巴曙松：一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)成長(zhǎng)空間開(kāi)始顯現(xiàn)

2012年03月17日 16:31
來(lái)源：鳳凰財(cái)經(jīng)

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鳳凰財(cái)經(jīng)訊 “中國(guó)發(fā)展高層論壇2012年會(huì)”3月17日在北京釣魚(yú)臺(tái)國(guó)賓館舉行，本屆論壇的主題為“中國(guó)和世界：宏觀經(jīng)濟(jì)與結(jié)構(gòu)調(diào)整”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副長(zhǎng)巴曙松發(fā)言時(shí)稱(chēng)，從這些一線(xiàn)的城市來(lái)看，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在一線(xiàn)城市的，它的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)空間開(kāi)始顯現(xiàn)。

以下是發(fā)言實(shí)錄：

巴曙松：謝謝！在這個(gè)會(huì)場(chǎng)，上一節(jié)是講金融，結(jié)果我們搞金融的人來(lái)講房地產(chǎn)，所以就勉為其難的談一點(diǎn)看法。

現(xiàn)在談房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，直接的推動(dòng)力是近期的房地產(chǎn)的一系列的調(diào)控的措施。我看到在理解調(diào)控政策方面，不能僅僅理解為是對(duì)房?jī)r(jià)的打壓，包括一攬子的政策的措施，這就包括對(duì)房地產(chǎn)的去投資化，以及重點(diǎn)是滿(mǎn)足剛性需求的這個(gè)政策導(dǎo)向。我們可以把住放分為投資增值需求，自住性的，養(yǎng)老和結(jié)婚等等這些需求。

第二個(gè)推動(dòng)這個(gè)驅(qū)動(dòng)力的是中國(guó)城市化的快速推進(jìn)和人口的城市分布。在2011年，中國(guó)的城市化率超過(guò)50%，有標(biāo)志性的一個(gè)指標(biāo)。從趨勢(shì)來(lái)看，我們城市化的過(guò)程還在推進(jìn)，每年的年增還是上升差不多0.8%。城市人口的重新布局，也使在城市里面的房地產(chǎn)的需求量出現(xiàn)明顯的上升。

我們看到，從整個(gè)城市化的推進(jìn)的進(jìn)程來(lái)看，未來(lái)中國(guó)還會(huì)產(chǎn)生更多的特大的城市和大型的城市，這些部分它的房地產(chǎn)的供給方面的矛盾是主要的矛盾。

同時(shí)，剛才幾位專(zhuān)家都談到了區(qū)域的調(diào)整，我們看到金隅剛才講的區(qū)域的調(diào)整，其實(shí)很多的跟隨著這些產(chǎn)業(yè)，從發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部的遷移，也使得這種區(qū)域格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)拓了一個(gè)新的發(fā)展的空間。

我們看到現(xiàn)在在一線(xiàn)城市的限購(gòu)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)回落得比較快，但是總體的房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有直接的關(guān)系。

同時(shí)，從去年開(kāi)始，保障房的大規(guī)模的建設(shè)，一方面帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的對(duì)沖商品住宅回落的影響。同時(shí)也加速了在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)市場(chǎng)軌和保障軌這樣一個(gè)雙軌體制的大致的輪廓成形和合理的分工。

總體來(lái)看，我們也研究過(guò)日本早期城市化階段市場(chǎng)主打的保障房和商品房的比例，在初期，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)上，保障房建設(shè)占相當(dāng)大的比重，超過(guò)一半以上。現(xiàn)在目前這個(gè)階段，如果我們2600萬(wàn)套全部建成的話(huà)，到2015年底，我們保障房的存量占比會(huì)達(dá)到30%，這可以彌補(bǔ)前一階段保障房建設(shè)的缺失。從2012年的情況看，大概保障房預(yù)計(jì)性開(kāi)工的目標(biāo)700萬(wàn)套，2011年的一千萬(wàn)套新開(kāi)工的保障房在2012年進(jìn)入后續(xù)的施工期，2012年會(huì)進(jìn)入到保障房施工和竣工的一個(gè)高峰期。

這個(gè)對(duì)于形成市場(chǎng)軌和保障軌的雙軌運(yùn)行和分工，和下一步房地產(chǎn)調(diào)整的政策定位奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

