謝國忠：財政對房地產依賴大 房價會維持一段時間

由上海市政府和中國一行三會共同主辦的2010陸家嘴金融論壇于6月25-26日在上海舉行，本次論壇的主題為“危機之后的經濟結構調整與金融變革”，鳳凰網進行全程直播。玫瑰石顧問公司董事謝國忠在與鳳凰網的獨家對話中表示，政府的財政對于房地產依賴很大，現在的政策還不能解決這個問題，市場有這樣的預期，房產價格變化不大這種情況可能會維持一段時間。以下為對話實錄：

鳳凰網：有一個觀點說今年的房地產市場，到量萎縮的時候，很可能會出現這個價格的下跌，有人說明年很可能會跌到15%到20%，不知道您對房市的后市怎么看？

謝國忠：這次的調控，跟過去兩次區別并不是很大，主要是通過信貸政策來限制某些人來買房子。上兩次最后都是政策轉變，然后銷售大幅增加，因為有這樣的預期，所以開發商并沒有想要降價來銷售，而人行也沒有向開發商逼債，所以兩頭都沒有壓力，所以房子還是照樣蓋，是在積累存貨。預期政府最后是改變政策的。

因為政府的財政對于房地產依賴很大，現在的政策還看不到能夠解決這個問題，所以在房地產之后，政府靠什么吃飯的問題，還是沒有解決。所以就是為什么市場有這樣的預期，量縮小，價格變化不大這種情況可能會維持一段時間的。

鳳凰網：房地產調控以后，各家銀行都做了壓力測試，然后大家都覺得如果房價下跌如果是30%也不會有問題，您認為這個地壓力測試，能正確的反映中國的房地產的問題嗎？如果把地方的融資平臺，包括土地價格下降一系列的因素考慮進去的話，您覺得？

謝國忠：壓力確實，銀行壓力測試是美國人發明的是搞了這樣一個過程，讓市場有信心了，對銀行有信心。其實看美國的銀行，它其實沒有解決這個問題，現在美國的銀行穩定，現在市場認為美國的銀行是美國政府擔保的，是因為美國的銀行里面資本金是(政府提供的)。美國在這方面還改變了對銀行資產按市場價來估算的這樣一個做法，所以它在市場上引起的損失不需要報，所以這種壓力測試，在美國的壓力測試至少來說不是具有實際意義的。

在中國壓力測試確實是非常復雜的一件事，土地價格一掉的話，會有連鎖反應的，并不一定說是二次效果，比如說公司的盈利問題等等之類的。我覺得這種壓力測試，有多大的準確性，我們還不知道的。但是我們看到在中國政府是有很多的資產的，銀行如果出現壞賬，本金有問題的話，最后中國政府可能需要變賣資產來對銀行注資的。這個變賣資產主要是把國有的資產，跟老百姓的存款做兌換，這樣能夠解決中國銀行未來的問題。所以中國銀行有風險，但是中國政府有資產是能夠撐過這一關的。

鳳凰網：謝老師往后房價大概會是怎么樣的一個走勢？因為有人說今年年內會有一次加息的？

謝國忠：中國今年加息的可能性非常大，因為中國的通脹是領先于世界的，所以如果不加息的話，可能會引起一定的不穩定，像中國社會的不穩定都是由通脹引起來的?，F在我們看到的罷工，等等之類的都是跟通脹有關的，所以貨幣政策如果不調整的話，會帶來很大的社會不穩定的。當然貨幣政策調整以后，對房價會有真正的作用。可以說國家這種行政的政策是暫時的，是不可持續的，所以房價還原有待一段，還原達到一個正常的水平。

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2010陸家嘴金融論壇

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