2012年中國樓市-中國企業家論壇夏季高峰會分論壇實錄

2012年07月07日 16:32
來源：鳳凰財經

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2012年中國企業家論壇夏季高峰會

討論主題：2012年的中國樓市

時間：2012年7月7日 14：00-15：30

地點：東湖賓館國際會議中心 十堰廳

主持人：我們就開始今天下午的這場論壇。其實是一個非常有意思的論壇，它會跟我們在座的每個人都相關，一會兒會讓場上的四位嘉賓先做個自我介紹，希望他們的介紹多一點，他們投資的地產都在哪里？為什么讓他們做這么一個介紹，我們論壇后面會留一點時間給大家，你們要買房，要投資，你們有什么樣的問題看不清楚的可以找臺上四位咨詢。從朱總開始介紹。

朱昌寧：我是來自于蘇州廣大投資集團，我們在哪里投資造房子呢？我們主要在江蘇的蘇州、南京、南通，上海也有一點小地方，大概就這么一些區域。

陳海淳：我也是被臨時叫上來的，我是本地當代集團的，本身地產在當代集團是一個小的部分，我們主要集中在湖北省的地方，包括上海有一些投資，整個規模不算是太大。

陳志華：我是復地集團的陳志華，我們實際上伴隨著復興的20的成長而成長，等于是復興一創業就有我們這個復地集團，目前在全國16個城市有項目，主要集中在上海，江浙一帶，還有西安、武漢、長沙、成都、重慶，北方以北京為主，我們做的房地產項目比較綜合，住宅，商業綜合體基本都有，現在是這樣一個狀況。

趙漢忠：我是星浩資本的趙漢忠，它是一支私募基金，它的股東有紅星美凱龍，蘇寧電器等等，它的第一期募集資金是2010年開始，大概募了37億，然后投資在大連、哈爾濱和南通，它投資的是城市綜合體，所以投資比較大。經過不到一年的時間，這三個樓盤現在都在八九月份會開盤，在大連可以看到的。二期我們在2012年募集了20億，也有非常多的看好這個團隊的投資人士。第二期投在上海，前段時間下撥20多萬方，它募集的速度非常快，出來的產品也非常快。像現在大連的產品出來之后，我們做這個產品和新河彎是一個檔次的，也可以說是大連最好的能夠望海的高端住宅。

星浩資本是一個新的團隊，自己有開發能力的隊伍，我在地產行業干了20年，原來在金立集團，出來以后有一大批人才聚在一起。像萬達集團，它也是我們的股東，在商業方面也給予我們非常多的支撐。目前來說它的進展非常順利，它后期的發展勢頭可以創造中國地產、基金和開發非常好的模式。謝謝！

主持人：感謝四位的介紹，從介紹中間聽得出來他們是地產界的操縱者。像養老社區其實跟地產有關系的，它是商業地產項目，跟他做的主頁養老保險也相關的。

我們現在討論，最近兩個月地產的交易非常活躍，無論是新房還是二手房，看一些數據顯示，前十個城市里面增長的數據出現了，尤其是北京，包括南京前段時間還出現了排隊搶購。有人說現在的樓市出現了回暖的跡象。一會兒聽四位企業家評判一下，這個回暖的判斷非常重要，如果開始往上走了，有想投資的是一個進入的很好時候，咱們聽一聽，是不是現在是一個回暖的時候了？先從朱總這兒說，一會兒再改變回答問題的順序。

朱昌寧：關于題目叫“中國樓市”，中國樓市到底怎么討論，我有兩點看法。一個是中國樓市的討論不僅僅是一個經濟學的問題，更主要的可能是一個政治學的問題，所以我們恐怕討論的面要更開闊一些，從經濟學上來說房子即有使用價值，也有價值。政府需要的就是你這個房子就是使用價值，買了就是住，不是投資，也不是投機，這顯然是一個政治的需要。又比如，如果現在的樓市政府也采取了各種各樣的措施，這樣調控，那樣調控。搞來搞去，最后走到了一個已經不是說走一個市場經濟的道路的問題，完全走到了一個外地人不需在別的城市去買房，這顯然也是一個政治上的需要。如果這個問題一直不能解決，一個政府，或者是政府組成的相當的部門，恐怕就要走不下去了，在西方有很多這樣的情況，走不下去得換人走呀。上一次也是亞布力論壇吧，也說到樓市的問題，我的基本看法是明年的政府換屆之前，關于樓市的基本政策層面不會有大的變動，就在每個城市都在想，不管是地產商，還是地方政府，乃至于老百姓也想參與到樓市當中去的時候，中央一直強調這個樓市政策是不會變的，為什么呢？實際上就是要保持這屆政府堅持下去，這又是一個政治學的問題。

