房地產市場的困境與轉機分論壇實錄

2012年03月17日 16:45
來源：鳳凰財經

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房地產市場的困境與轉機

主持人羅康瑞：女士們、先生們，歡迎參加我們今天關于中國房地產市場的這樣一個環節，我想今天這個分組，是非常有意思的一個討論，而且我也很榮幸能夠來主持這個環節。我們為什么講房地產呢？我們的房價在過去的幾年中，從2007年到2010年增長非常快，當然過去的兩年，我們看到政府采取了一些嚴厲的措施，來調整，或者說下調房地產的增長的勢頭。

那么這樣的一個做法會怎么影響我們的經濟？我們的解決方案在哪兒？建保障房是否是解決方案的核心所在？如何來籌錢？我們有很多的尊貴的演講人。

首先跟大家介紹一下萊斯利·諾克斯女士，她是高富諾集團的董事長，她在機構資產管理方面有很多的經驗，請她首先來發言。

[15:39:36] 萊斯利·諾克斯：我很高興能夠參加今年的中國發展高層論壇，這也是我第一次參加這個論壇，很有意思。實際上這也是第一次設立專門講房地產行業的這樣一個場合，我想房地產行業對于整個經濟是非常重要的，因為這個行業還帶動了其他的一些行業，所以使它顯得更加重要，包括建筑、鋼材、水泥、內飾，以及家裝和服務等各個行業。

[15:40:41] 另外還有一個原因它很重要，是因為它是我們居住的場所，是我們工作的一個場所。所以這個房地產成為一個國家它一個傳統積淀的一部分，如果這個國家房產有特色，質量好，也會在游客心中留下美好的印象。

對于像中國這樣的國家，在史上最大的人口遷移中，我想住宅或者說房地產應該是非常重要的一個問題。房地產跟其他的一些產品相比，都是有這樣的一個特性，就是可以進行商品化。由于這樣的一個特性，我們有時候會忘記它的實質所在。我不會跟大家來講金融危機，我們早上已經講了很多金融危機的情況。

[15:41:06] 我想在這個過程中，很多人指責的時候，都會把矛頭指向銀行，包括政客，包括銀行家，他們的一些措施不當，或者說他們的薪酬水平太高等這樣的一些問題。

[15:41:23] 在美國，房地產的價格增加有一段時間是不可持續的，導致市場中充斥著非常低水平，低質量的這樣一些房地產的項目。

[15:41:35] 另外，西班牙和希臘也是顯示了在一個不穩定的宏觀經濟情況下，這個房地產行業有多么的脆弱。

[15:41:59] 所以，有很多的一些公司和銀行，他們在受到利益驅動的情況下，來降低他們借款的標準，更多的來進行放貸，這個放貸進一步推動了房價的上漲，更多的投機者被吸引進來。

[15:42:17] 這也就導致有很多的建筑活動。我想對于GDP的影響是非常深刻，而且是非常快的，因為有很多的建筑行業，他是能夠帶來稅收的創收，能夠為政府帶來效益。

[15:43:15] 對于宏觀經濟層面來看，我們看到這個影響也是深刻和長遠的。供大于求的這樣一個房地產市場，需要很長的時間才能清除，才能消化。而不斷下跌的房價，也是會影響銀行的資產負債表，以及消費者的資產保有量、財富所有量。我們從金融危機中學到的一個教訓，就是要看全球，要看我們之前的一些失敗的教訓。我們公司在對于房地產價格的關注方面，是采取一個全球性的指標，我們用了一個自己內部的這樣一些標準來監測市場的發展。

[15:44:12] 我們認為各個銀行，包括央行和商業銀行，都應該采用我們這樣的一種方式。我們認為在這個過程中，已經看到很多的繁榮和簫條。我們實際上從康熙皇帝期間，我們公司就已經成立了，當然創立我們公司的家族，最早就已經在十一世紀，我們是一個持長遠發展態度的公司，這是我們秉承的一個傳統。而且我們認為OECD也應該來考慮用長遠的眼光來看。

[15:44:49] 我們在這個過程中，發現有很多的建筑，實際上建筑質量并不是非常好，而且地理位置也不是非常好。有很多是因為比如說在金融行業出現繁榮之后，吸引了這樣一些盲目的房地產的投資。在OECD內部，在金融危機發生前的一些年里頭，金融行業的這些投資，也是不動產行業發展的一個重要的誘因、推動力量。

[15:45:16] 在中國，我們想房地產的發展，主要是因為經濟的驅動。我們這個過程中也聽到，有資源的這樣一個錯配，我們的一個觀點就是，房地產的發展，發展得非常快，導致長期價值的這樣一個非常基本的原則沒有得到尊重，而且也產生很多的風險。

