謝國忠：樓市拐點已經過去 房價三年內跌一半

2011年05月20日 11:32
來源：鳳凰網財經

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鳳凰網財經訊 由上海市政府和中國一行三會共同主辦的2011陸家嘴金融論壇于5月19-21日在上海舉行，本次論壇的主題為“新時期的金融體系及其宏觀管理”，鳳凰網財經進行全程直播。知名經濟學家謝國忠在與鳳凰網財經獨家對話時表示，中國樓市拐點已經過去，房價三年內會跌一半。以下為實錄：

鳳凰網財經：您對中國經濟還是比較樂觀的，即使是放慢的話也是非常不錯的？

謝國忠：我覺得現在調控是自己的選擇，我覺得這是件好事情，應該是可控的。

鳳凰網財經：另外一個就牽連到股市，因為經濟實際上要比美國要好得的，但股市今年以來反而是較差，你對股市怎么看的？

謝國忠：中國的股市是在2007年6000點跌下來以后，還是在調整的時期，現在股價不是很高，還是處于調控的周期，而且民間的高利貸利息很高百分之二十多，資金都在朝那邊走，股市要大漲還是很困難的。股市要有上升的空間，一定要等到民間的高利息有回調，這需要我們宏觀調控做一些調整，不能完全從數量性的政策也要用利息的政策，信貸配合不能對民間企業歧視過多。

鳳凰網財經：房地產您怎么看呢，最后一個問題？

謝國忠：房地產現在有些數據說又漲，其實這個數據都是不準的，中國房地產的拐點已經過去了，現在量比較小，交易量很小，其實現在真的要賣房子，說的價格至少要跌20%，才有肯定賣得掉這個房子，這個是現在真正的現實，因為限購很多人不能買房子，形成了市場沒有交易量的情況。

鳳凰網財經：未來兩年內會累計跌到50%？

謝國忠：房地產周期下滑一般至少3年，中國也是差不多這個規模。

鳳凰網財經：會有多少跌幅？

謝國忠：40%、50%是應該的，應該會的。

鳳凰網財經：由此給銀行帶來的風險如何？

謝國忠：中國銀行一般給項目貸款，低于項目一半的估值，所以從銀行來說，它的風險應該是相對比較小的，如果房價掉一半，銀行還是能夠渡過這個風險的。我覺得風險大的地方是土地抵押做貸款，因為土地很多地方漲了30倍，有的地方漲了甚至100倍，如果漲了100倍的東西，掉90%也是可能性很大的，所以用土地做抵押的貸款是有風險的。

鳳凰網財經：可能會出現哪些現象？

謝國忠：我覺得會出現三角債不還錢的情況，在中國破產這個含義是很難說的，地方政府很可能在還錢上面要拖，我們在90年代的時候也看過，后來就這么拖下去了，沒宣布誰破產，就是慢慢的還錢，以后還唄。

鳳凰網財經：加息問題怎么看？

謝國忠：加息至少還要加3次或者4次，但加息并沒那么重要，重要的是增長準備金率或者是發央票，核心是要沖突外匯儲備的增加，把貨幣的供應量控制在16或者以下，這個是硬指標，政府是不會放棄的。

鳳凰網財經：下次加息會在什么時候？

謝國忠：我覺得這個月或下個月都有可能，最近銀行業拆息漲了很多，應該是對加息的一種預期。

鳳凰網財經：對民營經濟會帶來哪些影響？

謝國忠：影響民營經濟的主要問題是，中國的銀行是國有的，在貸款上面的責任，如果貸給國企業變成壞賬也不用負責任，貸給民營企業變成壞賬的話，查你就可能會出事了，為什么對民營經濟的貸款大幅度下降，現在大部分民營企業到銀行里貸款的可能性不是很大。

鳳凰網財經：您剛才說的3到4次加息是指的年內嗎？

謝國忠：年內。

鳳凰網財經：你也說了通脹的形勢是非常嚴峻的，會延續多久呢，因為現在有人說會5、6年，您是怎么看的？

謝國忠：中國這個10年都是會通脹的時代，但是嚴峻的通脹需要16%的貨幣供應增加速度要維持2年，這種政策要維持2年以上，通常才能得到穩定。另外通脹不穩定是什么意思呢，某些東西突然漲20%到30%，在平穩的運轉經濟里面，是不會這先這樣的情況的，我們說通脹是2%、3%，有的漲了5%有的不漲，這個是正常的，突然漲30%、40%、50%，說明是個非常不穩定的狀態，穩定住這個狀態還是要花時間的。

鳳凰網財經：你覺得怎么樣來應對貨幣供應量？

謝國忠：貨幣供應量一定要限制，不限制貨幣供應量通脹會更加惡化，因為老百姓現在預期已經是很糟糕了，大家認為貨幣在貶值，通脹是非常高的，大家恐慌的心態是很嚴重的，如果這樣恐慌下去，有一天出現大規模的搶購、囤積，會引起全社會的危機，所以為什么現在這個政策是絕對不能放棄的。

鳳凰網財經：如何看待人民幣國際化進程？

謝國忠：人民幣國際化主要還是主要做準備工作，步伐還是很好的，因為中國的金融體系是非市場化的，是政府擁有的，所以人民幣國際化的條件現在還不具備，現在我們做的很多工作都是準備工作。

鳳凰網財經：出口的形勢會怎樣？

謝國忠：中國出口還可以，跟中國競爭的國家還沒有起來，像印度尼西亞、孟加拉國、印度基礎設施沒起來，它們的工資比中國低好多。比如說孟加拉國工資是中國的四分之一，但是總的成本并不比中國低，中國在出口上面不用太多的擔心，最新的出口大幅度上升，是因為價格上升，因為西方的賣家沒有其它的選擇，也接受了中國的價格上升，中國在外部的形勢看下去還是比較樂觀的。