我們的政治體制和行政體制是不是能有更多的變動？顯然是不可能的。新的一屆政府上臺對后面的怎么做，前面的怎么看？昨天有人說，明年亞布力的主題該怎么定？定了又說猜，什么意思呢？就是說新的領導班子可能有新的走向，新的發展的目標。我們換一屆政府，換一個黨的領導人，肯定會有一些新的政策，現在我們的期待叫“猜猜猜”。當然社會主義建設肯定是要建的，但是對具體的樓市，一個非常重要的經濟組成的板塊當地怎么去走，這并不清楚。這屆政府肯定不會有新的舉措了，下一屆政府到底如何走，現在是拭目以待，當然會有很多很好的愿望。當然這里面很多的問題不僅僅是經濟學的問題，比如說看得見和看不見時候的問題，比如說保障房和經濟房的問題怎么解決？現在大家都說在做保障房，我們在南京做一個項目，也是做保障房的配套，房子都造好了，是一個很大的量，離南京也不是特別遠，據說在今后的五到八年當中是不是人讓人住滿？這是個問題。造好了以后有沒有人去買的問題？這些問題顯然又是一個政策層面的問題，所以我覺得我們討論樓市以往更多的談的經濟學的問題，我們應該還要向社會學延伸。

另外一個問題，實際上中國樓市的問題不是一個理論問題，到底用什么樣的理論來加以指導，我覺得是一個實踐問題，大家都在做，實際上都在一個摸著石頭過河，有些問題沒法做，有些問題在理論上講不通的，我們也在做。比如很多房產界很多的企業，比如說住宅商品房限購，是不是搞點工業地產、商業地產、養老地產、旅游地產等等，這些都有的，都在從事這方面的實踐。比如商品房這個有點問題，是不是幫問題造點保障房。我們現在有很多的辦法，包括在銷售的方式上，資金的組織層面上，包括方方面面吧，都有很多的辦法。我們現在討論來討論去就是一個具體怎么做的辦法，在行動上面很難形成一個基本的共識。謝謝大家！

主持人：朱總剛才說的所有問題加起來就是中國式的問題，樓市到底怎么樣了？朱總沒有回答到底是不是回暖了，聽聽陳總怎么說。

陳海淳：我講兩個觀點。應該說回暖是肯定的，因為調控剛開始是大量的門店倒閉，我其實認為春節后像武漢這樣的地產已經回暖了。通過調利率呀，對未來市場的看好沒有問題的。從短期來看，限購這個前提下，短期房價大幅度的變化不太現實，政策也不允許，從長期來看，下屆政府，李克強副總理在去年的講話中說帶動美國的高科技，帶動中國的地產，一個城市和農村的雙元結構。這個也是一個問題，長期看好沒有問題的。短期我覺得房價出現大幅度的變化是不太可能的，我認為本屆政府最大的失誤就是對房地產沒有進行改革，就是土地制度。集體土地不能流動，地可以開天價，農民沒有錢，國有化土地就是要把它流通，如果能流通的話，中國經濟還能保持20年的發展。這些應該是政府要認真解決的問題，如果不解決這個問題，像解決貧富差距是不太可能的。

主持人：陳總說了很重要的一點，現在的回暖是預期的回暖，這意味著什么？它有更大的支撐性，如果大家都預期樓市要往上走了，這可能是一個比較大的支撐，接下來的判斷大家心里面也有了。地產的改革下一步討論，下面請復地的陳總對當前的樓市趨勢做一個判斷。

陳志華：今年以來，特別是近期幾個月，房地產的成交量在全國地都是有上漲的，這個上漲是成交量的成長，沒有說價格大幅上漲，所以這里面有本質上的區別的。實際上從2010年開始調控，實際上最有效的措施是從2011年初開始，就是限購，限貸，從2011年來說是房地產企業最困難的一年，這個除了政策的實質性作用以外，還有就是說對我們購房者，限購號稱有房票，有相當一部分有資格買房的人都在買，他預期這么嚴厲的政策應該會下到他所預期的房價。所以大家的心理預期都是在往下走的。

中國經濟今年以來各項指標在往下滑，我們總理強調了穩增長作為首要人物，要防止各地政府的資金鏈斷裂，這些問題帶來了一系列的問題，對消費者的消費有很大的支撐，特別是有很多有實際需求的。包括首次置業的，還包括要改善的，原來房子住的小一點的，現在要滿足我的要求，以后再買。現在政策有松動了，大家的信心有提高了，實際上限購政策并沒有改變，但是交易量上去了，交易量上去了伴隨著就是房價上去，這實際上就是一個剛性需求的真實展現。所以大家對限購批評，不符合市場經濟的規律，但是對于限制房價上漲是有效的。