[15:45:46] 我們自己的這樣一種長遠的看待事物的方式，也是體現在我們的一些商業活動中。我們認為首先設計是非常重要的，因為不動產能夠給人們一個居家的感覺，這樣一個居家的感覺，可以吸引工人和企業，將他們的公司和活動座落在你建的這個房屋里。

[15:46:43] 第二個，建筑質量也非常重要。中國有這樣一個非常緊迫的任務，就是要使那些農民工或者說遷移到城市的這些農村人口，有家可居。但是在這個過程中，有一些建筑質量非常差的樓宇，我們知道英國，當時這個房屋，現在的保有量都是在很短的時間內建造出來的，盡管有額外的一些成本，但是我們也認為這個房屋應該能夠持續至少一百年不倒。所以這不是一個理想，而是我們應該實現的現實。

[15:47:12] 第三個，就是高質量的公共場所也是非常重要的。因為人們需要這樣的一個場所來進行放松，來進行社交，來進行體育運動。另外，樓宇的可達性必須是一個非常重要的考慮，我們在城市里頭的這些樓宇，都應該很方便的就能夠通過公共交通系統來到達。

[15:47:26] 另外，人行道也應該給它一個重要的地位。我們認為所有的這些建樓宇的地方，都應該考慮密度，同時考慮多用途。

[15:48:12] 中國，我認為在二十年之后，肯定會成為一個非常重要的經濟體，我們在這個城市的建造過程中，必須要能夠很好的來響應這樣一種趨勢。中國目前正在建大概2600萬套保障房，要在五年內來建成，我想這是世界上最大的一個安居工程。我們在跟基金會做一個聯合研究，來講社會性保障住房的這樣一個研究。

[15:49:34] 在OECD這樣的一個比例，大概是占整個房屋保有量的30%。我們看到在英國的一些地方，有30%的住戶，實際上也是可以歸為保障性，或者說社會性住房的租戶。我們這塊有很多的經驗可以來借鑒，社會保障性住房有時候一般都是在比較遠的地方，但是我們現在認為，必須要有好的一些配套設施，包括能夠很好的來配套生活用品。另外還要有很好的維護和管理，也要能夠保證住在這里頭的居民，能夠隨著時間的推移，增加自己的收入，能夠保證我們對這個社會性的保障性的住房能夠進行專業的管理，為租戶，也為這個社會來創造福利。

[15:50:02] 我剛才講到，我們社會里頭，房地產行業的一個重要性。我想講的是，房地產它不僅僅是金融資產，不僅僅是維系經濟增長的一個方式。而且不僅僅是創收的一個方式來源，我認為它可以是所有這些的一個組合。而且它最后是為了滿足人類的需求而產生的。

[15:50:31] 中國現在在這個過程中，是創建自己的一個留給子孫后代的這樣一個傳統，這需要很多年的時間，我希望你們跟我有一樣的看法，就是我們這樣的一個不動產，應該是建好，而且能夠持久的為我們的子孫后代造福，謝謝。

[15:51:10] 主持人羅康瑞：謝謝，感謝你跟我們分享你的經驗和想法。接下來我們想請蔣衛平先生，他是北京金隅股份有限責任公司董事長，他也是建材協會的一位領導，他在中國也是建材行業最重要的十大人物之一，而且是企業文化杰出獎企業的獲得者，有請。

[15:51:42] 蔣衛平：尊敬的各位來賓、各位朋友，我發言的題目是：中國房地產業科學發展的道路會越走越寬廣。

在經濟社會高速發展和人均收入大幅度提高的今天，房地產行業已經成為中國經濟支柱產業和重要的風向標之一。也同時成為社會廣泛關注的焦點問題和中央十分關注的民生問題。

[15:52:09] 經濟集團在多年的深化改革和產業調整結構中，從上世紀八十年代末開始涉足房地產市場，經過二十多年的探索實踐，先后開發建設了各類房地產項目五十多個，總建筑規模超過一千多萬平方米，目前是北京房地產企業排行榜第二位和全國百強前列。

[15:52:32] 作為中國房地產行業發展的全程參與者和見證者，我想就房地產行業如何在當前以市場觀望、庫存加大等困境中尋找轉機談一點個人意見，請大家批評指正。

[15:53:56] 第一個就是順勢而為，是開發企業生存的前提。我是市場經濟的堅定擁護者，同時我也認為，在社會主義市場經濟逐步健全、完善階段，當前房地產行業的宏觀調控政策雖有個別偏離市場邏輯和一些不盡準確之處。但是作為經濟社會的管理者，政府對市場規則的制定自有其客觀的邏輯和出發點。目前，房地產業的困境顯現原因為限購、限貸因素。但深層次根源，在于通過宏觀調控解決城市化率等與房地產供給關系的矛盾，這種客觀上也導致宏觀調控成為伴隨房地產行業程漱玉發展的長期現象。因此，房地產開發企業應該深知，大勢不可逆，順勢方有為的道理，在目標定位、戰略制定、路徑選擇等方面做出前瞻性調整，順應大勢，營造小勢，發揮優勢，最終做成實事。

