上海物業稅“變臉”

2010年04月29日 08:19時代周報【大中小】【打印】共有評論0條

上海物業稅“變臉”

能讓潘石屹和任志強這對地產冤家“互掐”的辯題不少，而物業稅是最精彩之一。

在4月12日的博鰲地產專場論壇上，潘大佬委屈道，連年兩會，每次以人大代表身份，倡議開征物業稅，但惟此建議無人聯名。而近來，他多少有些“揚眉吐氣”，甚至在博客上與一貫唱衰物業稅的任志強隔空喊話：傳言上海正嘗試類似政策，不知你還有何高見？

流言始于4月8日的《上海證券報》。文章援引一位中國社科院金融所專家指出，由于物業稅征收難度過大，上海率先擬以“住房保有稅”替而代之，調節市場。目前，該項工作由上海市住房保障和房屋管理局牽頭負責，基本方案已經擬定。宛如引爆了一枚炸彈，當日的滬市房地產板塊一片狼藉。首開股份重挫5.2%，招商、保利地產跌幅均逾3%，而萬科A股亦下落1%。

對此，有金融界的內部人士向時代周報透露，目前，物業稅、保有稅均在研究當中，但后者的開征條件更加成熟。4月14日，國務院出臺了新“國四條”，將二套房首付提升至五成，并要求限放第三套房貸。如果這些調控政策半年內仍遏制不住房價，“保有稅”將首先出臺。

上海式物業稅

“真的要開征？稅率多少？力度怎樣？”這幾天，余彗(化名)的手機里塞滿了浙江“炒房”好友的“關切”短信。與蔓延的流言潮相反，他所在的上海市黃浦區國家稅務局卻十分平靜。他告訴時代周報記者，“所有都只是聽說，我們執行層面尚未收到任何通知，具體的征收辦法亦不得而知?！?/p>

類似的辟謠曾出現于4月9日的上海市住房保障與房屋管理局網，只是措辭“曖昧”，令人不解。這封公開聲明指出，在房產保有階段征稅，要經國家層面敲定，地方政府貫徹執行。如有部門正在做一些研究，也是完全正常的。

“一般來說，上海不會強當‘出頭鳥’，首先出臺極為嚴厲的地產政策，除非有中央的直接授意?！痹诙悇障到y工作多年的余彗如是分析道。

事實上，兩會后，國土部官員曾頻繁進滬調研，最重要的議題之一便是如何貫徹國務院關于房地產調控政策的四項措施。與此同時，中央財經領導小組辦公室亦曾赴滬，專項討論征收物業稅的可行性。

“宏觀調控這么多年，連最基礎的首套、改善、投資、置換等關系都理不清，現在，要從復雜的利害關系網中梳理出相對公平的物業稅計收方案，談何容易？”余彗的看法亦被上海社科院房地產研究中心顧建發研究員所認同。他對時代周報記者談到，物業稅的出臺，除了涉及房地產評估系統、法律框架外，還包括信息平臺的建設和征收范圍的確定。到時候，物業稅的征收隊伍恐怕要成為稅務局中的最大編制。

相形之下，有“上海式物業稅”之稱的保有稅輻射面小，操作簡單。在復旦大學經濟學院院長陸德明看來，物業稅可簡單化地等同于土地使用稅加房產稅，而保有稅是房產稅的一種。由于物業稅將針對所有家庭征收，打擊面大，而保有稅主要面向開發商和投資客，也就是，針對存量房、增量房中的第二套或超大面積住房征稅，提高房屋的持有成本，故而開征條件相對成熟。

有關督促物業稅“借殼上市”之舉，中央劍指的無疑是再度高燒的樓市。年初的五道調控金牌讓上海房市“冷清”不足兩月。據佑威地產監測，3月，滬上800萬-1000萬的一手豪宅成交量環比大漲254%。等到四月，二手房市場已全面跑步進入跳價時代，“排隊搶房”再度頻頻上演。

政府不愿多談物業稅

保有稅是含著金湯匙出生的，甚至被坊間喻為拯救樓市魔鬼的天使。

上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍曾寫道，當保有稅真正重手推行的時候，中國的家庭和婚姻將會出現一個分裂的高潮。最先忙的是婚姻登記部門，接著是房屋權籍登記部門，后來是公證部門，最后才是稅務部門。但他坦言，這只是“斗膽的猜測”。

此種觀點的擁護者中有不少實力雄厚的投資客。比如，對于已在北京、廣州、深圳等地購置近20套房產的上海人林建民來說，欲開征的保有稅并不讓他焦慮，倒是近來上海時而冰雹時而竄溫的古怪天氣擾亂了他四處收租、炒房的正常行程，自覺有些心煩。

事實上，這正是最令人憂心之處。保有稅所屬的房產稅并非新稅種，根據1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅依照房產原值減去10%-30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。其中，房產出租的，以租金收入為計稅依據，稅率為12%。而對照去年全國25.1%的平均房價漲幅，炒房利潤勢必遠遠高于稅費。

對此，知名經濟學家陸德明告訴時代周報記者，起征保有稅名義上是砍向開發商和炒房客，但在目前樓市供不應求、剛需旺盛的實際背景下，他們的利益近乎“零傷害”，而代價轉嫁給普通消費者的可能性已然大大增加。

不過，年初至今，政府頻提房產稅，而不多談物業稅。比如，國務院1月公布的房地產調控文件“國十一條”提出，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。日前，財政部出臺的2010年工作要點將這一項明確為“完善房產稅制度”。

對此，陸德明教授梳理了政府的日程表：短期內出臺保有稅，借此完善房產稅，并將物業稅列為中期立法。所以，保有稅的深意不在于本身能否較好地抑價，而在于督促地方政府打破過于依賴土地收入的發展模式，從源頭治理房價。