我們復地集團房子賣的很好，各個城市小戶型賣的很好，要是說豪宅產品要區別對待，在上海也看到，有幾個每套房要兩三千萬的，但是反而賣得好。后來去調查，有相當一批原來住在郊區別墅的，反而住到城里來了，覺得郊區很多服務滿足不了。所以說現在剛性的需求在逐步增長，我覺得這是目前房產形勢回暖，這是我覺得還比較理想的。2010年的北京的房價也在漲，我們希望這個房價是一個穩定增長，每年增長個五到十，十年翻一倍，這是可以接受的，經濟在增長嘛。但是如果說一年漲個50%，這個問題就大了，所以說現在這個情況，當然現在的限購并不是說百分百的正確，但是從目前來看，短期內必須要做的事情，未來是通過一系列的配套政策的上來，把限購這塊放開，最主要的還是抑制住宅的投資，而不是住宅的銷售。住宅的投資是什么意思？現在最可怕的就是一個人買了十套房，自己住一套，其他九套都空著，這是很可怕的，這對于中國經濟來說是不利的。

現在來看目前樓市回暖是會的，今后限購的政策會有微調，但一定不希望出現以前放開房價的情況。

主持人：謝謝陳總，剛才他分析了地產的回暖是量增價平。樓市的需求肯定是會在的，因為城市化的腳步在那里。我們聽聽趙總怎么看待當前的樓市。

趙漢忠：我說兩點：第一，政府用強烈的手段來調控房地產，市場又沒有買賬，通過兩年的博弈，我們得出一個結論，這種調控是比較粗暴的，是沒有按市場規律來進行的。

第二，我們國家十二五計劃，看看我們創業的環境，民企的成長空間，包括在社會上的地位等等。這些東西實際上發現就是說，我們中國的下一個成長的發動機，就是我們經濟推動經濟的發動機到底是什么東西？城鎮化現在是50%到60%，我們國家有巨大的城鄉差別，農村和城市的差別實在是太大。實際上我們看到這個方面也是很不理想的，所以說中國的經濟，或者說下一步我們的投資，就算房地產現在不好，投什么東西好呢？沒有東西投。投金融好嗎？股市怎么樣。所以你看這些風險更大，你看到中國現在的住宅，過去十年它通過發展，競爭也非常強，我們還有很多的商業住宅呀，還有許多的城市綜合體，我們還有非常好的在城市交通地段比較好的物業，它的的確確抗風險能力是更強的。

現在如果說投資的話是買地的好時候，因為現在可以看到建設的成本，這個都是看得到的，現在通過兩年的調控，現在的地方政府對土地的期許在下降，所以是一個拿地的好機會。我不認為后面的拆遷出來土地價格更便宜，因為成本就放在那個地方。你如果是買房的話，哪怕是改善性的住房或者是出租，也是一個好機會。如果你僅僅是自助改善，冬天要住海南島，夏天住大連、青島，這都是可以的，隨著消費水平的提高，以后的居住也可能會是，天熱的時候在一個地方可以避暑，我不認為這個房地產有很多下降的空間，因為這兩年的時間國家傾注全力在支持房地產。

所以回不回暖，沒有太多的必要去爭那個東西，就是看你的需要，如果你要去倒房，這種事情過去十年已經充分的演繹完了，但是其他的活動，我認為現在是一個比較好的機會，之所以國家的經濟實用房，剛需也好，實需也好，你只要把這個市場放開，按市場規律做事，這些問題都可以解決的。現在問題是中國政府認為自己很聰明，這個需求能這樣解決，那個問題能那樣解決，其實一個都解決不了，他也沒有能力解決。謝謝。

主持人：趙總給大家很多的建議，如果你想買房子的話，可以過候鳥的生活。但是他也說到，現在政府對地產的調控是粗暴的，這種粗暴的調控，市場用兩年的抗爭來證明了這個調控的粗暴，我們就來評價一下政府對樓市的調控，有一系列限制的政策，剛才陳總說了房票，這說明了政府調控給地產業帶來的一些變化，現在樓市的調控，回暖是不是說明政府的調控出現了一些松動？當然我們也聽到了一些聲音，包括筑建業也說房地產的調控政策不可動搖。到底我們房地產的調控政策是怎么樣評價？聽聽四位嘉賓的看法。

陳海淳：年初人大的時候溫總理還比較堅定的強調樓市的事情，但是到現在誰都不會想到，才到7月份已經兩次降息，速度非常快，處理問題的方法太短期了。這里面確定是有中國經濟深層次的問題，從下一屆政府，我自己想的是希望它能做一些更深刻的改革，包括土地制度呀，如果不做這個改革房地產成了一個燙手的山藥，是取消限購，還是不取消呢？像武漢這樣的城市，房價暴漲并不好。所以下一屆政府到底怎么做？像李克強到底都在提城鎮化，到底怎么做，還不是很清楚。但是房地產的前途是光明的，怎么做還是需要研究的。謝謝！