[15:55:51] 第二，結構調整是發展的基礎。作為資源依賴型行業，開發用地對于房地產企業具有不言而喻的戰略意義。尤其在什么區域拿到地？拿什么性質的地，不僅關乎最終的產品流通，而且也是戰略的選擇。自2004年八三一大限起，金隅集團開始認真研究土地儲備課題，2008年全球金融危機爆發后，我們在前期探索實踐的基礎上，確立了包括土地儲備結構調整和產品開發結構調整在內的兩個結構調整的戰略原則，即審慎研判宏觀經濟大勢和調控政策走向，及時調整產品開發結構，以確保順應政策導向和迎合市場需求。隨著宏觀調控的深入，我們進一步確立了在北京以保障性住房開發為主，在外省，以商品房開發為主的土地儲備機制和產品開發原則。從目前運營效果看，金隅房地產是立足北京，擴展天津、河北等多個省市自治區的發展格局，和涵蓋了普通商品住宅、高檔住宅、商業低產、經濟適用房、公租房等多種類型組合的產品結構，不僅較好的解決了兩種開發模式之間的著力點和平衡點的難題，而且分散了市場周期風險和保障了自身又好又快可持續發展。

[15:59:05] 金隅集團累計開發規模已經是450萬平米，在去年，我們開復工面積是140萬平米，新開工面積在40萬平米，竣工面積在35萬平米。金隅房地產這種看似多元化的發展模式的成功，并非簡單的把雞蛋放在多個籃子里，而是依托于自身的水泥和混凝土、新型建材制裁等產業鏈上下聯動，功能遞延，供應快速的獨特優勢。同時，2009年在香港上市，去年在上海A股上市，A+H股所擁有的國際國內兩大直接融資平臺優勢，以及多年的房地產行業專業經驗優勢，在此我們建議政府部門在加大保障性住房開發規模的同時，盡快健全完善后期政策配套法規，及解決由于很多共租房和廉租房目前采取配建的方式存在很多的隱患。第三，好水快流，是房地產開發的持續保障。房地產開發同時也是資金密集型行業，在穩健的貨幣政策和單一的社會融資渠道雙重夾擊下，是否擁有有效資金，是檢驗企業綜合發展能力問題，根本上是企業在尊重客觀規律和確保產品品質的前提下，通過加速資金使用效率，實現預期開發利潤。金隅集團堅持快規劃、快開發、快建設的好水快流發展方針，不僅實現了資金快速回籠和降低了財務風險，而且形成了開發、銷售、儲備的良性循環機制。

[16:00:10] 在此，我們將與政府針對保障性住房開發建設，加快研究建立一套覆蓋面更廣，具有一定穩定性的信貸優惠政策，使一定時間內的優惠利率不受商業銀行利率的影響，以緩解開發企業的資金壓力，進而形成具有鼓勵性的資金優勢。北京金隅集團作為北京市首個國家住宅產業化基地，我們積極發揮核心產業鏈優勢，充分用好自身所擁有的國家級企業自主研發中心等條件，同時認真學習借鑒國內外先進的經驗，全力打造具有自身特色和自主品牌的住宅產業化產品。

[16:00:41] 各位領導、各位來賓，中國經濟的穩步發展，城市化進程不斷推進，以及住房需求的剛性增長，在可預見的未來，必將是房地產行業發展的重要支撐力量。隨著重要宏觀調控政策累計效應逐步釋放到位，中國房地產業科學發展的道路會越走越寬廣，最后預祝論壇取得圓滿成功，謝謝。

[16:01:13] 主持人羅康瑞：謝謝蔣總分享我們北京金隅在北京發展，以及在全國發展的一些經驗。下面是請出野村控股株式會社的常任顧問氏家純一先生，他是日中商會，以及日本證交所的理事長和董事，下面請出氏家純一先生來發言。

[16:01:42] 氏家純一：非常感謝能夠邀請我來就房地產市場這樣一個話題進行分享。非常寵幸能夠再次來到中國發展高層論壇。首先來談一談日本、美國和中國的房價問題。

[16:02:49] 來看一看在日本、美國和中國的房價，在泡沫期的變化，美國的房價從上世紀九十年代到2007年，增長的幅度比日本在八十年代到九十年代初期的增長幅度還要大。中國在二十一世紀前十年的中期的房價的增長，看上去不是特別明顯。但是七十個中國主要城市房價百分比的變化是非常顯著的，有些人說，現在情況可能比官方的數據要嚴重得多。

