2010年02月17日 14:32財經國家周刊【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

◎主持：

《財經國家周刊》記者 王玉光

◎嘉賓：

李明（國家行政學院學者、北京大學-林肯研究院兼職研究員）

曲衛東（中國人民大學土地管理系副教授）

倪紅日（國務院發展研究中心研究員）

倪靜石（江蘇省地方稅務局副局長）

楊遴杰（浙江大學公共管理學院教授）

吳翔華（南京工業大學天誠不動產研究所副所長）

汪暉（浙江大學公共管理學院副教授）

卓安軍（杭州市財政局直屬征收管理局局長）

在當前中國，恐怕很難再找出一個稅種，其受關注的程度能蓋過尚在"空轉"之中的物業稅。盡管何時開征物業稅尚無定論，但有關物業稅開征的日期、方式和稅率卻已流傳出數十種不同的版本。

如同當年個人所得稅的醞釀及出臺經歷一樣，在物業稅的醞釀階段，各種聲音儼然已淹沒了事實本身。物業稅究竟距離人們還有多遠？需要把焦距對準一系列現實問題。

《財經國家周刊》：目前在研究開征物業稅的過程中，比較難解決的問題是什么？

曲衛東：首先是數據獲取。開征物業稅需要所有房地產的基礎信息，但目前的不動產登記制度還不能滿足需要。政府各部門之間都是信息孤島，由于各自的利益不愿意共享信息。財產登記制度也不健全，一個家庭到底有幾套房子弄不清楚，使"區別征稅"缺乏依據。

其次是利益博弈。一些擁有多套住房的"既得利益集團"反對開征物業稅，設置了巨大的阻力。

地方政府的阻力也很大。同時，要開征物業稅這樣一個新的稅種，需要很多的專業管理人員。香港有900個公務員編制在管理這個稅，而內地政府這些年一直控制乃至縮減公務員的編制，從組織機構和人力布局上對物業稅開征還沒有足夠的支撐。

更為重要的是，現在需要把征收房地產稅的法制環境建立起來，突破產權和分稅的障礙，這需要中央出臺相關條例。

倪靜石：物業稅這幾年一直在"空轉"，不能轉實，主要原因之一在法律層面。制度層面不解決，實質進展就談不上。

倪紅日：目前就住宅怎么征稅的問題，意見很不統一。比如住宅的免征稅范圍怎么設定？是按人均住房面積，還是按照房屋套數、使用性質計算，這些問題都還沒有定。

此外應該由誰來評稅，是中介評估機構還是稅務部門，怎么監督他的評稅結果，讓納稅人信服，也存在意見分歧。

將來若要開征物業稅是要對所有人開征，但存量房與新建房怎么劃斷？也是個問題。

吳翔華：當前物業稅在學界還存在諸多爭論，而且非常激烈，比如對住宅開征物業稅會有什么影響？現在的稅和原有稅種是什么關系？存量房和新建房如何分別征稅？物業稅是否包含土地出讓金？等等。所以要征收物業稅，可能不僅涉及對稅收體制的改革，而且還要對整個房地產開發制度、模式進行大調整。

《財經國家周刊》：有觀點認為，物業稅與土地出讓金、土地增值稅是重復征收的關系，這是否也影響了物業稅的出臺？

楊遴杰：目前中國的城市建設資金大都是來自于土地拍賣，地方政府一方面已經在賣地環節收取了土地出讓金超額利潤，另一方面又要來收物業稅，顯然是不合理的。

曲衛東：房地產稅與土地出讓金是兩碼事。不能用物業稅代替土地出讓金。

李明：在很多征收房地產保有環節稅的國家和地區，土地增值稅同樣也存在。比如德國、韓國和中國臺灣等。我的主張是，實行"數稅合一"的模式，把原有房地產稅種合并，重新調整稅基稅率，征收統一的不動產稅。從政策過度的角度來看，這也有利于公眾的接受。

《財經國家周刊》：有專家認為，物業稅從法理上難以解釋清楚，物業稅是財產稅，而人們的房屋只是有70年的使用權。要么修改法律，要么不征收，這是非此即彼的選擇嗎？

李明：據我的研究，并不是所有的國家都是在土地完全私有的情況下征收物業稅的。比如像中國的香港，和內地土地使用權類似，在1997年回歸以前，業主對土地享有99年的使用權，也沒有完全的產權。

