巴曙松：一線城市商業(yè)地產成長空間開始顯現(xiàn)

2012年03月17日 16:31
來源：鳳凰財經(jīng)

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鳳凰財經(jīng)訊 “中國發(fā)展高層論壇2012年會”3月17日在北京釣魚臺國賓館舉行，本屆論壇的主題為“中國和世界：宏觀經(jīng)濟與結構調整”。國務院發(fā)展研究中心金融所副長巴曙松發(fā)言時稱，從這些一線的城市來看，從國際經(jīng)驗來看，在一線城市的，它的商業(yè)地產未來的成長空間開始顯現(xiàn)。

以下是發(fā)言實錄：

巴曙松：謝謝！在這個會場，上一節(jié)是講金融，結果我們搞金融的人來講房地產，所以就勉為其難的談一點看法。

現(xiàn)在談房地產的轉型，直接的推動力是近期的房地產的一系列的調控的措施。我看到在理解調控政策方面，不能僅僅理解為是對房價的打壓，包括一攬子的政策的措施，這就包括對房地產的去投資化，以及重點是滿足剛性需求的這個政策導向。我們可以把住放分為投資增值需求，自住性的，養(yǎng)老和結婚等等這些需求。

第二個推動這個驅動力的是中國城市化的快速推進和人口的城市分布。在2011年，中國的城市化率超過50%，有標志性的一個指標。從趨勢來看，我們城市化的過程還在推進，每年的年增還是上升差不多0.8%。城市人口的重新布局，也使在城市里面的房地產的需求量出現(xiàn)明顯的上升。

我們看到，從整個城市化的推進的進程來看，未來中國還會產生更多的特大的城市和大型的城市，這些部分它的房地產的供給方面的矛盾是主要的矛盾。

同時，剛才幾位專家都談到了區(qū)域的調整，我們看到金隅剛才講的區(qū)域的調整，其實很多的跟隨著這些產業(yè)，從發(fā)達地區(qū)向中西部的遷移，也使得這種區(qū)域格局的調整，為房地產發(fā)展開拓了一個新的發(fā)展的空間。

我們看到現(xiàn)在在一線城市的限購，導致房價回落得比較快，但是總體的房地產投資的數(shù)據(jù)還在比較高的位置，跟區(qū)域結構的轉變有直接的關系。

同時，從去年開始，保障房的大規(guī)模的建設，一方面帶動了房地產投資的對沖商品住宅回落的影響。同時也加速了在房地產市場的一個市場軌和保障軌這樣一個雙軌體制的大致的輪廓成形和合理的分工。

總體來看，我們也研究過日本早期城市化階段市場主打的保障房和商品房的比例，在初期，日本房地產市場上，保障房建設占相當大的比重，超過一半以上。現(xiàn)在目前這個階段，如果我們2600萬套全部建成的話，到2015年底，我們保障房的存量占比會達到30%，這可以彌補前一階段保障房建設的缺失。從2012年的情況看，大概保障房預計性開工的目標700萬套，2011年的一千萬套新開工的保障房在2012年進入后續(xù)的施工期，2012年會進入到保障房施工和竣工的一個高峰期。

這個對于形成市場軌和保障軌的雙軌運行和分工，和下一步房地產調整的政策定位奠定了一個基礎。

從轉型的第二個方向來看中國整個房地產市場非常分散，這一輪的轉型和調整，會使行業(yè)的集中度有明顯的提升，分工細化和專業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國的地產銷售前二十強，它的市場占有率已經(jīng)開始從最開始的可能10%不到，現(xiàn)在已經(jīng)逐步上升到了25%。不同的地產商，策略開始出現(xiàn)一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬科、金隅這種高周轉，快速的銷售。我們也看到瞄準中高檔人群，布局核心城市和中高端樓盤。

第三類就是強調普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)來混業(yè)的，多業(yè)態(tài)的常識。第四個，在一二線核心區(qū)域進行商業(yè)綜合體的開發(fā)，比如說像萬達這樣的模式。第五類就是做工業(yè)配套的這些開發(fā)。所以開始從沒有明顯的分工，變成有一定的分工。

第三個轉型的方向，房地產的金融產品在2012年會有明顯的快速的發(fā)展，開發(fā)商的資金來源的種類會更加的多元化。2008、2009年開工的這些項目規(guī)模很大，貸款規(guī)模也很大，但是期限基本上兩到三年，今年是一個到期的高峰期。加上今年也是一個信托償還的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產金融的活躍，房地產金融能力也開始成為房地產行業(yè)競爭的一個核心競爭力。所以一定要把金融研究人員放在房地產板塊演講，一定要找一個理由，我就找這個理由，所以2012是房地產金融起動之年。

第四個方面就是區(qū)域分化，沿海和中西部地區(qū)，不同的增長點，使得我們的房地產企業(yè)，它的區(qū)域在產品結構的布局上，在不同地區(qū)，我們看到了明顯的分化。我們從已經(jīng)披露年報的這些上市公司，從他的一二線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經(jīng)開始越來越明顯。而且從土地出讓的區(qū)域結構和土地出讓金的貢獻比例看，中西部在明顯的上升，沿海反而影響不是很大，占比在下降。

從中國的城市化的推進來看，總體上來看，盡管現(xiàn)在房地產調控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統(tǒng)的這種住宅開發(fā)的，把它定位為一個加工制造業(yè)這個屬性，還是有比較大的成長空間。一個可以比較的數(shù)據(jù)，在2010年的數(shù)據(jù)，我們城市的家庭住房套數(shù)比，在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右。也就是說，成套的住房和現(xiàn)在城市的家庭數(shù)量相比，還有一個缺口。所以在這個缺口達到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統(tǒng)住宅開發(fā)的空間還是有比較大的增長空間。

從這些一線的城市來看，從國際經(jīng)驗來看，在一線城市的，它的商業(yè)地產未來的成長空間開始顯現(xiàn)。因為從住宅不同，商業(yè)地產它起步比較晚，但是持續(xù)時間比較長。國際經(jīng)驗表明，在人均GDP三千到八千美元，往往是商業(yè)地產的起步期，八千美元之后，進入一個加速發(fā)展期，到兩萬美元之后，進入一個成熟期。在起步期，新增的供應往往比較快，而目前呢，總體上處于起步期，一線城市開始進入一個加速發(fā)展期。目前我們的商業(yè)地產基本的情況，零售物業(yè)里面，大部分是低端的，購物中心的占比比較小，寫字樓里面，甲級寫字樓占比比較小，倉儲里面，70%修建于九十年代以前。所以這幾個方面，應該有非常巨大的商業(yè)地產的需求空間。

很多分析者把商業(yè)用地和住宅用地的地價比做一個衡量的比較，從北京的情況看，這個趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，北京2011年土地市場的成交結構可以看出，房地產行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢已經(jīng)越來越明顯，而且這個商業(yè)地產的成長空間和潛力也顯現(xiàn)出來，謝謝各位！