[16:03:46] 首先，它導致的原因是什么呢？首先是宏觀政策組合的這樣一個角色，日本那時的政策主要傾向于通過進行國際合作，穩定國內經濟，來進一步的穩定美元的幣值。美國那時候呼吁日本去刺激國內的需求，這樣就使得日本的國內的貨幣政策非常寬松，這樣的寬松政策和一個緊縮性的財政政策帶來一個非常不平衡的政策組合。而緊縮性的財政政策，又導致了新發型的日本政府債券的不足，減少銀行的投資選擇，讓他們去更多的進行高風險方面的投資，包括進行房地產方面的投資。

[16:04:23] 日本銀行一方面是要保證整體價格水平的穩定，但是他并沒有特別注意到資產價格上升這樣一個事實。就像紅線顯示的1987年降低它整個的折現率，2.55的折現率之后，日本銀行基本上到1989年之前，沒有改變銀行基本的折現率，在這幾年當中，日本的地價卻上漲了13%，比同期的消費價格指數1%的增長，要超過了十倍以上。

[16:05:20] 而美國1990年到2007年的房地產泡沫，最多的是對于經濟環境的過分自信，或者過分信心造成的，主要包括信息技術革命等等，這樣就到來了長期的資本流入，以及長期利率的下降。而美聯儲那個時候不愿意在泡沫剛生成的時候，就把它給戳破。同期，房地產的價格和股市卻出現了大幅飆升的情況。所以說美聯儲應該承當一定的責任，沒有從日本的教訓當中學習經驗。

[16:07:31] 第二，引資銀行體系扮演的角色。大家可以看到日本，三個和房地產相關的產業，也就是非銀行機構，房地產和建筑行業整體接收的貸款量，占到了在泡沫期整體銀行貸款的25%的水平。如果再算上從銀行貸出的住房抵押貸款，以及政府的住房項目的話，整體的占總貸款的水平大概超過50%。房地產相關的銀行貸款，包括住房貸款，在中國也出現了迅速的上升。但是現在可以看到，它現在大概只占了整個銀行貸款的20%。但是這樣的一個數據，并沒有告訴我們那些通過由地方政府設立的投資公司來發出的信用流入房地產的部分。因此一個合邏輯的解決方案，那就是地方政府應當被允許發行地方債，同時對房地產的持有應當進行征稅。如果這樣的一種資金的另外可獲得的這樣一個途徑，被認為是合適的話。

[16:08:34] 那么第三點，就是我們能不能提前找到這些房地產泡沫出現的信號呢？有一些經濟學家，他們開發出了一系列的金融的指標，來評估對于房價是不是和它的經濟價值是相輔相成的。主要包括這個房地產相關的貸款占整個銀行貸款的比重，以及價格收入比，或者是價格租金比。中國的這些指數，實際上已經超出了它的正常的水平，超出了正常的經濟理論認為合理的水平。比如說北京的住房可支付率，也就是價格收入比已經超過了二十倍，這比1990年東京房價達到頂峰時的要高得多，因此對這些指標進行密切的監測，可以給我們提供非常好的早期的預警的信號。

[16:10:22] 第四，那就是房地產泡沫破滅之后的影響，基本上和相關的泡沫背后的資產的地產的價值占GDP的比重是相當的。在日本，你從藍線當中可以看到，這些曲線顯示了從土地價值的下降所帶來的資本的損失，實際上是要比相關股價的下降要大得多。我們從這些經驗當中學到或者說沒有學到什么呢？

首先，這種不平衡的政策組合，尤其是貨幣政策，是扮演了一個重要的角色。

第二，它也對整個房地產放貸這樣的一個判斷會產生誤判，如果只對銀行業的貸款進行分析的話。

第三，相關的早期信號是人容易被錯過的，最后相關的泡沫破滅之后的深度和廣度，以及影響，中國房地產的上漲，在過去幾個月出現了下降的趨勢，現在這些政府已經開始對貨幣政策進行微調，可能更趨向寬松。但是我們日本的經驗告訴我們，可能會有一個房地產泡沫減退的一個誤覺，因此要始終保持警覺，謝謝。

[16:10:45] 主持人羅康瑞：謝謝氏家純一先生向我們分享您的經驗。最后一個演講人是巴曙松教授，他是國務院發展研究中心金融研究所的副所長，也是中國銀行業協會的首席經濟學家，歡迎。

