2011年02月18日 17:35
來源：2011年中國地產領袖年會

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中國的城市化該如何發展

“十二五”規劃，中央十七屆五中全會講得很清楚，““十二五”時期是我國全面實現小康的一個關鍵時期，是我們加快經濟發展方式轉變的攻堅時期?！边@樣的說法我覺得是相當正確的。只要我們按照這樣一個思想去做，我想調整我們的經濟結構、轉變我們的經濟增長方式，城市化的問題是可以解決的。這個解決概括起來是兩頭的問題，因為城市化的過程總是有一個把農民變成市民的過程，所以各國的城市化率也都用城市人口占總人口的比例來描述。

所以，對中國的現實來說，一頭是要解決農民進城的落地問題，這頭的問題恐怕有很多重要的問題需要解決，包括大家都在講的戶籍問題。更重要的問題恐怕是這些進城人口如何能夠讓他在城市里面落下來，那么你就需要解決就業，需要解決他的住房，需要解決他的社會保障。就業問題能不能解決？中國這么多人口，我覺得是能解決的。我們現在有些解決的辦法不見的是對的。你想想，如果我們讓政府去解決就業，像去年一樣，你弄20萬大學生去參軍，再弄上多少村官，能解決多少問題？恐怕還需要放開，讓大家去想辦法，那就需要民營經濟的發展。其實，咱們做一些調整也是可以解決這個問題的，我舉兩個簡單的例子大家就可以想到了。

我們現在的中小學一個班5、60，甚至還有更多，大班哄，課堂上解決不了，就給課外的輔導找了一個更大的市場?，F在這樣的狀況把孩子弄得疲于奔命，為什么不可以劃班，把每一個班劃得不超過20個人，課堂上老師就能解決問題，那對課外的輔導就是一個釜底抽薪的辦法。但是，你可以想想，它可以解決多少大學生的就業問題，現在咱們有多少中小學的教師，你可以考慮考慮這樣的問題。但是我們的教育部不這樣，有的地方人少了，他還合校，所以，教育改革從這兒做起，既解決就業問題，又解決教育本身的問題。

還有，城市的服務業，你看中國現在的老年人口已經是12.5%了，進入老年。咱們的老年產業發展是相當落后的，老年的服務是相當落后的。你想想，為多少進城的人口可以提供他的就業？

再看住房，和咱們地產業有關。現在的住房政策我覺得是有問題的。咱們現在不管是廉租房，還是保障性住房，政府考慮的只是城市的貧困人口，城市的無房人口，而并沒有把進城的1.45億農民工包括在內，也沒有把那些北漂人包括在內。你可以看到，這給需求方面就減少了一大塊。再從供給的方面來看，我們的政策也不對，咱們現在國有的房地產企業在干什么呢？也在二級市場上炒地皮、炒房價。既然國有企業應該承擔政府的職能，為什么不讓這些國有的房地產業去做保障性住房的事情？所以，從供給方面，我覺得我們的政策也不對。如果我們能把這個從需求和供給方面都做出調整，我想可以解決這樣的問題。

大家說，現在的土地問題很緊張，那么，經過這些年的擴展，城市的土地已經沒有了，城市需要擴展，怎么解決它的土地問題？現在所謂的那些規劃，大家不過還是跑到國土資源部要指標，因為你規劃有了，沒有計劃指標還是不能用的。那么，你按什么給他計劃指標？有沒有標準？沒有。其實這個問題就提供了一個解決這個問題的標準，就是按你真正進城落戶的農村人口來給你用地指標，進一個人就給你相應的土地，不管是按現在城市人均占地面積來給也好，還是按全國平均水平來給也好，它確實是一個標準。有了標準，而且把城市化聯系起來，我想，這個問題就能解決?，F在這個東西是爛的，打破頭的，沒有標準的，是誰的公關能力強，誰拿到的多。那么，它造成了一大堆的問題，就是咱們可以看到的，國土部門腐敗，倒下去一個一個的那些官員。

另一頭，你怎么樣解決這個問題呢？就是讓農村的人口出來的時候沒有后顧之憂，能夠很好的出來，解決那塊出來的問題?，F在的問題是因為土地的問題，其實咱們很多政策，我覺得如果不從長遠來看，有些政策是短視的，比如說取消農業稅，有沒有好的作用呢？有好的作用；但是現在你也可以看到它的負面作用也出來了。那么現在如何解決這個問題？咱們可以看到很多地方，成都、重慶搞地票，搞土地的指標交易，可不可以搞呢？我覺得是可以的，動總比不動好，咱們過去一律不準交易、不準動，這是不行的，資源就死在那個地方了，而我現在動了，好！但是怎么動，是可以講究的。指標交易是中國在改革中間的一個創造，本來這個東西是一個不合法的東西，但它確實解決了我們的問題。大家想一想，1994年，我們外匯并軌就是指標交易，有外匯的、沒有外匯的到外匯交易中心去搞一個外匯指標，交易了，出了門，黑市價格補齊，最后使得匯率并軌，解決了問題；煙草的指標交易也是這樣，有煙草生產能力的和沒有生產能力的都有指標，這個交易實際上是政府稅收交易，我把指標給你，你給我一些稅收，這個發改委和煙草總局也解決了這個問題，很好的事情。

但是現在土地的指標交易卻是一個用政府的交易而完成的市場交易，為什么呢？大家仔細想，有指標的是遠郊的農民，因為遠郊把宅基地讓農民上樓，把宅基地復墾，變成建設用地指標騰出來。那么，誰需要這個建設用地指標呢？實際上是郊區的農民，因為城市要擴展，占的是郊區的土地，郊區的土地原來是農地，現在要變成建設用地，他需要的指標?，F在咱們的操作是遠郊的農民把指標賣給政府，政府再賣給開發商，開發商再來去占地，轉了這么一大圈，而農民根本不能參與這個交易。那么，不能參與這個交易，大部分的利益就被政府占去了，土地出讓金，去年是1萬5千億，今年是2萬7千億，大家可以看看結果，就是這么來的。成都的指標交易，去年的價格是每畝8萬元。

所以，我覺得如果要解決這個問題，其實可以讓它交易公開，讓交易的主體能夠參與進來，把它公開化、透明化。實際上真正城市化的過程就是一個人口流動、資源流動進行的過程，我們如果能夠這樣做，讓資源能夠交易，那么這個問題都好解決。所以，我倒覺得，如果按照這個思路去改變我們現在這樣一些城市化中間的政策，我想很多問題都能夠解決。當然問題具體操作起來是復雜的，三部分農民的情況是不一樣的，你要分開來考慮，一是進城的農民工；二是郊區的農民；三是遠郊的農民，他們對土地的態度也都不一樣，你就得根據這個東西來解決，你能如何提高土地的比較收益，讓農民自己去保護耕地，而不是現在溫家寶要保護耕地，農民不保護、地方政府不保護，他是保護不了的，利益不享用，只有利益享用的政策才有可能自動的實施，而利益不享用的政策是永遠實施不了的。所以，如果按照這個道理來解決的話，我想中國的問題不難解決，中國的問題也會很快的完成。

謝謝大家！