蔣衛平：房地產企業應深知順勢方有為的道理

2012年03月17日 16:17
來源：鳳凰財經

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鳳凰財經訊 “中國發展高層論壇2012年會”3月17日在北京釣魚臺國賓館舉行，本屆論壇的主題為“中國和世界：宏觀經濟與結構調整”。北京金隅股份有限責任公司董事長蔣衛平發言時稱，房地產開發企業應該深知，大勢不可逆，順勢方有為的道理，在目標定位、戰略制定、路徑選擇等方面做出前瞻性調整。

以下是發言實錄：

蔣衛平：尊敬的各位來賓、各位朋友，我發言的題目是：中國房地產業科學發展的道路會越走越寬廣。

在經濟社會高速發展和人均收入大幅度提高的今天，房地產行業已經成為中國經濟支柱產業和重要的風向標之一。也同時成為社會廣泛關注的焦點問題和中央十分關注的民生問題。

經濟集團在多年的深化改革和產業調整結構中，從上世紀八十年代末開始涉足房地產市場，經過二十多年的探索實踐，先后開發建設了各類房地產項目五十多個，總建筑規模超過一千多萬平方米，目前是北京房地產企業排行榜第二位和全國百強前列。

作為中國房地產行業發展的全程參與者和見證者，我想就房地產行業如何在當前以市場觀望、庫存加大等困境中尋找轉機談一點個人意見，請大家批評指正。

第一個就是順勢而為，是開發企業生存的前提。我是市場經濟的堅定擁護者，同時我也認為，在社會主義市場經濟逐步健全、完善階段，當前房地產行業的宏觀調控政策雖有個別偏離市場邏輯和一些不盡準確之處。但是作為經濟社會的管理者，政府對市場規則的制定自有其客觀的邏輯和出發點。目前，房地產業的困境顯現原因為限購、限貸因素。但深層次根源，在于通過宏觀調控解決城市化率等與房地產供給關系的矛盾，這種客觀上也導致宏觀調控成為伴隨房地產行業程漱玉發展的長期現象。因此，房地產開發企業應該深知，大勢不可逆，順勢方有為的道理，在目標定位、戰略制定、路徑選擇等方面做出前瞻性調整，順應大勢，營造小勢，發揮優勢，最終做成實事。

第二，結構調整是發展的基礎。作為資源依賴型行業，開發用地對于房地產企業具有不言而喻的戰略意義。尤其在什么區域拿到地？拿什么性質的地，不僅關乎最終的產品流通，而且也是戰略的選擇。自2004年八三一大限起，金隅集團開始認真研究土地儲備課題，2008年全球金融危機爆發后，我們在前期探索實踐的基礎上，確立了包括土地儲備結構調整和產品開發結構調整在內的兩個結構調整的戰略原則，即審慎研判宏觀經濟大勢和調控政策走向，及時調整產品開發結構，以確保順應政策導向和迎合市場需求。隨著宏觀調控的深入，我們進一步確立了在北京以保障性住房開發為主，在外省，以商品房開發為主的土地儲備機制和產品開發原則。從目前運營效果看，金隅房地產是立足北京，擴展天津、河北等多個省市自治區的發展格局，和涵蓋了普通商品住宅、高檔住宅、商業低產、經濟適用房、公租房等多種類型組合的產品結構，不僅較好的解決了兩種開發模式之間的著力點和平衡點的難題，而且分散了市場周期風險和保障了自身又好又快可持續發展。

金隅集團累計開發規模已經是450萬平米，在去年，我們開復工面積是140萬平米，新開工面積在40萬平米，竣工面積在35萬平米。金隅房地產這種看似多元化的發展模式的成功，并非簡單的把雞蛋放在多個籃子里，而是依托于自身的水泥和混凝土、新型建材制裁等產業鏈上下聯動，功能遞延，供應快速的獨特優勢。同時，2009年在香港上市，去年在上海A股上市，A+H股所擁有的國際國內兩大直接融資平臺優勢，以及多年的房地產行業專業經驗優勢，在此我們建議政府部門在加大保障性住房開發規模的同時，盡快健全完善后期政策配套法規，及解決由于很多共租房和廉租房目前采取配建的方式存在很多的隱患。第三，好水快流，是房地產開發的持續保障。房地產開發同時也是資金密集型行業，在穩健的貨幣政策和單一的社會融資渠道雙重夾擊下，是否擁有有效資金，是檢驗企業綜合發展能力問題，根本上是企業在尊重客觀規律和確保產品品質的前提下，通過加速資金使用效率，實現預期開發利潤。金隅集團堅持快規劃、快開發、快建設的好水快流發展方針，不僅實現了資金快速回籠和降低了財務風險，而且形成了開發、銷售、儲備的良性循環機制。

在此，我們將與政府針對保障性住房開發建設，加快研究建立一套覆蓋面更廣，具有一定穩定性的信貸優惠政策，使一定時間內的優惠利率不受商業銀行利率的影響，以緩解開發企業的資金壓力，進而形成具有鼓勵性的資金優勢。北京金隅集團作為北京市首個國家住宅產業化基地，我們積極發揮核心產業鏈優勢，充分用好自身所擁有的國家級企業自主研發中心等條件，同時認真學習借鑒國內外先進的經驗，全力打造具有自身特色和自主品牌的住宅產業化產品。

各位領導、各位來賓，中國經濟的穩步發展，城市化進程不斷推進，以及住房需求的剛性增長，在可預見的未來，必將是房地產行業發展的重要支撐力量。隨著重要宏觀調控政策累計效應逐步釋放到位，中國房地產業科學發展的道路會越走越寬廣，最后預祝論壇取得圓滿成功，謝謝。