[16:10:59] 巴曙松：謝謝！在這個會場，上一節是講金融，結果我們搞金融的人來講房地產，所以就勉為其難的談一點看法。

[16:12:18] 現在談房地產的轉型，直接的推動力是近期的房地產的一系列的調控的措施。我看到在理解調控政策方面，不能僅僅理解為是對房價的打壓，包括一攬子的政策的措施，這就包括對房地產的去投資化，以及重點是滿足剛性需求的這個政策導向。我們可以把住放分為投資增值需求，自住性的，養老和結婚等等這些需求。

第二個推動這個驅動力的是中國城市化的快速推進和人口的城市分布。在2011年，中國的城市化率超過50%，有標志性的一個指標。從趨勢來看，我們城市化的過程還在推進，每年的年增還是上升差不多0.8%。城市人口的重新布局，也使在城市里面的房地產的需求量出現明顯的上升。

[16:12:41] 我們看到，從整個城市化的推進的進程來看，未來中國還會產生更多的特大的城市和大型的城市，這些部分它的房地產的供給方面的矛盾是主要的矛盾。

[16:13:04] 同時，剛才幾位專家都談到了區域的調整，我們看到金隅剛才講的區域的調整，其實很多的跟隨著這些產業，從發達地區向中西部的遷移，也使得這種區域格局的調整，為房地產發展開拓了一個新的發展的空間。

[16:13:52] 我們看到現在在一線城市的限購，導致房價回落得比較快，但是總體的房地產投資的數據還在比較高的位置，跟區域結構的轉變有直接的關系。

同時，從去年開始，保障房的大規模的建設，一方面帶動了房地產投資的對沖商品住宅回落的影響。同時也加速了在房地產市場的一個市場軌和保障軌這樣一個雙軌體制的大致的輪廓成形和合理的分工。

[16:14:54] 總體來看，我們也研究過日本早期城市化階段市場主打的保障房和商品房的比例，在初期，日本房地產市場上，保障房建設占相當大的比重，超過一半以上。現在目前這個階段，如果我們2600萬套全部建成的話，到2015年底，我們保障房的存量占比會達到30%，這可以彌補前一階段保障房建設的缺失。從2012年的情況看，大概保障房預計性開工的目標700萬套，2011年的一千萬套新開工的保障房在2012年進入后續的施工期，2012年會進入到保障房施工和竣工的一個高峰期。

[16:16:11] 這個對于形成市場軌和保障軌的雙軌運行和分工，和下一步房地產調整的政策定位奠定了一個基礎。

從轉型的第二個方向來看中國整個房地產市場非常分散，這一輪的轉型和調整，會使行業的集中度有明顯的提升，分工細化和專業化程度的提高。我們看到2011年全國的地產銷售前二十強，它的市場占有率已經開始從最開始的可能10%不到，現在已經逐步上升到了25%。不同的地產商，策略開始出現一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬科、金隅這種高周轉，快速的銷售。我們也看到瞄準中高檔人群，布局核心城市和中高端樓盤。

[16:16:41] 第三類就是強調普通住宅開發銷售和商業物業開發來混業的，多業態的常識。第四個，在一二線核心區域進行商業綜合體的開發，比如說像萬達這樣的模式。第五類就是做工業配套的這些開發。所以開始從沒有明顯的分工，變成有一定的分工。

[16:17:40] 第三個轉型的方向，房地產的金融產品在2012年會有明顯的快速的發展，開發商的資金來源的種類會更加的多元化。2008、2009年開工的這些項目規模很大，貸款規模也很大，但是期限基本上兩到三年，今年是一個到期的高峰期。加上今年也是一個信托償還的高峰期，在銷售沒有明顯改善的情況下，房地產金融的活躍，房地產金融能力也開始成為房地產行業競爭的一個核心競爭力。所以一定要把金融研究人員放在房地產板塊演講，一定要找一個理由，我就找這個理由，所以2012是房地產金融起動之年。

[16:18:24] 第四個方面就是區域分化，沿海和中西部地區，不同的增長點，使得我們的房地產企業，它的區域在產品結構的布局上，在不同地區，我們看到了明顯的分化。我們從已經披露年報的這些上市公司，從他的一二線城市，三四線城市的土地布局情況看，分化已經開始越來越明顯。而且從土地出讓的區域結構和土地出讓金的貢獻比例看，中西部在明顯的上升，沿海反而影響不是很大，占比在下降。

[16:19:28] 從中國的城市化的推進來看，總體上來看，盡管現在房地產調控面臨的壓力還比較大，但是從長期來看，傳統的這種住宅開發的，把它定位為一個加工制造業這個屬性，還是有比較大的成長空間。一個可以比較的數據，在2010年的數據，我們城市的家庭住房套數比，在0.74左右，大概2011年上升到0.8左右。也就是說，成套的住房和現在城市的家庭數量相比，還有一個缺口。所以在這個缺口達到1：1消失之前，供給是主要的問題。所以傳統住宅開發的空間還是有比較大的增長空間。

