萊斯利·諾克斯：房屋應該能夠持續至少一百年不倒

2012年03月17日 16:13
來源：鳳凰財經

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鳳凰財經訊 “中國發展高層論壇2012年會”3月17日在北京釣魚臺國賓館舉行，本屆論壇的主題為“中國和世界：宏觀經濟與結構調整”。高富諾高富諾集團董事長萊斯利·諾克斯發言時稱，房屋應該能夠持續至少一百年不倒。所以這不是一個理想，而是我們應該實現的現實。

以下是發言實錄：

萊斯利·諾克斯：我很高興能夠參加今年的中國發展高層論壇，這也是我第一次參加這個論壇，很有意思。實際上這也是第一次設立專門講房地產行業的這樣一個場合，我想房地產行業對于整個經濟是非常重要的，因為這個行業還帶動了其他的一些行業，所以使它顯得更加重要，包括建筑、鋼材、水泥、內飾，以及家裝和服務等各個行業。

另外還有一個原因它很重要，是因為它是我們居住的場所，是我們工作的一個場所。所以這個房地產成為一個國家它一個傳統積淀的一部分，如果這個國家房產有特色，質量好，也會在游客心中留下美好的印象。

對于像中國這樣的國家，在史上最大的人口遷移中，我想住宅或者說房地產應該是非常重要的一個問題。房地產跟其他的一些產品相比，都是有這樣的一個特性，就是可以進行商品化。由于這樣的一個特性，我們有時候會忘記它的實質所在。我不會跟大家來講金融危機，我們早上已經講了很多金融危機的情況。

我想在這個過程中，很多人指責的時候，都會把矛頭指向銀行，包括政客，包括銀行家，他們的一些措施不當，或者說他們的薪酬水平太高等這樣的一些問題。

在美國，房地產的價格增加有一段時間是不可持續的，導致市場中充斥著非常低水平，低質量的這樣一些房地產的項目。

另外，西班牙和希臘也是顯示了在一個不穩定的宏觀經濟情況下，這個房地產行業有多么的脆弱。

所以，有很多的一些公司和銀行，他們在受到利益驅動的情況下，來降低他們借款的標準，更多的來進行放貸，這個放貸進一步推動了房價的上漲，更多的投機者被吸引進來。

這也就導致有很多的建筑活動。我想對于GDP的影響是非常深刻，而且是非常快的，因為有很多的建筑行業，他是能夠帶來稅收的創收，能夠為政府帶來效益。

對于宏觀經濟層面來看，我們看到這個影響也是深刻和長遠的。供大于求的這樣一個房地產市場，需要很長的時間才能清除，才能消化。而不斷下跌的房價，也是會影響銀行的資產負債表，以及消費者的資產保有量、財富所有量。我們從金融危機中學到的一個教訓，就是要看全球，要看我們之前的一些失敗的教訓。我們公司在對于房地產價格的關注方面，是采取一個全球性的指標，我們用了一個自己內部的這樣一些標準來監測市場的發展。

我們認為各個銀行，包括央行和商業銀行，都應該采用我們這樣的一種方式。我們認為在這個過程中，已經看到很多的繁榮和簫條。我們實際上從康熙皇帝期間，我們公司就已經成立了，當然創立我們公司的家族，最早就已經在十一世紀，我們是一個持長遠發展態度的公司，這是我們秉承的一個傳統。而且我們認為OECD也應該來考慮用長遠的眼光來看。

我們在這個過程中，發現有很多的建筑，實際上建筑質量并不是非常好，而且地理位置也不是非常好。有很多是因為比如說在金融行業出現繁榮之后，吸引了這樣一些盲目的房地產的投資。在OECD內部，在金融危機發生前的一些年里頭，金融行業的這些投資，也是不動產行業發展的一個重要的誘因、推動力量。

在中國，我們想房地產的發展，主要是因為經濟的驅動。我們這個過程中也聽到，有資源的這樣一個錯配，我們的一個觀點就是，房地產的發展，發展得非常快，導致長期價值的這樣一個非常基本的原則沒有得到尊重，而且也產生很多的風險。

我們自己的這樣一種長遠的看待事物的方式，也是體現在我們的一些商業活動中。我們認為首先設計是非常重要的，因為不動產能夠給人們一個居家的感覺，這樣一個居家的感覺，可以吸引工人和企業，將他們的公司和活動座落在你建的這個房屋里。

第二個，建筑質量也非常重要。中國有這樣一個非常緊迫的任務，就是要使那些農民工或者說遷移到城市的這些農村人口，有家可居。但是在這個過程中，有一些建筑質量非常差的樓宇，我們知道英國，當時這個房屋，現在的保有量都是在很短的時間內建造出來的，盡管有額外的一些成本，但是我們也認為這個房屋應該能夠持續至少一百年不倒。所以這不是一個理想，而是我們應該實現的現實。

第三個，就是高質量的公共場所也是非常重要的。因為人們需要這樣的一個場所來進行放松，來進行社交，來進行體育運動。另外，樓宇的可達性必須是一個非常重要的考慮，我們在城市里頭的這些樓宇，都應該很方便的就能夠通過公共交通系統來到達。

另外，人行道也應該給它一個重要的地位。我們認為所有的這些建樓宇的地方，都應該考慮密度，同時考慮多用途。

中國，我認為在二十年之后，肯定會成為一個非常重要的經濟體，我們在這個城市的建造過程中，必須要能夠很好的來響應這樣一種趨勢。中國目前正在建大概2600萬套保障房，要在五年內來建成，我想這是世界上最大的一個安居工程。我們在跟基金會做一個聯合研究，來講社會性保障住房的這樣一個研究。

在OECD這樣的一個比例，大概是占整個房屋保有量的30%。我們看到在英國的一些地方，有30%的住戶，實際上也是可以歸為保障性，或者說社會性住房的租戶。我們這塊有很多的經驗可以來借鑒，社會保障性住房有時候一般都是在比較遠的地方，但是我們現在認為，必須要有好的一些配套設施，包括能夠很好的來配套生活用品。另外還要有很好的維護和管理，也要能夠保證住在這里頭的居民，能夠隨著時間的推移，增加自己的收入，能夠保證我們對這個社會性的保障性的住房能夠進行專業的管理，為租戶，也為這個社會來創造福利。

我剛才講到，我們社會里頭，房地產行業的一個重要性。我想講的是，房地產它不僅僅是金融資產，不僅僅是維系經濟增長的一個方式。而且不僅僅是創收的一個方式來源，我認為它可以是所有這些的一個組合。而且它最后是為了滿足人類的需求而產生的。

中國現在在這個過程中，是創建自己的一個留給子孫后代的這樣一個傳統，這需要很多年的時間，我希望你們跟我有一樣的看法，就是我們這樣的一個不動產，應該是建好，而且能夠持久的為我們的子孫后代造福，謝謝。