場動力，所以才有國際國內數百家房企云集三亞。而國際旅游島概念，更是加重了這種投資預期。

富人具有很強的購買能力，相比而言，其承受風險能力比一般人要高。有一則數據表明，海南買房的，95%是外地人，80%以上是一次性付款的富人。一次性付款什么概念，就是銀行幾乎不用承擔風險，現實中也不破壞金融秩序，且不影響民生，房價怎么漲，政府也只會視為正常的市場行為。富人購買三亞房產的動機是什么，一是其海景資源的概念，其次才是用于投資。即便是投資行為，在短期內不能變現，房子甚至空置，但富人能夠承擔風險。這就是三亞房產空置率居高不下，但另一方面，三亞房價卻加速前奔的原因。

6. 需要特別指出的是，三亞與迪拜有著本質的差別。

很多人將三亞與迪拜作比較，其實這是不客觀的。迪拜之所以發生危機，在于其發展過度依賴外來金融資本，并對金融風險缺乏有效的防護，房地產的繁榮是以巨額的負債為背景，同樣，迪拜本身沒有實體經濟的支撐，其經濟結構甚為單一，并且阿聯酋其他組織成員給予其支持有限。相反，三亞作為旅游城市，其本身在改革開放中獲得了一定的發展，具備一定的循環發展基礎，國際旅游島的概念，只會使海南及三亞如虎添翼，發展步伐加快。同樣，在中國巨大的經濟實力支撐下，三亞不再是一個孤立的個體，它獲得的資金、政策等優勢結合自身的獨特資源優勢也會讓它脫穎而出。

三亞房產繁榮的背后，與海南省政府大量的基建投入拉動密不可分。近年，海南省政府投入了數百億元的資金修建了海口—屯昌高速公路、東環鐵路等項目，有力地改善了景區的基礎設施。在國務院批準將海南建成“國際旅游島”后，海南又將迎來同香港一樣的自由貿易區，免關稅、免簽證、放航權，吸引國外金融業進入，并破天荒地批準試水博彩業，這些都是可預見的價值潛力空間。在可預見的潛力空間內，房價上漲自然也符合客觀規律。

觀點：重要的是疏導，而不是否定

客觀地說，三亞也存在房價上漲過快、個別區域和樓盤出現“小泡沫”的現象。但在國家戰略的統一部署和規劃下，這些小泡沫在今后發展中都會逐一消化。站在更高的層面來看，中國出現一個“擁有獨特旅游資源、房價相對昂貴”的三亞也符合國際旅游城市發展的客觀規律，因此，對海南及三亞地產的發展，重要的是疏導，而不是否定，以下是對海南地產發展的幾點建議。

1.海南應按照一個大城市思路統一土地資源利用。

海南有3.56萬平方公里的陸域面積，人口849.06萬。海南的人口規模只相當于內陸一個城市，三亞的人口規模只相當于內陸的一個縣，但海南卻形成了18個市縣加一個農墾區的行政區劃的格局。由于每一個市縣都有土地等重要戰略資源的規劃和支配權，市縣間土地資源很難實現優化配置。隨著海南鐵路、公路、機場、港口、通信、電力、供水和供氣網絡的進一步提升完善，特別是東環鐵路建成，西環鐵路又將上馬，環島鐵路將大大縮短城市間的距離，從海口到三亞僅需要一個半小時，同城效應將會明顯凸現。把海南作為一個大城市來規劃，站在建設國際旅游島的新的前瞻性的高度，打破行政壁壘，打破自我小而全的束縛，合理規劃省會城市、區域中心城市、縣域城市和小城鎮布局，使三亞等區域中心城市的土地利用符合全島的整體發展。

2. 從長遠考慮，土地等重要戰略資源不宜過分放權。

2009年，海南為激發縣域經濟活力，實施擴權強縣改革，下放了197項審批權，其中包括部分土地的審批權。擴權強縣的關鍵是強化縣級政府的公共服務職能。擴權強縣不是簡單地把上級政府的經濟管理權限下放到下級政府，必須對經濟管理權限或者經濟管理審批權做出正確的評估。如果把經濟管理權限按照資金審批額分別劃到省、市、縣(區)各級政府，是同市場經濟發展的趨勢、同強縣擴權最終要實現的目標不相符的。對于土地這樣稀缺的戰略資源，必須把審批權和調控權收到省里統一控制，越往下放就越亂，極易變成“賣土地熱”，現在產生的地產“小泡沫”相當大程度上是由各市縣賣地引發的。長此以往，不僅不利于投資者的長期發展，也很有可能給對國際旅游島建設帶來毀滅性的災難。

3. 穩定旅游和旅游房地產的關鍵是穩定投資者。

客觀判斷，2010年海南省旅游和旅游房地產的買方市場仍可能有大幅度增長，去年11月份已經開始出現這一趨勢。但地產投機的比例在大大提高，地產業的不穩定情緒也開始顯現，關于三亞房地產泡沫的爭論就是最明顯的反映。在這種情況下，我們首要的是穩定旅游和旅游房地產投資者信心。

4.穩定旅游和旅游房地產商的關鍵是穩定土地價格。

能否有一個十分明確、穩定的土地市場價格，對于穩定現有投資者，甚至吸引新投資者極為重要。建議2010年土地市場價格以穩定為主。這一條要盡快明確并向國內外廣為宣傳，對穩定旅游房地產投資者信心將會起到重要作用。在某些重要領域，海南省委省政府還可以適當考慮下調相關稅費，實質性地支持企業。

5.多角度思維，打好“生態三亞”這張牌。

三亞在海南島最具特色。三亞地產業應抓住國際旅游島這個大機遇，將生態三亞這篇文章做大。首先是發展生態人居；二是發展生態城鎮，建設城鄉一體化的示范城市；三是發展生態人文，三亞的生態人文很突出，無論是歷史文化、本土文化、紅色文化都很有特點；四是發展生態工業，未來一段時期，海南的清潔能源和新能源的建設將成為工業的重要組成部分。三亞應抓住這樣一個契機，把生態產業作為未來重要的發展方向，并納入規劃。

國際旅游島是海南省今后20年的大文章，應更加關注中長期的發展趨勢。國際旅游島這篇大文章如果做小、做砸的話，首當其沖是過度的房地產開發。建議把海南房地產的開發與海南中長期發展相結合，使房地產在開始起步的時候就向著可持續發展的道路走下去。只有這樣，海南國際旅游島建設才會走上一個開放、發展、綠色的可持續發展之路。-

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