[16:20:41] 從這些一線的城市來看，從國際經驗來看，在一線城市的，它的商業地產未來的成長空間開始顯現。因為從住宅不同，商業地產它起步比較晚，但是持續時間比較長。國際經驗表明，在人均GDP三千到八千美元，往往是商業地產的起步期，八千美元之后，進入一個加速發展期，到兩萬美元之后，進入一個成熟期。在起步期，新增的供應往往比較快，而目前呢，總體上處于起步期，一線城市開始進入一個加速發展期。目前我們的商業地產基本的情況，零售物業里面，大部分是低端的，購物中心的占比比較小，寫字樓里面，甲級寫字樓占比比較小，倉儲里面，70%修建于九十年代以前。所以這幾個方面，應該有非常巨大的商業地產的需求空間。

[16:21:34] 很多分析者把商業用地和住宅用地的地價比做一個衡量的比較，從北京的情況看，這個趨勢已經開始顯現，北京2011年土地市場的成交結構可以看出，房地產行業的業態多元化趨勢已經越來越明顯，而且這個商業地產的成長空間和潛力也顯現出來，謝謝各位！

[16:21:52] 主持人羅康瑞：謝謝我想問一下我們的講話人，我們剛才討論的這些問題，講到的這些調控措施是不是太嚴厲，太苛刻了，請各位評論一下。

[16:22:48] 萊斯利·諾克斯：我之前也講到了，中國有一個非常大的安居工程，我想在執行，包括執行的速度和節奏方面，是有很多的挑戰和壓力的。而且可能一做得不好，導致情況不可控。我想目前還是比較恰當的，這個會有一些放松，但是不會很快。

主持人羅康瑞：所以對于市場這樣的干預你覺得是對的嗎？

萊斯利·諾克斯：我想對于中國來說，這是很自然的結果。

主持人羅康瑞：我想你對這個局勢非常了解，您能不能評論一下對房地產調控措施是否得當？

[16:23:32] 蔣衛平：房地產調控我認為是中央政府是一種必然的選擇，但是作為企業來講，如何應對？和市場需求如何變化？這里面它是有一個對應關系。所以現在大家很多都在講房價，說壓下來沒有，或者說高了還是低了。實際這個房價有全國平均的房價，也有區域性的房價，還有某一個樓盤的房價，還有每個不同品種的房價。

[16:25:04] 我贊成巴曙松同志的意見，在現在這個時機的情況下，中央調控了兩年之后，現在實際是剛性的需求在逐步的顯現出來，剛性的需求對于普通商品住房來說，價格、房形的設計，比如現在賣的房子，七八十平米一套的房子，或者五六十一套的房子，賣得也非常快，非常好。但是比方說一百多平米，兩百多平米，甚至更大的四百平米的房子，可能賣得就要慢一點。所以這個房價怎么去看，或者我們怎么去適應？所有的房地產開發企業，大勢不可逆，但是小勢可為，我們怎么順應大勢，調整產品結構。剛性的需求肯定有，而且城鎮化建設加快之后，包括新就業的青年人增多的情況下，對房子的需求肯定是很巨大的。但是有些他又不能買保障房，那么就買普通的商品房，所以普通商品房的設計應該是面積比較小，功能比較齊全。

[16:25:40] 再一個，保障性住房概念也很寬泛，保障性住房包括兩限房，包括經濟適用房，包括公租房，也包括廉租房，這些房子價格針對的是不同的人群，很多可能是一些弱勢群體，弱勢群體他要在公租房、廉租房中居住，我認為也是非常合理的，這是社會發展的必然階段。所以我認為中央的調控是正確的。

[16:26:22] 第二，從中央財政、銀行對保障性住房，就北京來說，是非常支持的，利率是比較低的。同時，北京市政府對于保障性住房的建設，它的條件應該說政策是非常優惠的，包括免收土地出讓金。所以保障性住房，作為開發企業來講，他也有一定的利潤空間，不是很大，但是薄利多銷的話，我認為也可以發展，這是我對中央調控的一個態度。

[16:26:57] 主持人羅康瑞：我有兩個擔憂，第一個，不管你怎么來壓制這個價格，打擊這個價格，低收入群體都是買不起房的。第二個擔憂，有這樣的一些限購放松的話，房價又會報復性的反彈，我想問一下氏家純一先生，以及巴曙松先生，你們兩位是怎么看的？