征收物業稅的法理依據，在于物業所有人享有了政府提供的公共服務，由此帶來了物業的升值，并為此增值部分付費（稅）。世界上大多數國家都是基于這一理論而設計物業稅的，有沒有完全的產權并不是主要的考慮。而且將物業稅作為房地產保有環節的一項稅收，各國模式也不一樣，美國和加拿大是按照財產稅的模式征收，要涉及到房屋產權問題，英聯邦國家則是按照租金收入作為稅基的，與產權沒關系。

此外，從價值評估的角度來講，70年的使用權和永久性的使用權，其稅基計算的結果是相差無幾的。所以說有沒有土地所有權，并不影響征收物業稅。

《財經國家周刊》：倘若要開征物業稅，是不是需要啟動物業稅立法程序？

李明：這是肯定的。首先應該由財政部會同有關部門提出草案，然后經國務院法制辦審議。這是立法的程序。

其次，物業稅最后叫不動產稅還是其他什么名字，最終肯定是要對公民財產征稅，所以我想以更高層級的立法出現會更為合適。目前很多稅法均是以"條例"等行政法規的形式存在的，但涉及利益人群較大的所得稅，是以"法律"形式出現的。

當然，初期以國務院條例的形式出現也可以，但是一定要注意一點，就是各地的經濟發展水平不同，所以稅率的決定權還是要歸于地方。另外稅收的收入也應歸于地方，因為按照國際慣例，物業稅屬于地方稅種。

《財經國家周刊》：物業稅"空轉實"的突破口在哪里？

李明：對于起步階段，稅制應盡量簡化。比如對于存量房和新建房如何征收物業稅的問題，我認為最合理的辦法還是按照價值征收，在評估過程中可對舊房估價相對低一些，新房估高些，這樣自然就能直接反應到稅基的設定上。

此外，還可以按照平方米來征稅。或者比照香港的差餉稅，按照租金的價格征稅。

曲衛東：如果要開征物業稅，首先要對現行的房地產稅種做調整，該取消的取消，該合并的合并。其次是要加大對物業稅知識進行普及和宣傳，讓老百姓打消物業稅會增加稅負的顧慮。

可以假設一種情況：讓物業管理公司按照居住面積等收取物業費的辦法，代收物業稅。但前提是必須測算清楚一座城市各小區住房的單價，以此為依據制定相應的房地產稅收標準。但問題是，沒有物業管理公司的小區，無法這樣收取。所以這一辦法無法實現公平。

倪紅日：首先對高端住宅開始征稅。比如先對別墅，在多少價值以上的征收物業稅，然后再逐漸往中下端住宅過度，并設定免稅范圍。但前提是首先要把物業的歸屬搞清楚，這就要有一個財產實名登記系統。

吳翔華：先從非住宅開征：一是鍛煉隊伍，培訓評稅人才；二是矛盾和影響會相對較小；三是能對高房價起到威懾作用，"殺雞給猴看"。

汪暉：首先做好基礎工作，第一是確權，要使每一棟房產的產權清晰；第二是國家要花大力氣培養一批評估人才。其次是完善稅收制度的細節，比如說，能否第一套住房的稅率低一點或者免征，實行差異化的稅率，就像目前的銀行按揭貸款一樣，可以根據不同的購房者，發放不同成數的貸款。

楊遴杰：先把賣地財政停掉，然后再考慮開征物業稅。這需要一個大動作，就是土地供應體系的全部調整。

卓安軍：肯定有必要要先搞一次全國性的房屋普查。

《財經國家周刊》：開征物業稅的時機是否已經成熟？

楊遴杰：在現有的房地產開發模式沒有改變的前提下，開征物業稅時機還比較"生硬"。

曲衛東：且不說目前還不是太好的時機。即便有了好時機，解決立法問題，至少需要一兩年的時間。

倪紅日：可能現在矛盾在不斷增加。而另一方面看，矛盾越大，問題解決的可能性就越大。

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