物業(yè)稅或分三步征 打壓樓市非本意

記者 華強

日前，在北京市第11屆政協(xié)3次會議上，傳出北京最遲將在明年底開征物業(yè)稅的消息。

這一消息的核心源來自于中央財經(jīng)大學稅務學院副院長、北京市政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任委員劉桓在小組討論時的發(fā)言。《投資者報》記者2月3日在中央財經(jīng)大學專訪了這位稅務專家。

爭議物業(yè)稅，空轉(zhuǎn)多年不透明

《投資者報》：最近外界盛傳的開征物業(yè)稅，據(jù)說是在這次的政協(xié)會上有過激烈的討論？

劉桓：確實是這樣。這次政協(xié)會議上，我提交的提案就是關于物業(yè)稅的。這次會議關于物業(yè)稅的討論非常多，爭論也是非常激烈。

反對的聲音主要是，開征這個物業(yè)稅，對中國的房地產(chǎn)是個非常大的打壓，是災難性的。尤其是來自于房地產(chǎn)行業(yè)的政協(xié)委員。說實話，討論物業(yè)稅這個話題時，反對比贊成的多。

《投資者報》：爭論的焦點都有哪些？

劉桓：當時爭論的焦點主要是四個方面：第一個，推出物業(yè)稅是不是改變了初衷。最早提出物業(yè)稅，是完善稅制改革，建立一個完善的地方稅收體系。為什么早不說晚不說，現(xiàn)在房價漲這么高的時候提要開征物業(yè)稅，是不是要變成打壓房地產(chǎn)的一根棍子呢？

第二個焦點，已經(jīng)交過出讓金，再搞物業(yè)稅，是不是重復征稅？

另外，開征物業(yè)稅會不會增加百姓住房的額外負擔？目前開征物業(yè)稅技術上包括征管手段是否可行？也是委員們討論得比較多的話題。

《投資者報》：物業(yè)稅空轉(zhuǎn)不是搞了很多年，怎么還會爭論技術上的問題呢？

劉桓：目前是10個城市在搞物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點，但空轉(zhuǎn)方案有很多，每個城市都有所不同。但究竟效果怎么樣，外界根本就無從知曉。技術上還有哪些缺陷，征管手段上還需要哪些改進，大家一概不知情。這樣自然難免有這方面的爭議。

完善稅制，并非打壓地產(chǎn)

《投資者報》：您提出物業(yè)稅這個提案，是基于什么樣的考慮？

劉桓：主要還是完善稅制的問題。目前，我國流轉(zhuǎn)稅比較先進；所得稅實現(xiàn)基本覆蓋；但財產(chǎn)稅中國目前是個短缺。

財產(chǎn)稅一般情況下分為兩大稅種：第一遺產(chǎn)稅；第二房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅在我們中國雖然占用很多，耕地稅、土地使用稅、契稅等等。但很零散，第一收入不多，第二征收的辦法還處于上世紀八十年代初期建立，雖然經(jīng)過九十年代的改革，但基本上沒有反應出房地產(chǎn)市場，尤其房地產(chǎn)現(xiàn)在這樣蓬勃發(fā)展的狀態(tài)。所以我們用計劃經(jīng)濟稅收的框架，去調(diào)節(jié)目前市場條件下的辦法。因此就出現(xiàn)了很多很多地方的不適應，矛盾比較多。

推出物業(yè)稅，本質(zhì)是為了完善稅制，為地方政府集中較有規(guī)劃的、較為長久的健康穩(wěn)定的收入。說實話，我是力主盡快開征物業(yè)稅的，我認為現(xiàn)在也初步具備了開征的條件。

《投資者報》：房地產(chǎn)界反對的聲音很強烈。您怎么看待這種反對的聲音？

劉桓：早在2004年，我就呼吁開征物業(yè)稅。我發(fā)現(xiàn)，物業(yè)稅提出以后總是起起伏伏，一旦房地產(chǎn)市場衰退，那么物業(yè)稅問題沒人提；那么房地產(chǎn)市場一旦是暴漲，馬上會有人提出物業(yè)稅。所以從表象來看物業(yè)稅和整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的走勢有關系。