[16:28:41] 氏家純一：我想做一個區分，第一個是控制房市這樣的一個宏觀措施。房地產它不僅是金融資產，不動產房地產對于很多家庭來說，應該說他們最大的一個資產類別。我想不管這個宏觀政策，或者說貨幣政策怎么來進行調控，怎么來調控這個價格，特別是貨幣政策方面的調控，我們考慮一下1985年的時候，因為當時我們日元兌金價的匯價比發生了很大的變化，所以當時就是有對國內需求疲軟的擔憂。所以國內政府通過房地產的一些措施，來進行促進消費。所以這就導致了房價的增加，所以貨幣政策是可以控制房價的增加的。

[16:29:20] 第二個，微觀政策，比如說在限購方面的一些政策，你的按揭的比例，首付的比例，還有是否能買第二套房的這樣一些做法，所以微觀層面的措施也是有用的，能夠來進行調控。我想可能需要來設計更多的宏觀的一些政策，而不是更多的來側重走微觀路線。

[16:30:52] 巴曙松：我想羅先生想問的其實就是在房地產調控里面，政府的調控工具是市場化的，還是直接管制的，以及它的效果。

我想從短期來看，要抑制它，可能各種措施都使用上，可能短期能見到效果。但是從長期來看，你保障房建設起來之后，提出了更大的可能性，就是用市場化的手段去調控房地產。

第二，在當前的階段，中國城鎮化還要大力推進，主要問題我認為是供給方面的問題，把需求壓下來之后，不能傷害到供給。如果你大力的打擊這個需求，導致開發商也不買地，也不開發了，所以當新的一輪市場復蘇之后，出現比較大的供給損害，所以你本來是調控投資性的需求，結果傷害到了供給，所以更中長期看，還是要用市場化的手段加大供給，鼓勵開發商開發更多的產品，通過競爭的方式來抑制房價，而不是簡單的通過限購。

[16:32:19] 主持人羅康瑞：以你的看法，什么時候可以用市場化來做這個事情呢？

巴曙松：現在來看，這個形勢已經逆轉，所以應該說有剛性需求的方面應該做一些調整，及時的通過房產稅來替代這些限制性的措施。保障房的結構構成方面，真正需要地方政府掏錢的比重其實是很小的，它非常大的比重，金隅可能知道，不同地區，比如說棚戶區改造，就占很大的比重，本來原理容積率很低，現在建高了之后，地方政府不一定真拿出錢來。第二個，通過適當的產品組合，比如像重慶，通過一個融資平臺融資之后，通過一二層做商住，需要真正投入的并不多。所以我倒覺得保障房里面比較大的問題也就在這里，保障房的概念被泛化，現在統計到，甚至連開發區建的周轉房都統計進去了。所以要真正建市場真需要的，比如廉租房、公租房這方面。

[16:32:49] 第二個，保障房建設，是對低收入階層的一個社會扶助措施。但是現在更大程度上當成了一個，因為要調控房地產市場，房地產投資可能會下滑，做成一個經濟的對沖措施，所以這樣又回到它的本來的位置了，就是它的社會特性，現在我們更多的強調它的對沖的特性。

[16:33:01] 主持人羅康瑞：時間不多了，觀眾有沒有問題？

[16:34:54] 問：我很贊成剛才巴曙松先生講的，不從供給方面來抑制需求。我的問題是，我們現在的保障房投入，會不會過早的顯現我們房地產的泡沫，我的理由是這樣。一個，我認為現在我們國家的房地產有泡沫，它的主要表現是城市人，很多人有兩套住房，這是第一。有多少人，我現在不敢說。第二，農村人有很多人也有兩套住房，我曾經做過調查，最多的可能占到50%，它造成的原因，根據我的想法，是由于我們的農民工大批的流通，大概有1/3的農民工流動，給城市和農村都造成一種虛假的需求，對于這種需求，我們現在的打壓措施，我感覺是從需求方面來控制，一個控制信貸，另外一個進行保障房的建設。但是這些房子如果投入，房地產的空房就會顯現出來，資金鏈一旦斷裂，無論在哪個方面，都是社會財富的一個論是。所以我的建議，要從供給方面進行控制，要使城市人能夠有資金到農村去購買房屋，這是一些想法，我不知道巴所長涉及到宏觀政策的一些想法，是不是有一定的合理性？

[16:35:27] 巴曙松：我覺得你更多的是一個評論和建議，不是問題，涉及到了農村土地制度改革、扭轉的問題。第二個，整個的城市化的格局和房地產開發的布局，應該相匹配。你說究竟是向沿海發達地區來建城市群，還是大量的讓他回到小縣城，做小城鎮，哪個更適合中國未來的發展方向，這個是要做出一個重大的判斷。

