“兩會”期間，全國政協委員、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明在《關于妥善解決小產權房問題的建議》的提案中建議，對于在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產權房，要在政策上要加以區分，盡量利用經濟手段進行調控，而不是單純運用行政手段去管理，甚至直接拆毀。

“從長遠來看，根治小產權房問題的方法是深化土地產權改革，給予農村土地真正完整的產權，實現城鄉建設用地‘同地、同權、同價’。”蔡繼明說。

土地制度缺陷是主因

《21世紀》：當前國內大中城市小產權房狀況是怎樣的？

蔡繼明：小產權房由于沒有完善的銷售手續，數量很難統計。一些機構、專家的抽樣調查顯示，小產權房屋的數量驚人。有人估計小產權房在北京大概占到20%左右，已售和在建的小產權房很快超過1000萬平方米；西安估計已經占到25%-30%；深圳可能高達40%-50%；濟南市小產權項目總面積達1000多萬平方米。

《21世紀》：小產權房不僅大量、廣泛地存在，同時還牽涉到各個方面的利益。催生小產權房熱的主要原因是什么？

蔡繼明：大中城市高企的房價是催生小產權房的重要原因，而經濟適用房、廉租房的建設無法滿足部分居民的住房需求，因此小產權房存在著大量現實的購買群。

我國現行的土地制度安排，也為農村集體建設用地流轉留下了空間。根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也可以進行交易。

《21世紀》：政策因素是推動小產權房大規模建設的重要因素之一？

蔡繼明：是的。在現行的農地制度安排中，農村集體建設用地和城市建設用地產權地位是不平等的，農民不能在土地增值中獲得合理的價值補償。這是小產權房建設熱情高漲的另外一個原因。

城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以作為抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。我們調查發現，農民獲得的補償款僅占土地增值的5％-10％。

小產權房由村集體牽頭開發，不需要繳納土地使用權出讓金、基礎設施配套費。其他費用等也很低。在小產權房開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。

推進城鄉用地同權、同價

《21世紀》：有些小產權房在農村集體建設用地和宅基地上建設，這類小產權房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問題。對于這類小產權房能否合法化？

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