從轉(zhuǎn)型的第二個(gè)方向來(lái)看中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常分散，這一輪的轉(zhuǎn)型和調(diào)整，會(huì)使行業(yè)的集中度有明顯的提升，分工細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國(guó)的地產(chǎn)銷(xiāo)售前二十強(qiáng)，它的市場(chǎng)占有率已經(jīng)開(kāi)始從最開(kāi)始的可能10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產(chǎn)商，策略開(kāi)始出現(xiàn)一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬(wàn)科、金隅這種高周轉(zhuǎn)，快速的銷(xiāo)售。我們也看到瞄準(zhǔn)中高檔人群，布局核心城市和中高端樓盤(pán)。

第三類(lèi)就是強(qiáng)調(diào)普通住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售和商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)混業(yè)的，多業(yè)態(tài)的常識(shí)。第四個(gè)，在一二線(xiàn)核心區(qū)域進(jìn)行商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，比如說(shuō)像萬(wàn)達(dá)這樣的模式。第五類(lèi)就是做工業(yè)配套的這些開(kāi)發(fā)。所以開(kāi)始從沒(méi)有明顯的分工，變成有一定的分工。

第三個(gè)轉(zhuǎn)型的方向，房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品在2012年會(huì)有明顯的快速的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源的種類(lèi)會(huì)更加的多元化。2008、2009年開(kāi)工的這些項(xiàng)目規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上兩到三年，今年是一個(gè)到期的高峰期。加上今年也是一個(gè)信托償還的高峰期，在銷(xiāo)售沒(méi)有明顯改善的情況下，房地產(chǎn)金融的活躍，房地產(chǎn)金融能力也開(kāi)始成為房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以一定要把金融研究人員放在房地產(chǎn)板塊演講，一定要找一個(gè)理由，我就找這個(gè)理由，所以2012是房地產(chǎn)金融起動(dòng)之年。

第四個(gè)方面就是區(qū)域分化，沿海和中西部地區(qū)，不同的增長(zhǎng)點(diǎn)，使得我們的房地產(chǎn)企業(yè)，它的區(qū)域在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的布局上，在不同地區(qū)，我們看到了明顯的分化。我們從已經(jīng)披露年報(bào)的這些上市公司，從他的一二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開(kāi)始越來(lái)越明顯。而且從土地出讓的區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金的貢獻(xiàn)比例看，中西部在明顯的上升，沿海反而影響不是很大，占比在下降。

從中國(guó)的城市化的推進(jìn)來(lái)看，總體上來(lái)看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，傳統(tǒng)的這種住宅開(kāi)發(fā)的，把它定位為一個(gè)加工制造業(yè)這個(gè)屬性，還是有比較大的成長(zhǎng)空間。一個(gè)可以比較的數(shù)據(jù)，在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市的家庭住房套數(shù)比，在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右。也就是說(shuō)，成套的住房和現(xiàn)在城市的家庭數(shù)量相比，還有一個(gè)缺口。所以在這個(gè)缺口達(dá)到1：1消失之前，供給是主要的問(wèn)題。所以傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的空間還是有比較大的增長(zhǎng)空間。

從這些一線(xiàn)的城市來(lái)看，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在一線(xiàn)城市的，它的商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的成長(zhǎng)空間開(kāi)始顯現(xiàn)。因?yàn)閺淖≌煌虡I(yè)地產(chǎn)它起步比較晚，但是持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均GDP三千到八千美元，往往是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，八千美元之后，進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期，到兩萬(wàn)美元之后，進(jìn)入一個(gè)成熟期。在起步期，新增的供應(yīng)往往比較快，而目前呢，總體上處于起步期，一線(xiàn)城市開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)加速發(fā)展期。目前我們的商業(yè)地產(chǎn)基本的情況，零售物業(yè)里面，大部分是低端的，購(gòu)物中心的占比比較小，寫(xiě)字樓里面，甲級(jí)寫(xiě)字樓占比比較小，倉(cāng)儲(chǔ)里面，70%修建于九十年代以前。所以這幾個(gè)方面，應(yīng)該有非常巨大的商業(yè)地產(chǎn)的需求空間。

很多分析者把商業(yè)用地和住宅用地的地價(jià)比做一個(gè)衡量的比較，從北京的情況看，這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，北京2011年土地市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，而且這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間和潛力也顯現(xiàn)出來(lái)，謝謝各位！