[16:36:18] 問：我問一個關于剛性需求的問題，想問一下羅先生，因為我作為一個普通消費者，我經常感到困惑，因為西方經濟學里頭，其實對需要和需求是有所區分的，每個人都有住大房子的想法，但是你是不是能夠需要，是看你有沒有這個經濟實力，你要有錢才是需要，所以不能簡單的把城市化，就把它作為一定能夠成為一個有效需求的一個衡量的標準，這是我想說的一個問題。所以想問您，在您看來，什么是剛性的需要，他是由于國家的限制措施導致這部分需求不能釋放，這是第一個問題。

[16:37:06] 第二，您剛才談到，即使房價再怎么壓下來，低收入人群仍然不能夠買到房，您剛剛談到剛需，是指這部分低收入人群。我的意思是說，如果說無論降到多低的情況下，都不能滿足低收入人群的住房需求，而您這邊提供的一般性商品房，對于在我看來有真正剛需的人，他們永遠不會達到這個地方，所以我的意思是說，在這種情況下，難道保障房不是解決這個問題的一種好辦法嗎？謝謝。

[16:39:33] 主持人羅康瑞：其實這個保障房，我認為我們國家應該要大力來建的，因為你怎么樣用這個手段去調節還是調節不了。我們應該用一個雙軌制，比較高收入的，他們愿意買高檔的房子，他們自己定。但是收入低的，我們應該給他一套房去住。世界上很多國家的城市都是用這個方法，但是這個資金怎么樣來？我們應該現在是想一套，是可以用民間的資金來投入這一塊，比如說要是大家愿意買一套房，預付款這個方式，我今天中午的時候，我看到的數字，我們現在存款放在銀行是有81萬億，這個數字很驚人的。但是今天這些錢放在銀行里，是負利息的，我們是不是能夠建立一個渠道，讓他們投進去買自己的房子，比較低價的。其實土地價格是一個很主要的一個因素，就是這個房價到底是高還是低。今天在我們地，這些錢到底投資在什么地方呢？沒有出路，那你買房產是很自然的。但是一些年輕人不太現實，一畢業出來就要買房子，你自己要住好一點，你就拼命去用能力賺錢嘛，不要等政府國家為你提供好的住所，這個是我們沒辦法做到的。

[16:40:16] 問：我個人的意思，我是一個受益者，我在房價漲來之前，已經有房住，所以不是說替我個人問問題，我只是感到困惑，從您的角度看，或者說房地產開發企業來講，總是在談剛需這個概念，在你們的角度來看，剛需是怎么定義的？你覺得是什么樣的人有這樣的剛需，他為什么沒有被滿足？剛需你覺得是什么？

[16:40:59] 主持人羅康瑞：這個剛需，我想每個人有這個意愿去買房子，就是一個需求，每個人都希望住得更好。

問：什么叫有效需求，現在作為供應方來講。

主持人羅康瑞：我們應該請巴曙松所長，他是經濟專家。

[16:41:51] 巴曙松：比如說，我剛才引用了2010年的一個數字，我們城市的一個家庭，對應的成套的住房是0.74，所以把這個0.74補到1，這就是一個典型的剛性需求。現在還有0.26的家庭的比例不是住在成套的的住房里面，無論你是采取租的形式，還是采取買的形式，總得要有一個房子對應的，1：1左右。比如我們在城市化推進過程中，日本或者美國大致保持在1：1.1左右這個水平，這樣使得他城市化過程中，整個有一個相應的回旋余地，這是我認為我理解的一個剛需的過程。

[16:42:21] 問：明白，現在的供給和剛需是錯位的，現在比如政府放松以后，能夠提供更多的需求，或者這些房子被買的人，并不是有剛需的人，而是有投資性需求的人在買，而不是說要結婚的大學生，剛到城里來的打工人員，他買不起，這是我的一個觀點，謝謝。

[16:43:37] 巴曙松：這個剛需放兩個部分，跟父母住不算第一套房，假如兩個人結婚了，他結婚以后要有住房，這個算第一套房，第一套房一定是剛需。

第二，你說的是有效需求的問題，你有很多的現金，你愿意通過投機，或者投資的方式來去購房的話，那是另一個概念了。現在來講，應該說通過兩限的方式，其實投機性的需求應該說已經限制住了，投資性的也限制住了。但是剛需，這個不是限制不限制的問題，反正結婚就要有住房。所以我們定義的剛需，就是年輕人的第一套住房，或者過去老年人在一起沒有住房，租人家的房子住，現在收入提高了，要買第一套房子，就叫剛需。

[16:43:54] 主持人羅康瑞：很對不起，時間確實是沒有了，非常感謝我們的幾位演講者。

[責任編輯：zhaoch] 標簽：中國 需求 羅康瑞 住房 

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