鳳凰網財經：人民幣自由兌換問題怎么看？

謝國忠：有可能，但是我們國內很多改革是需要的，因為匯率自由兌換是有很多后果的。如果國內的體制不健全，這樣的可能性就比較大。比如說對私有財產的保護，法制的健全，金融體系的市場化，很多準備工作要做，如果這些工作都沒做完之前就人民幣國際化，可能會帶來很大的災難，所以我不支持現在人民幣過渡開放。

謝國忠：對，因為中國現在很多地方還是比較脆弱的，比如說私有經濟，對個人資產的保護，泡沫的問題還是很嚴重的，很多問題加起來形成很多的不確定，雖然說市場經濟對中國很樂觀，但大家知道，市場的變化是很快的，今天對你樂觀明天就會對你極度悲觀，我們在1997年的時候經歷過這樣的情況，今天還是東亞經濟奇跡，明天就變成東亞金融危機了，這種情況我們還是要有心理準備的，不能過快的人民幣國際化。

謝國忠：我們應該加快我們的步驟，但最重要的是國內的改革，我覺得10年的改革應該足夠了，在這10年里邊，我們把國家的體制改完，有足夠的時間，在2020年國際化是很有可能的。

鳳凰網財經：您以前也說應對通脹的加息是非常重要的，是不是要特別注意，要注意一些什么東西？

謝國忠：我覺得中國的加息，很重要的就是一定要讓存款的人安心，現在如果存款的人不安心，這個金融是不穩定的，一定要把利息加到超過通脹的預期，這樣通脹才能穩定下來。

鳳凰網財經：其實關于房地產，正好我今天查了一下，網上還有人說，您說房地產形勢很好？

謝國忠：沒有，我沒說過這話。

鳳凰網財經：你說3年之內要跌多少？

謝國忠：我覺得中國的房地產會跌50%。在3年到4年里面，因為一般的房地產下滑的周期是3年，但是中國的泡沫時間很，可能下滑的時間會更長。

鳳凰網財經：您覺得通脹在下半年會怎么樣？

謝國忠：現在通脹還是處于上升的階段，看到很多企業要漲價，政府不讓漲，作為企業來說不可能不賺錢，虧錢生產是不可能的，后續的通脹壓力還在，最終還是要允許他們漲價，不然他們不能生產了。比如說化妝品、方便面等等之類的，它的成本上升了30%，你不讓它漲價這是不可能的事兒。

鳳凰網財經：在您看來現在的通脹水平到底怎樣？

謝國忠：中國的通脹數據有時候也很難估計到底是怎么回事，中國現在通脹速度是非常高的，我們能看到的東西通脹都是雙位數的。

鳳凰網財經：房產的那個接著再說一說吧，您說要跌50%，那么對于中國的經濟會有什么樣的沖擊？

謝國忠：對于中國經濟短期有一定的負面影響，對長期來說是健康的一件事情，因為房地產規模過大，價格過高，形成的規模過大，對中國的經濟和金融體制，經濟帶來很多的歪曲，給金融體制帶來巨大的風險，對全社會造成非常不良的風氣，大家都不愿意工作。因為工作的工資跟房價相比太大了，有幾百倍，大家就覺得工作沒有意義了，很多人都會炒這個炒那個，對中國經濟帶來非常嚴重的負面影響，中國要成為一個真正的發達國家，房地產泡沫不得以控制，中國是不可能成為真正的發達國家的。

鳳凰網財經：那么房價拐點在哪里呢？會不會延續下去？

謝國忠：房價拐點已經過了，現在外面宣傳的數字，我估計這都是宣傳的，因為房價至少是一個自己能發現價格的，可以到中介去問一下，到中介去看基本上都是空的沒人的，說明房地產市場現在是很低落的。你要問的問題是會不會延續，像上次回落是因為政府放錢，這一次政府還會不會改變這個政策，我覺得可能性是有，但可能性是非常小，這次政府壓通脹的決心是有的。

謝國忠：貨幣的供應量要控制住，第二個是要加息，讓存款的人安心銀行里存款不貶值，這兩件事情做到，中國的通脹會能得到控制了。

謝國忠：因為對沖外匯儲備的增加，控制貨幣的供應量。

謝國忠：大家對中國人民幣升值的預期很強烈，我們歷史上看過很多次這樣的故事，每次美國利息很低的時候，世界上一些很多熱錢就會尋找發展中國家，然后就會出現神話，認為發展中國家有新的東西，新的經濟模式，什么奇跡又來了，每次到了美國加息的時候，發達中國家都會帶來很大的災難，中國這次也應該看到這個，熱錢進來對中國的樂觀，是由美國的零利率驅動的，等到美國利息上去的時候，他們對中國的態度會發生很大的變化。

謝國忠：如果我們等到美聯儲加息，中國的資產泡沫破滅，中國的命運就像1997、1998年東南亞一樣的，中國為什么今天必須要把泡沫消化掉，通過給我們一個時間，兩、三年消化的了，而不是說一次性。像香港一年內房價掉一半，三年內房價掉了75%，在東南亞也是房價掉了70%的，很快就掉，這樣對整個金融體系，對經濟壓力都很大。中國這次一定要自己先做，讓它有三年的時候去消化，到那個時候美國利息加上來的時候，中國就有充足的準備了，也不會受到太負面的影響。

鳳凰網財經：您如何看待中國改革模式？