主持人：其實政府的調控希望能夠進行一些深層次的改革，這件事情是不容易的，總理在兩會的時候說到讓房價回歸到合理的價位。怎么叫合理呢？如果回歸到合理價位，對中國經濟是不是真的是好的呢？剛剛趙總說地產業可能成為接下來拉動的一個引擎，那實業怎么辦，如果重要的經濟沒有實業做支撐的話，它的未來又在哪里，這么說的話，地產業的調整并不是一個樓市的問題，可能還是一個重要經濟小循環，大循環的問題。

趙漢忠：關鍵的問題就是地產行業好不代表實業會不好，因為地產好了，稅收就多了，然后沒有更多的行政干預，大家生活的很舒暢，創業就多了。這個資本是會流動的，現在調控了地產，但是你發現你的實業更糟糕。地產是一個產業，讓它按照市場規律去發展更好。并不是說地產好就要把其他的行業犧牲掉，不是這樣說的。

主持人：現在主要是實業太困難了，有點錢絕對不投實業。前些時候有個朋友說千萬不要投制造業，因為社會的折舊可以把資金壓死，很多的投資不往實業里面去，這可能是另外一個問題，中國經濟要進入一個健康的，穩步的良性循環。

趙漢忠：過去的十年地產行業，包括有些地產投資，它獲取的利潤的確是高了。

主持人：暴利。

趙漢忠：但是后面再不會出現這樣的情況了，這樣的話干實業的人和干地產的人就平衡了，原來地產可能會有暴力，拿了一塊土地就賺錢了，后面不會出現這樣的情況了。

主持人：作為一個消費者我最開心的是聽到從地產的老總的嘴里面的，希望房地產業真正按照市場的規律去發展。但是這句話實踐起來很難，但是我看到了中國房地產業的成熟，今天我們聽到嘉賓說，其實房地產的企業希望房價利潤是一個穩步發展的，跟中國經濟的發展，和中國城鎮化的發展一致，這是一個理性華的判斷。聽聽陳總怎么說？

陳志華：中國房地產業不可能在中國的社會經濟里面獨善其成。所以我覺得中國經濟平穩的、綜合的平衡的發展是很重要的。幾年前我搞總部園區的，我發現一個問題，有些老板他們一旦碰到房地產，錢多的去買地，錢少的去炒房，然后就后悔了，前半輩子做制造業虧死了。現在雖然說房地產的利潤已經下降了，橫向比較一下，和其他的制造業比較一下，我們的利潤率還是偏高了，這樣的話還是會讓很多資金沒有去處。現在有很大的一個變化就是制造業還能維持，盡可能去搞房地產，虛擬經濟這塊搞的越大，不搞實體經濟怎么行？我很理解中央的限購政策，它是用一種行政手段抑制了房地產短時期的快速發展，但是我們希望政府能夠更高明一點，在抑制房地產快速發展的同時，能夠出臺一些配套的完善的政策，讓其他的實體經濟的產業發展起來。

現在的環境還是很差的，這是最主要的問題。現在看來，這種體制如果再不進行轉變，現在各地政府已經表態，我辦的事情和我手上有的錢是不一樣的。在這種情況下，新的政府不把財政體制做一個新的調整，把大量的稅收還一部分給地方，這樣實體經濟上不來的。我們只是希望在房地產調控政策當中避免房價快速上漲，給其他的產業有好的空間，讓它能夠起來。我希望我們企業穩步發展和中國經濟同步發展。

從和諧社會的角度來說，我在復地集團和中西部的幾個老總說，你們有很大的機遇，中西部正好是產業的轉移。從保障房的問題來說，從長三角，包括北京來說問題很大，因為在中心城區已經沒有地方去建保障房了，而我們很多的需要保障的人員都要住到很遠的郊區，因為城市里面社會化服務需要這些人來做，因為政府有很多的醫院、學校等等這些在郊區沒有，就出現了很多保障房建了很多沒有人用。如果在中央政府的推動下能解決這個問題，在有錢人住的房子和沒錢人住的保障的房子距離不遠，這對整個社會的就業來說還是很有利的，這樣的情況下，如果政府把保障房的政策做好，因為很多地方不統一，這是我們關注民生，整個社會和諧最關鍵的地方。

主持人：我們聽聽朱總的判斷。

朱昌寧：我接著陳總的話說。

蘇州廣大投資集團有限公司董事長：朱昌寧

復地集團總裁：陳志華

星浩資本CEO：趙漢忠

武漢當代地產集團董事長：陳海淳

綠地集團董事長、總裁：張玉良

武漢銀海置業有限公司董事長：曾文濤

長甲集團董事長：趙長甲

建業地產股份有限公司董事局主席：胡葆森

[責任編輯：caozhen] 標簽：問題 樓市 政府 地產 

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