其實這是個誤解，當時提出物業(yè)稅這個想法的時候，中國房地產(chǎn)市場并沒有暴漲，而是屬于比較平穩(wěn)，中國的房地產(chǎn)從現(xiàn)在屈指算來是從1998年開始正式推出，當時中央發(fā)過文件指出要積極推動房地產(chǎn)的住房改革，當時是在2003年的時候大家對房地產(chǎn)認識比較模糊，房價也不高，市場運行也比較平穩(wěn)，行業(yè)的暴利沒有產(chǎn)生，所以從源頭看物業(yè)稅的推出和抑制房價是毫無關系的。

當然，開征物業(yè)稅，肯定對房地產(chǎn)行業(yè)短期造成影響。并且，總的來看，以往的房地產(chǎn)調(diào)控，無論是國八條，還是國十一條，都是從供給上調(diào)控房地產(chǎn)，而物業(yè)稅則是從需求上來調(diào)整。調(diào)控房地產(chǎn)，稅務措施可以說更為有效。

有人說現(xiàn)在是中央和地方利益糾葛，造成國家稅務總局推出物業(yè)稅不積極。其實不完全準確。現(xiàn)在地方政府也不愿意推出物業(yè)稅。他們認為這也會打壓房地產(chǎn)。在會上我也明確說了，其實打壓不見得就是壞事。

三步走，基本住宅不征稅

《投資者報》：政協(xié)會議上對物業(yè)稅的討論如此激烈，最后有沒有一致的結(jié)論？您認為未來的物業(yè)稅，會如何進展？

劉桓：我的提案里有完整的建議：物業(yè)稅的進程大致會分三步進行。

第一步是先規(guī)范商業(yè)房地產(chǎn)。因為目前商業(yè)房地產(chǎn)本來就有土地使用稅和房產(chǎn)稅，把土地使用稅和房產(chǎn)稅合并平移過來，改叫物業(yè)稅。目前，土地使用稅是按面積征收，像北京，1平方米大概50元左右；房產(chǎn)稅，是評估值7折后按1.2%征收，7折的1.2%，就是8.4%，加上土地使用稅，稅負不會超過1%。這也就是社會流傳的物業(yè)稅稅負0.84%~1%之間的來歷。

現(xiàn)在主要是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商反對最為激烈，認為加重了負擔。其實完全多余。以前是兩種稅征1%，現(xiàn)在2合1在一起，還是1%，根本就沒有影響。為什么要從商業(yè)房地產(chǎn)開始呢？我們測算過，城市里有一半以上是商業(yè)房地產(chǎn)，把這部分先做好了，是厘清稅制改革的前提條件。

第二步，是豪宅開征物業(yè)稅。這次政協(xié)會討論時就有人說，豪宅不好界定。其實，豪宅是有公認標準的，建設部早就明確規(guī)定，一是容積率小于1，二是價格高于當?shù)胤績r均價20%以上。

可以說，買豪宅的人一般都不會是首套房，經(jīng)濟承擔能力比較強，繳稅是可以負擔得起的。

第三步，積累經(jīng)驗后對一般住宅開征物業(yè)稅。我們預測，這是一個長期過程，大概需要5~8年的時間。

現(xiàn)在百姓關心的要點有幾個，首先是基本住宅要不要交物業(yè)稅。這也是稅務界反復討論的問題。我的觀點是應該免稅。按國外的標準，沒得說，只要買房就要交稅，但中國情況有所不同。買了房的人不見得就是中產(chǎn)，現(xiàn)在房奴這么多，就說明問題。

第一步?jīng)]有障礙，要推實際很快，現(xiàn)在唯一的障礙就是立法的程序問題。據(jù)我了解，今年全國人大的立法計劃里，目前還沒有排上物業(yè)稅。不過，推出物業(yè)稅分三步走，基本住宅不征稅，這些基本上已經(jīng)定了。

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